KTERÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY

KTERÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY

Často se mě klienti nebo realitní makléři ptají, která z mnoha bank na českém trhu je právě ta nejlepší, kde vychází hypotéky nejlevněji a schvalují nejochotněji. Pokaždé když to slyším, tak se musím pousmát.

Na tuto otázku totiž neexistuje univerzální správná odpověď.

Hodně totiž záleží, jaké jsou vaše požadavky a co na druhou stranu nabízíte bance – ano ono se totiž vždy musí jednat o oboustranně zajímavý obchod.

Co může banka nabídnout vám?

  • Výši úroku
  • Výši poplatků
  • Ochotu obchod schválit
  • Možnost mimořádných splátek

Co naopak vy můžete nabídnout bance?

  • Výši příjmu a jeho druh
  • Bankovní historii
  • Vhodnou zástavu
  • Dostatek vlastních zdrojů
  • Rizikovost vás jako klienta

Logicky je to tak, že čím víc nabídnete vy bance, tím lépe se ona postará o vás. Není vůbec výjimečné, že rozdíly na totožný produkt v sazbě jsou pro dva klienty i 1% a na poplatcích 15 000Kč. Je tedy více než dobré vědět jak z pohledu té či oné banky vypadá ideální klient a jak moc se vy tomuto ideálu přibližujete.

Tady jsou i rozdíly v jednotlivých bankách doslova propastné. Zatímco jedna banka klienta odmítne, tak druhá mu je ochotna dát skvělou sazbu i další podmínky. Je tedy potřeba buď si dopředu zjistit velké množství informací a podle nich zvolit banku, nebo tuto část práce můžete nechat na zkušeném hypotečním poradci.

Jinou otázkou je pak, jak je to s objemem hypoték a kdo vládne jemu. V tuto chvíli je to tak, že Komerční banka, Česká spořitelna a skupina ČSOB (ČSOB, Hypoteční banka a Poštovní spořitelna) si dohromady rozdělí zhruba 75% trhu a podíly jednotlivých bank tu jsou velmi podobné. O zbylých 25% trhu se pak dělí dalších zhruba 10 bank.

PRIVATIZACE BYTU

PRIVATIZACE BYTU

Město Praha a jednotlivé městské části stále ještě stále vlastní obrovské množství bytů. Posledních zhruba deset let pak byty postupně rozprodává stávajícím nájemníkům.

Takový obecní byt je vlastně velmi zajímavou cestou k získání vlastního bydlení za naprosto neuvěřitelné částky. Třeba Praha 2 prodává běžně byty velikosti 2+1 za cenu pod 1 milion korun – jejich tržní cena však hravě přesahuje hranici 3 milionů. Stávající nájemníci tak mohou byt koupit za zhruba třetinu jeho tržní ceny. Poté co koupě proběhne, pak klienti logicky stojí před rozhodnutím, zda si byt nechají nebo jestli ho s velkým ziskem prodají a pořídí si někde něco jiného – třeba domek kousek za Prahou.

Obecní byt před privatizací je pak také snem a rájem všech možných překupníků – v okamžiku kdy se rozhodne, že třeba právě váš byt půjde do privatizace, tak můžete očekávat jejich letáky, návštěvy a všemožné jiné cesty jak se budou snažit k vám dostat. Mnohem lepší řešení je byt koupit do vlastnictví a následně ho nabídnout k prodeji přes důvěryhodnou realitní kancelář (to vše samozřejmě za předpokladu, že budete chtít byt prodat).

A jak je to s financováním privatizací hypotékou?

Hodně záleží na konkrétní privatizaci a konkrétní bance – zdaleka ne vše je jednoduše financovatelné, proto je dobré se spolehnout na hypotečního poradce a ušetřit tak ohromné množství času.

Nejjednodušeji se financují byty, které budou po převodu v osobním vlastnictví. Město ale chce obvykle peníze dřív, než budete jako vlastníci uvedeni na katastru. Tady je cesta velmi jednoduchá – na dobu cca 1-2 měsíců Vám banka poskytne předhypoteční úvěr a ten pak převede na klasickou hypotéku. Vyřízení bývá poměrně rychlé a ne moc složité.

