Hypotéky začaly zdražovat? A o kolik doopravdy?

Hypotéky začaly zdražovat? A o kolik doopravdy?

V minulém týdnu zasedala rada České národní banky a tak jak řada odborníků předpokládala, tak došlo po téměř 10ti letech k navyšování základních úrokových sazeb (v uplynulých 10ti letech sazby v podstatě jen klesaly nebo stagnovaly).

A jaké je to navýšení? Sazba, která je referenční pro úrokové sazby hypoték se zvýšila o 0,2%. Dá se tedy očekávat, že o stejnou sumu budou navýšeny i základní sazby hypoték. Už ode dneška k tomuto kroku přistoupila Komerční banka a dá se očekávat, že ostatní banky jí budou záhy následovat. Budeme si tedy muset začít zvykat na to, že i dobré sazby už nebudou začínat číslem 1 , ale že se po dlouhé době na začátku objeví zase dvojka.

O tom, že se jedná spíš o psychologický efekt svědčí následující čísla – průměrná hypotéka v ČR se dlouhodobě drží kolem částky 2 miliony a splatnost 30 let. Splátka podle „starých“ sazeb (1,89%) by byla 7 283, podle „nových“ sazeb (2,09%) je to 7 483Kč. Rozdíl je tedy rovných 200Kč. Samozřejmě, že to jsou nějaké peníze, ale kolik lidí se rozhodne nekoupit vlastní bydlení, protože je splátka o 200Kč vyšší? Dá se tedy očekávat, že na ochotu lidí brát si hypotéky bude mít tento krok pramalý vliv.

Výhledy do budoucna jsou však poměrně pozitivní – ČNB nepředpokládá v brzkých měsících další zdražování a o dalším kroku mluví spíš v horizontu následujících dvou let. I do budoucna bychom se tedy mohli těšit na levné a dostupné vlastní bydlení.

Kolik můžu mít hypoték? A příjmy z budoucího pronájmu.

Kolik můžu mít hypoték? A příjmy z budoucího pronájmu.

Otázka, kterou jsem slyšel snad už stokrát – já už jednu hypotéku mám, nevadí to? Samozřejmě nevadí. Hypoték můžete mít kolik chcete, respektive kolik Vám Vaše příjmy a výdaje dovolí – v současné právní úpravě neexistuje nic co by vás omezovalo v počtu hypoték.

Často k nám přicházejí lidé, kteří už nějakou hypotéku mají (obvykle na vlastní bydlení) a rádi by si pořídili investiční nemovitost. V tuto chvíli máme dvě množnosti jak postupovat – ta první a přiznejme si že i o něco jednodušší je, pokud máte už teď dostatečné příjmy a hypotéku tak lze stavět už na existující bonitě.

Druhou možností pak je započítání příjmů z budoucího pronájmu. Tuto možnost nám trochu zkomplikoval zásah České národní banky, která se snaží tento typ hypoték regulovat, ale i přesto existuje řada bank, které umí započítat příjmy z budoucího pronájmu.

Pokud tedy už nějakou hypotéku máte, tak to jistě není překážka a existují možnosti, jak si vzít další (třeba investiční).

Daň z nabytí u novostaveb

Daň z nabytí u novostaveb

Možná to víte a možná ne, ale novostavby jsou za určitých okolností oproštěny od placení daně z nabytí nemovitosti.

Dnes se podíváme na to, jaké podmínky musí být splněny, abyste daň neplatili.

Co říká zákon?

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí rodinného domu a pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, pokud k nabytívlastnického práva dojde v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání a to dle toho, co nastane dříve.

U podílu na pozemku, náležícího k bytové jednotce, se aplikuje ustanovení §1166 občanského zákoníku, upravující prohlášení vlastníka, a tento podíl je osvobozen.

V praxi byste tedy daň za dům (byt) ani pozemek neplatili – zároveň je tu ale jedno ALE. Od daně je totiž osvobozen jen pozemek, na kterém je dům postaven – pokud kupujete zároveň nějaké další pozemky, které slouží například jako zahrada, tak za ně už daň platit budete. Správně byste si tedy měli nechat udělat znalecký posudek, který určí cenu zahrady (případně dalších pozemků) a za ty pak zaplatíte daň. Výhodou je, že to jistě bude podstatně méně než kolik byste platili za byt či dům.

Pokud byste rádi do problematiky pronikli detailněji, tak podrobnosti najdete v §7 odst. 1. a 2. zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Jak vybavit nájemní byty

Jak vybavit nájemní byty

Pořídili jste si investiční byt a teď se chystáte ho pronajímat? Možná budete řešit otázku, zda máte byt pronajímat vybavený, nebo bez nábytku a spotřebičů.