O něco komplikovanější je to když město prodává celé domy a to družstevního vlastnictví. V tomto případě budete muset v domě nejprve založit družstvo a příjemcem úvěru pak bude družstvo – nikoliv vy jako fyzické osoby. Obecně se dá říci, že je obvykle lepší mít byt v osobním vlastnictví a tak řada domů koupí nemovitost do družstevního vlastnictví a pak je následně převádí do osobního vlastnictví – to je ale práce na několik měsíců a mnohdy i let.

Pokud u Vás probíhá privatizace nebo vás teprve čeká, tak se nám ozvěte a my navrhneme řešení přímo Vám na míru.  

NEFÉR JEDNÁNÍ ZAMĚSTNANCŮ NĚKTERÝCH BANK

NEFÉR JEDNÁNÍ ZAMĚSTNANCŮ NĚKTERÝCH BANK

Už po několikáté se mi stalo něco hodně zajímavého a děsivého zároveň.

Klient se šel do banky, kde měl běžný účet, zeptat na hypotéku – tam mu řekli, že je všechno bez problémů a hypotéku dostane. Klient pak trávil mnoho večerů hledáním bytu či domu na internetu, objížděním prohlídek a vyjednáváním detailních podmínek koupě nemovitosti. A když bance dodal všechny dokumenty, tak mu po dlouhém čekání (mnoho týdnů až dva měsíce) řekli, že hypotéku u nich nedostane, ale že už jeho složku poslali svým známým a ti pro něj mají řešení jak hypotéku dostat.

Na celém tomto postupu je znepokojujících hned několik věcí. Pojďme se na ně podívat detailněji.

Zaměstnanec banky záměrně uvádí klienty v omyl. V některých případech bylo na první pohled jasné, že klient v oné bance hypotéku prostě nemůže dostat, ať už to bylo z důvodů nízkých příjmů nebo třeba kvůli tomu, že to byl cizinec bez povolení k pobytu – prostě při nahlédnutí do metodických pravidel banky se daly najít minimálně 4 zásadní důvody, proč hypotéku u nich nemohl dostat. Bankéř pak ještě celou věc natahoval, tak aby klient pak byl v časové tísni a neměl mnoho jiných možností než přistoupit na tuto nekalou hru.

Porušení bankovního tajemství a porušení zákona na ochranu osobních údajů. Jak je možné, že bez vědomí klientů detailní informace (daňová přiznání, kopie osobních dokladů…) opouštějí banku a míří k soukromým subjektům?

Zaměstnanec banky posílá klienta záměrně ke konkurenci. Většina bank má ve smlouvách se svými zaměstnanci jasně stanoveno, že není možné klienta posílat ke konkurenci ani konkurenci poskytovat data o něm.

Bohužel je to tak, že pravděpodobnou příčinou tohoto chování bude touha po penězích. Zaměstnanec banky je obvykle placen fixním platem a má nějaké bonusy při uzavření dostatečného počtu hypoték. Tyto bonusy jsou ale v řádech stokorun. Naproti tomu pokud klienta „přihraje“ nějakému zprostředkovateli, tak za to může inkasovat provizi v řádech mnoha tisíc korun (a k tomu má samozřejmě svůj pevný plat v bance a zajištěný přísun klientů, kteří se chodí na pobočky zeptat na hypotéku).

Opravdu bych si přál, aby toto bylo ojedinělé selhání, ale už se mi to bohužel stalo ve třech různých bankách.

V případě hypotéky je mnohem lepší se svěřit do rukou nezávislého hypotečního poradce, který není vázán smlouvou s jednou bankou. Vaše šance na úspěšné dotažení hypotéky a získání opravdu výhodných podmínek, pak výrazně roste.

BYDLENÍ V PANELÁKU

BYDLENÍ V PANELÁKU

Bydlení v paneláku se poslední dobou stalo něčím trochu opovrhovaným a velmi často lidi říkají, že chtějí jakýkoliv byt, jen ne panelák. Je to skutečně tak špatné? Pojďme se podívat na plusy a mínusy panelákového bydlení (a taky na pár pověr).