Byty bez vybavení se obvykle pronajímají za o něco nižší ceny, zároveň ale platí, že rozdíl v nájmech není tak velký, aby vám zaplatil pořizovací náklady na vybavení vzhledem k jeho obvyklé životnosti.

Nabízí se dvě možnosti jak z toho ven.

Ta první je jednoduchá – pronajímat byty bez zařízení. Tuto cestu bych doporučoval spíše u větších bytů (3+kk a větší), které si většinou pronajímají už „usazení“ lidé a nebývá to jejich první pronájem a zároveň tedy mají už nějaký nábytek a zařízení. Pokud ale máte byt menší (do 2+1) tak je nezanedbatelná šance, že by o takový byt měl zájem někdo, kdo řeší své první samostatné bydlení a pokud by byt byl prázdný, tak by to pro něj znamenalo velkou finanční zátěž a pravděpodobně tedy bude hledat jinou nemovitost.

Nabízí se tedy druhé řešení – a to vybavit byt nějakém secondhandovým vybavením. V každém větším městě najdete bazar nábytku a těch internetových je nepočítaně. Řada bazarů nabízí i rozvoz zdarma nebo jen za malý poplatek, nemusíte mít tedy dodávku a řešit nošení těžkého nábytku. Bazarové vybavení se dá pořídit za zlomek původní ceny a přitom může ještě řadu let někomu dobře sloužit.

Pokud umíte svůj malý byt vybavit za rozumné peníze, tak to udělejte – byt se bude pronajímat rychleji a za lepší peníze.

Kde budou zdražovat byty?

Kde budou zdražovat byty?

Za poslední tři roky zejména v Praze stouply ceny nemovitostí o více než 20%. Pro řadu lidí to byl dobrý způsob, jak relativně rychle a bez rizika vydělat docela velké peníze.

Aktuálně jsou ale ceny pražských nemovitostí poměrně vysoké a tak sázet na jejich další raketový růst není úplně bez rizika – mnohem pravděpodobněji lze předpokládat spíše pozvolný růst cen, který ale při krátkodobých investicích nepřináší takové výnosy.

Kam by se tedy měl investor obrátit, pokud chce koupit byt a do pěti let ho prodat s hezkým ziskem? Odpověď je poměrně jednoduchá – stačí popojet kousek za Prahu a najít obce s dobrou občanskou vybaveností.

Tím hlavním aspektem je, že pro řadu lidí jsou ceny nemovitostí v Praze tak vysoko, že už si je nemohou dovolit. Lidé tedy mnohem častěji volí bydlení za Prahou a dojíždění do práce – tento trend pak bude s největší pravděpodobností pokračovat a z dlouhodobého hlediska čeká Prahu podobný osud jako třeba Berlín, Paříž či Londýn, kde lidé často bydlí i desítky kilometrů od centra. Rostoucí spádová oblast pak v podstatě automaticky znamená rostoucí ceny nemovitostí.

V našem případě takovým prvním ukazatelem může být cena nemovitostí v Kladně nebo Berouně, která roste velmi zajímavě. Dalšími adepty na růst jsou pak třeba Příbram či Kolín – obě lokality mají velmi dobrou dostupnost do Prahy a do centra se i veřejnou dopravou dá dostat do hodinky.

Pokud tedy uvažujete o kratší investici – určitě by vám tyto lokality neměly uniknout. Výhodou je, že ceny jsou tam dnes příjemné a i při potřebě část investice hradit z hypotéky se nedostanete na nijak vysoké splátky. Stejně tak návratovost investice za účelem pronájmu zde vychází lépe než v Praze.

Jak na 100% hypotéky?

Jak na 100% hypotéky?

Hypotéka na 100% cena nemovitosti je již minulostí. Zásahy ze strany České národní banky omezily banky v tom, kolik maximálně mohou klientům půjčit. Aktuálně je nastavena hranice na 90% z výše kupní ceny (případně zástavní hodnoty nemovitosti).

Takováto regulace ale spoustě klientů nevyhovuje a tak hledají cesty jak na 100% financování dosáhnout.

Existuje několik relativně jednoduchých cest jak si zajistit i 100% z kupní ceny na úvěr. Ty nejpoužívanější způsoby jsou vlastně tři.

Prvním a asi nejpoužívanějším způsobem je vzít si u stavební spořitelny nezajištěný úvěr. Tyto úvěry poskytují stavební spořitelny s úrokem 4%-7% a zpravidla jde takto půjčit zhruba 500 tisíc. K tomu si samozřejmě berete i hypotéku na 90% kupní ceny.