ŽIVOTNOST

Většina českých paneláků pochází ze 70. a 80. let a tak mnoho lidí říká, že jsou na hranici životnosti, skutečnost je ale taková, že pokud je dům udržován a je bez neodborných zásahů, tak se životnost může přiblížit hranici 100let. Velmi pozitivní vliv na životnost a kvalitu bydlení tak má zateplaní a kvalitní rekonstrukce interiéru domu (výtahy, stoupací šachty, výměna oken,…)

CENA

Zatímco v letech 2005-2009 nebyl výrazný rozdíl v cenách cihlových bytů a paneláků, tak nyní se tyto pomyslné nůžky rozevřely velmi výrazně. Panelákové byty se ve vybraných lokalitách v Praze pohybují na ceně od 32 000Kč za metr čtvereční. Třípokojový byt, který svou velikostí uspokojí požadavky většiny českých rodin tak lze pořídit od 2 250 000Kč. Srovnatelné cihlové byty stojí klidně i o milion více.

OBČANSKÁ VYBAVENOST

S čím se často potýkají lidé v satelitních městech v okolí velkých měst, je nedostatečná občanská vybavenost. Chybí školky, školy, obchody… Na panelákových sídlištích tomu tak ale zpravidla nebývá. Soudruzi si dali za minulého režimu záležet, aby u každého sídliště bylo i dost ostatních užitných budovu a nehrozily tak žádné komplikace.

PARKOVÁNÍ

Možná nejpalčivější problém českých sídlišť. Důvod je velmi jednoduchý – v době projektování sídlišť nebylo běžné, aby v každé domácnosti bylo auto, zatímco dnes je jich v rodinách i několik. Zaparkovat auto třeba v neděli večer na Jižním městě bývá často velmi nezáviděníhodný úkol.

UMAKARTOVÁ JÁDRA

Opravdu nejsou hezká a ani moc praktická. Pokud ho v bytě máte, tak jistě budete mít velmi dobrý přehled o svých sousedech – šachtou se totiž zvuky nesou velmi dobře. Jeho vyzdění ale nebývá nic složitého. Ne trhu existuje celá řada firem, které se soustředí právě na rekonstrukce interiérů panelových domů. Zabere to asi týden a není potřeba ani stavební povolení – můžete tak odjet na dovolenou a když se vrátíte, tak bude vše hotové. Ceny takovýchto rekonstrukcí začínají obvykle někde okolo částky 100 000Kč.

VZHLED

Ony známé šedé krabičky jistě nejsou nic co by lahodilo lidskému oku, ale když se domy zateplují, tak jsou velmi často i hezky namalované. Klasické šedé sídliště tak u nás již skoro nenajdete.

DĚTSKÁ HŘIŠTĚ

Radnice jednotlivých měst se posledních pár let hodně snaží a tak na každém sídlišti najdete několik hřišť, prolézaček, pískovišť,…

RIZIKO VZNIKU GHETT

Občas v televizi či novinách můžete číst o sídlištích, kde jsou nebo vznikají sociálně vyloučené komunity. Tento problém se ale týká spíše specifických lokalit (Mostecko, Litvínovsko,…) než že by se jednalo o plošný problém. Rovněž kriminalita na sídlištích není výrazně vyšší než v ostatních částech města.

Byt v panelovém domě, má jistě řadu výhod i nevýhod, ale může být poměrně zajímavým řešením levného bydlení. Aktuálně se panelákové byty nabízejí za velmi zajímavé ceny a v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami hypoték tak vytvářejí ideální prostředí pro nákup ať už vlastního či investičního bydlení. 

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

Obávám se, že na tuto otázku neexistuje správná odpověď, pokusíme se tedy na celou situaci podívat o něco detailněji.

MOŽNÁ BYCHOM SI NEJDŘÍV MĚLI PŘIPOMENOUT CO TO JE FIXACE.
Fixace je doba po jakou klientovi platí sjednaná úroková sazba hypotéky. Během fixace zpravidla nelze vkládat mimořádné splátky. Volba konkrétní fixace je vždy závislá na konkrétním klientovi, situaci na trhu hypoték a řadě dalších faktorů.

V následujících částech se budeme zabývat tím jaká je situace na trhu nyní – do budoucna je možné že se změní a výhody se přesunou jiným směrem, proto je nesmírně důležité vždy Vaši situaci probrat i s hypotečním makléřem.