Druhý způsob je velmi podobný – jen namísto úvěru ze stavebního spoření si vezmete spotřebitelský úvěr. Výhoda spotřebitelského úvěru je, že lze jednodušeji splatit, naproti tomu je obvykle na o něco kratší dobu a s vyšším úrokem. Tuto variantu tedy často volí lidé, kteří vědí, že budou umět doplňkový úvěr rychle splatit.

Třetí způsob je ručení další nemovitostí. Kromě kupovaného domu či bytu se pak ručí bance ještě něčím dalším – takový nejobvyklejší scénář je, že pomohou rodiče svou nemovitostí. Zde je výhoda, že druhou nemovitost lze po čase z hypotéky vyvázat (obvykle po 3-5 letech).

Co mají ale všechny tyto varianty společné je, že vychází měsíčně dráž, než kolik dříve vycházely 100% hypotéky. Plán ČNB na ochranu spotřebitele před nadměrným zadlužováním se tedy zcela minul účinkem a naopak pozice běžného klienta se zhoršila.

ČNB vědoma si nejen těchto souvislostí by ráda získala další pravomoci, které by jí dále umožnily trh regulovat. Jak dopadne nový zákon o pravomocech ČNB, který by měla projednávat vláda a poslanecká sněmovna ukáže jen čas.

Dlouhodobě patří český bankovní trh k premiantům co se evropské úrovně týká, tedy minimálně procento nesplácených úvěrů (okolo 2,5%) je hluboko pod evropským průměrem. Otázkou tedy je, zda ony omezení LTV nejsou jen bankovní loby a ochrana bankovních investic, protože klientovi stávající nastavení jistě nepomáhá.

Investice do nemovitosti jako termínovaný vklad

Investice do nemovitosti jako termínovaný vklad

Málokdo to ví, ale s investicemi do nemovitostí jde pracovat velmi podobně jako třeba s termínovanými vklady – tedy s poměrně jasným zhodnocením a na dobu určitou.

Jak na to? Velmi jednoduše – vše řeší fixace hypotéky, kterou můžete používat jako pákový efekt. Máte k dispozici třeba 500 000Kč a rádi byste je zajímavě rozmnožili? Na běžném termínovaném vkladu získáte výnos okolo 2% ročně a to opravdu není žádná sláva.

Nebo si k těmto 500 tisícům půjčíte dalších 500 a koupíte byt za milion a pět let ho budete pronajímat.

Nájemné v takovémto bytě bude okolo 5 000Kč měsíčně, splátka hypotéky 1 850Kč. Už jen na nájmu tedy vyděláte 189 000Kč, k tomu se pak připočítá část splacené hypotéky ve výši 65 000Kč a rázem víte, že jste před zdaněním a případnými náklady na údržbu vydělali 254 000Kč. Když to přepočítáme metodou složeného úročení , tak jsme na krásném zhodnocení 8,56% p.a.

A to vůbec nebereme v úvahu růst ceny nemovitostí a růst nájemného – to bychom se pak bez potíží mohli dostat na zhodnocení 12-15% a to nám při srovnatelném riziku nikdo na trhu nenabídne.

A proč termínovaně?

Když si vezmete k investici hypotéku s pětiletou fixací, tak v podstatě po celou dobu jasně víte kolik budete splácet a výkyvy úrokových sazeb neovlivňují váš výnos.

Dalším aspektem je pak daň ze zisku – pokud byt po pěti letech prodáte dráž než jste ho koupili, tak neplatíte z tohoto navýšení žádnou daň a jedná se tedy o čistý zisk.

Za pět let nedochází k výraznějšímu opotřebení nemovitosti a tak i vaše udržovací náklady budou jen minimální.

Po pěti letech pak buď vezmete svůj zisk a utratíte ho, nebo se rozhodnete v této (či jiné) investici pokračovat.

Zdražování nájmů se blíží. Investoři budou vydělávat o něco více.

Zdražování nájmů se blíží. Investoři budou vydělávat o něco více.

Česká národní banka a zákonodárci nám v závěru loňského a začátkem letošního roku naservírovali řadu změn, které velmi pravděpodobně povedou ke zvyšování nájemného. Pro realitní investory je to skvělá zpráva – zisky půjdou nahoru.

Důvod růstu je velmi jednoduchý – ČNB doporučila bankám, že mají nepozději od 1.4.2017 poskytovat hypotéky jen do 90% z výše odhadní hodnoty a segment hypoték s nízkou sazbou se nám tak posouvá na hranici 80% z odhadní hodnoty. Každá banka bude moci mít jen relativně malé procento úvěrů se zajištěním na úrovni 80-90%, tudíž se dá očekávat podstatné přitvrzení pravidel pro tento typ úvěrů.

Navíc se od listopadu 2016 měnil poplatník daně z nabytí nemovitosti a tak nově kupující musí mít další 4% na daň.

To zní celé dost neuchopitelně a tak se na to podíváme na konkrétním případě.

Pokud jste do loňského listopadu koupili byt třeba za 3,5 milionu, tak Vám stačilo na hypotéku s nízkou sazbou mít 350 000Kč.

Od dubna budete muset mít 840 000Kč abyste se získali hypotéku s nízkou sazbou, nebo 490 000Kč abyste hypotéku vůbec dostali.

A zatímco 350 000Kč má ušetřeno nemálo domácností (případně je to částka, kterou je reálné si půjčit po rodině) tak hranice 840 000Kč je už dosažitelná pro mnohem menší procento lidí. Zejména pro mladé lidi s krátkou odpracovanou dobou je tato částka v podstatě nereálná.

Nákup nového bydlení se tak pro značnou část populace stane z důvodů nízkých úspor nemožným, další část populace odradí rostoucí úrokové sazby.

Výsledkem bude, že více lidí bude odkázáno na nájemní bydlení, kterého už teď například v Praze není v určitých lokalitách dostatek. A pokud bude o nájemní bydlení velký zájem a lidé nebudou mít jinou možnost než bydlet v nájmu, tak to logicky povede k navyšování cen.

Kupní ceny bytů rostly v Praze v posledních letech tempem okolo 7-10% ročně, nájemné rostlo o nějaké to procento pomaleji. Podle většinu předpokladů se dá očekávat, že nyní nájemné kupní ceny dožene a pokud budou restrikce ze strany ČNB trvat delší dobu, tak i předhoní. Realitní investoři si tedy mohou mnout ruce a těšit se na o něco větší zisky.

BEZ REALITKY? VÁŽNĚ?

BEZ REALITKY? VÁŽNĚ?

Rozhodli jste se koupit nebo prodat byt, dům nebo pozemek a zvažujete, že tak učiníte bez asistence realitní kanceláře? Myslíte si, že tím ušetříte spoustu peněz a že všechno zvládnete bez potíží sami?

Někdy to tak skutečně může být, ale realita bohužel leckdy není tak růžová a často se celá transakce různě zadrhává a naráží na všemožné problémy.

Jaká jsou nejčastější úskalí prodejů a koupí bez realitní kanceláře?

Právní záležitosti

Velmi často je to tak, že lidé, kteří šetří na kupní smlouvě tak šetří i na právním servisu a místo smluv od právníka často hledají a používají různé vzory smluv umístěné na internetu. Vzory ale často nejsou schopny pojmout celou šíři možných variant a v okamžiku kdy do nich neznalý člověk začne sám něco doplňovat se velmi jednoduše může stát, že kupní smlouva nebude v pořádku a katastr jí tedy nebude moci akceptovat a nedojde k převodu na kupujícího. Nehledě na to, že se nám v posledních letech měnila řada zákonů a nařízení, které se převodu vlastnictví k nemovitosti týkají, ale internet je plný i starých smluv, které jsou již dnes nepoužitelné.

Úschova peněz

Budete si jako kupující a prodávající posílat peníze přímo? A znáte všechna možná rizika, která zejména pro prodávajícího existují? Lidé, kteří realizují prodej bez realitky totiž často úschovu vůbec nevyužívají.

Papíry a úředničina

Umíte vyplnit daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti, zpracovat energetický štítek, víte v jakém pořadí se dávají kupní a zástavní smlouvy na katastr, umíte připravit návrh na vklad vlastnického práva, umíte správně zainzerovat nemovitost (tak abyste splnili všechny zákonné podmínky)? Víte jak funguje katastr nemovitostí a co všechno od vás potřebuje, kdy a v jakém pořadí?

Spousta lidí si myslí, že realitní makléř jen nafotí byt, zainzeruje ho a chodí na prohlídky. Skutečnost je ale taková, že té práce je mnohonásobně víc a než se z nováčka stane zkušený makléř trvá dlouhé roky – vám je pak odměnou skvělý servis, díky kterému o většině nástrah ani nezjistíte že existují, protože realitní makléř je prostě v tichosti obstará úplně automaticky za vás.

Šikovný realitní makléř vám tak může ušetřit spousty času, energie a leckdy i peněz.

TVORBA ZISKU V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

TVORBA ZISKU V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

Pokud klient financuje svou investiční nemovitost formou hypotéčního úvěru, tak k tvorbě zisku slouží primárně tři hlavní faktory.