JEDNOLETÁ FIXACE:
Do roku 2010 se zpravidla jednalo o nejlevnější fixaci, od té doby se situace výrazně posunula a nyní patří jednoletá fixace k jednoznačně nejdražším. Tuto fixaci klienti zpravidla volí pouze ve velmi specifických situacích – typickým případem je, pokud klienti již nyní vlastní nějakou nemovitost, kterou prodávají a ze zisku z prodeje chtějí výrazně umořit novou hypotéku. Aktuálně se úroková sazba u jednoletých pohybuje v rozmezí 3,7%-4,5%

TŘÍLETÁ FIXACE:
Dnes taková trochu opomíjená varianta, která po roce 2010 vystřídala na trůně svou o dva roky kratší sestřičku. Aktuálně se vyplatí spíše v případě, že je spojena s nějakou akcí v bance. Průměrně je o cca 0,1% nižší než úrok u pětileté fixace, ale za tři roky jistě nebudou tak nízké sazby jako nyní (takže do budoucna neušetříte). Finanční poradci jí rádi používají v případech, kdy soupeří o nějakého klienta mezi sebou – ale v tomto případě se jedná jen o optické snížení úrokové sazby, nikoliv o reálnou úsporu. Průměrná sazba je zde nyní okolo 3%.

PĚTILETÁ FIXACE:
Královna dnešních dní. Zhruba 75% aktuálně uzavíraných hypoték je s pětiletou fixací. Pokud neplánujete dělat velké mimořádné splátky, tak tohle by měla být jasná volba. Díky aktuálním extrémně nízkým sazbám tu máte možnost jak si na poměrně dlouhou dobu zajistit velmi nízkou splátku. Průměrná sazba se pohybuje někde okolo 3,1%.

DELŠÍ FIXACE:
Spolu s velkým poklesem úrokových sazeb v uplynulých dvou letech znovu přichází do módy dlouhé fixace. Například desetiletou fixaci dnes můžete pořídit od 3,7% (zpravidla bude realita o něco málo vyšší). Pokud neplánujete mimořádné splátky, prodej nemovitosti a ve svém životě máte rádi opravdové jistoty, tak toto by pro Vás mohla být zajímavá alternativa ke klasickým produktům.

Dovolím si jednu malou poznámku na závěr – fixaci (i ostatní věci spojené s hypotékou) velmi dobře zvažte. Jeden špatně nastavený parametr totiž může znamenat finanční ztráty v řádech mnoha desítek tisíc.

Šárka Jadrná

Šárka Jadrná

BUSINESS PARTNER
+420 723 933 717
sarka.jadrna@7team.cz

V oblasti financí se pohybuji pátým rokem. V minulosti jsem pracovala pro jedny z největších bank na trhu, proto znám i interní postupy banky, vím, jak fungují procesy na obou stranách a díky tomu Vám pomůžu najít nejjednodušší cestu k vlastnímu bydlení. Vzhledem k tomu, že spousta klientů nemá s hypotékami žádné zkušenosti, snažím se jim celý proces, co nejvíce zpřehlednit a usnadnit, aby pro ně vyřízení hypotéky bylo co nejméně zatěžující. Pokud zrovna přemýšlíte o vlastním bydlení, neváhejte se na mě obrátit.

Správa nemovitostí

Správa nemovitostí

Pronajímáte byt či dům? A nebaví vás ta práce kolem, nebo se prostě chcete věnovat něčemu jinému? Správu nemovitostí můžeme převzít za vás a o vše se postarat.

A jak vypadá správa nemovitostí od 7team?

  • zrevidujeme vaši stávající nájemní smlouvu a připravíme případné změny
  • zkontrolujeme výši nájemného, tak aby vám nemovitost vydělávala co nejvíc
  • staráme se o co nejvyšší obsazenost nájemníky
  • díky nám odpadá řada potíží s nepravidelným placením nájemného
  • zprostředkujeme opravy a údržby v bytě
  • můžeme připravit podklady k daňovému přiznání k příjmům z pronájmu
  • můžeme zprostředkovat inzerci na řadě serverů a právní asistenci
  • vy se téměř o nic nestaráte a jen si užíváte výnosů z pronájmu

Cena služby je 10% z výše nájemného (minimálně však 500Kč). A u nás samozřejmě platíte, jen když platí nájemník – v měsících kdy je nemovitost neobsazená jsou naše služby zdarma.