Jsou to:

  1. přímý výnos z nájemného

  2. růst ceny nemovitostí a nájmů

  3. splácení hypotéčního úvěru

Abychom tyto způsoby tvorby zisku trochu lépe pochopili, tak si vše vysvětlíme na modelovém případě.

Klient se rozhodne investovat do nemovitosti v ceně 2 500 000Kč, 500 000Kč má v hotovosti a zbytek financuje z hypotečního úvěru se splatností 30 let. Čisté nájemné (po odečtu poplatků a služeb) na jím kupovanou nemovitost je 12 000Kč. Splátka hypotéky vychází na 7 400Kč.

Hodnocení výnosovosti tedy vychází z úvahy, že základní vklad je 500 000Kč a od této částky pak počítá veškeré výnosy. Matematicky k tomu slouží primárně vzoreček pro výpočet výnosu s jednorázového vkladu (postupné úročení).

A když bychom se detailněji podívali na faktory sloužící k tvorbě zisku:

  1. Přímý výnos z nájemného – je to rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky. V našem případě tedy 12 000 – 7 400= 4 600. Ročně tedy 55 200Kč.

  2. Růst ceny nemovitostí a nájmů – ceny nemovitostí i nájmů z dlouhodobého hlediska rostou. Ano občas dochází i k výkyvům i směrem dolů, ale z dlouhodobého hlediska jsme ve výrazném plusu. Nelze úplně očekávat, že se udrží trend posledních zhruba 2-3 let a nemovitosti i nadále porostou tempem 10% ročně. Z dlouhodobého hlediska je vzhledem ke stavu a nastavení naší ekonomiky udržitelný růst někde kolem 3-5%. Pokud budu vycházet z toho, že cena nemovitosti vzroste každý rok o 3% tak za pět let je její hodnota 2 895 000Kč – vytváří se mi tedy zde zisk 395 000Kč, respektive při 5% růstu je to 3 183 000Kč a zisk 683 000Kč.

Velmi podobně je to s nájmy – i ty rostou podobným tempem jako ceny nemovitostí – pokud tedy v prvním roce byl nájem 12 000Kč tak v pátém roce se dá předpokládat 13 500Kč respektive 14 600Kč. Zatímco splátka hypotéky nám zůstává stále stejná, tak výše nájmu roste a tím se zvyšuje i výnosovost.

Sázka na růst ceny nemovitostí a nájmů je vlastně téměř jedinou neznámou v počítání výnosovosti – nikdo totiž není schopen garantovat jak rychle nebo pomalu ceny budou stoupat. Na druhou stranu pokud má člověk k dispozici dostatečně velké množství statistických a analytických dat, tak lze činit předpovědi na příštích 5 let s velmi vysokou přesností. Z logických důvodů na zisk z růstu ceny nemovitosti dosáhnete až při prodeji nemovitosti, zatímco růst nájemného se projevuje každý měsíc na výši vašeho zbývajícího cash flow.

  1. Splácení hypotečního úvěru – naše splátka hypotéky je 7 400Kč – z toho je část jistina a část úroky. Hypotéka se „sama splácí“ z nájmu a v případě prodeje nemovitosti tak vytváří další zisk. Například v našem případě za prvních pět let hypotéky bude splaceno 260 000Kč.

Když bychom si chtěli celou věc shrnout a to tak, že investor se rozhodne po pěti letech tento byt prodat, tak by nám mohli vyjít dvě varianty:

  1. extrémně konzervativní – nerostly ceny nájmů ani ceny nemovitostí, takže výnos je tvořen pouze z přímých výnosů z nájemného a ze splácení hypotéčního úvěru:

260 000Kč + 276 000Kč = 536 000Kč.

Ze základního vkladu 500 000Kč jsme tak za 5 let vytvořili dalších 536 000Kč – přes výpočet zhodnocení se pak dostaneme na výnos 15,69% ročně.

  1. Jemně optimistický – ceny nájmů i nemovitostí rostou – v našem případě tempem třeba 3% – výnosy ze splácení hypotéky zůstává 260 000Kč, příjem z nájmu nám stoupl na 294 000Kč a k tomu nově přičítáme růst ceny nemovitosti ve výši 395 000Kč.

260 000 + 294 000 + 395 000 = 949 000

Za pět let jsme tedy vytvořili výnos 23,71%

Zde je vhodné upozornit na to, že některé zisky z nemovitostí podléhají zdanění. Je dobré tedy celou věc promyslet i z hlediska daní a to zejména kdy nemovitost prodat.