Investice do nemovitosti jako termínovaný vklad

Investice do nemovitosti jako termínovaný vklad

Málokdo to ví, ale s investicemi do nemovitostí jde pracovat velmi podobně jako třeba s termínovanými vklady – tedy s poměrně jasným zhodnocením a na dobu určitou.

Jak na to? Velmi jednoduše – vše řeší fixace hypotéky, kterou můžete používat jako pákový efekt. Máte k dispozici třeba 500 000Kč a rádi byste je zajímavě rozmnožili? Na běžném termínovaném vkladu získáte výnos okolo 2% ročně a to opravdu není žádná sláva.

Nebo si k těmto 500 tisícům půjčíte dalších 500 a koupíte byt za milion a pět let ho budete pronajímat.

Nájemné v takovémto bytě bude okolo 5 000Kč měsíčně, splátka hypotéky 1 850Kč. Už jen na nájmu tedy vyděláte 189 000Kč, k tomu se pak připočítá část splacené hypotéky ve výši 65 000Kč a rázem víte, že jste před zdaněním a případnými náklady na údržbu vydělali 254 000Kč. Když to přepočítáme metodou složeného úročení , tak jsme na krásném zhodnocení 8,56% p.a.

A to vůbec nebereme v úvahu růst ceny nemovitostí a růst nájemného – to bychom se pak bez potíží mohli dostat na zhodnocení 12-15% a to nám při srovnatelném riziku nikdo na trhu nenabídne.

A proč termínovaně?

Když si vezmete k investici hypotéku s pětiletou fixací, tak v podstatě po celou dobu jasně víte kolik budete splácet a výkyvy úrokových sazeb neovlivňují váš výnos.

Dalším aspektem je pak daň ze zisku – pokud byt po pěti letech prodáte dráž než jste ho koupili, tak neplatíte z tohoto navýšení žádnou daň a jedná se tedy o čistý zisk.

Za pět let nedochází k výraznějšímu opotřebení nemovitosti a tak i vaše udržovací náklady budou jen minimální.

Po pěti letech pak buď vezmete svůj zisk a utratíte ho, nebo se rozhodnete v této (či jiné) investici pokračovat.

Zdražování nájmů se blíží. Investoři budou vydělávat o něco více.

Zdražování nájmů se blíží. Investoři budou vydělávat o něco více.

Česká národní banka a zákonodárci nám v závěru loňského a začátkem letošního roku naservírovali řadu změn, které velmi pravděpodobně povedou ke zvyšování nájemného. Pro realitní investory je to skvělá zpráva – zisky půjdou nahoru.

Důvod růstu je velmi jednoduchý – ČNB doporučila bankám, že mají nepozději od 1.4.2017 poskytovat hypotéky jen do 90% z výše odhadní hodnoty a segment hypoték s nízkou sazbou se nám tak posouvá na hranici 80% z odhadní hodnoty. Každá banka bude moci mít jen relativně malé procento úvěrů se zajištěním na úrovni 80-90%, tudíž se dá očekávat podstatné přitvrzení pravidel pro tento typ úvěrů.

Navíc se od listopadu 2016 měnil poplatník daně z nabytí nemovitosti a tak nově kupující musí mít další 4% na daň.

To zní celé dost neuchopitelně a tak se na to podíváme na konkrétním případě.

Pokud jste do loňského listopadu koupili byt třeba za 3,5 milionu, tak Vám stačilo na hypotéku s nízkou sazbou mít 350 000Kč.

Od dubna budete muset mít 840 000Kč abyste se získali hypotéku s nízkou sazbou, nebo 490 000Kč abyste hypotéku vůbec dostali.

A zatímco 350 000Kč má ušetřeno nemálo domácností (případně je to částka, kterou je reálné si půjčit po rodině) tak hranice 840 000Kč je už dosažitelná pro mnohem menší procento lidí. Zejména pro mladé lidi s krátkou odpracovanou dobou je tato částka v podstatě nereálná.

Nákup nového bydlení se tak pro značnou část populace stane z důvodů nízkých úspor nemožným, další část populace odradí rostoucí úrokové sazby.

Výsledkem bude, že více lidí bude odkázáno na nájemní bydlení, kterého už teď například v Praze není v určitých lokalitách dostatek. A pokud bude o nájemní bydlení velký zájem a lidé nebudou mít jinou možnost než bydlet v nájmu, tak to logicky povede k navyšování cen.

Kupní ceny bytů rostly v Praze v posledních letech tempem okolo 7-10% ročně, nájemné rostlo o nějaké to procento pomaleji. Podle většinu předpokladů se dá očekávat, že nyní nájemné kupní ceny dožene a pokud budou restrikce ze strany ČNB trvat delší dobu, tak i předhoní. Realitní investoři si tedy mohou mnout ruce a těšit se na o něco větší zisky.

BEZ REALITKY? VÁŽNĚ?

BEZ REALITKY? VÁŽNĚ?

Rozhodli jste se koupit nebo prodat byt, dům nebo pozemek a zvažujete, že tak učiníte bez asistence realitní kanceláře? Myslíte si, že tím ušetříte spoustu peněz a že všechno zvládnete bez potíží sami?

Někdy to tak skutečně může být, ale realita bohužel leckdy není tak růžová a často se celá transakce různě zadrhává a naráží na všemožné problémy.

Jaká jsou nejčastější úskalí prodejů a koupí bez realitní kanceláře?

Právní záležitosti

Velmi často je to tak, že lidé, kteří šetří na kupní smlouvě tak šetří i na právním servisu a místo smluv od právníka často hledají a používají různé vzory smluv umístěné na internetu. Vzory ale často nejsou schopny pojmout celou šíři možných variant a v okamžiku kdy do nich neznalý člověk začne sám něco doplňovat se velmi jednoduše může stát, že kupní smlouva nebude v pořádku a katastr jí tedy nebude moci akceptovat a nedojde k převodu na kupujícího. Nehledě na to, že se nám v posledních letech měnila řada zákonů a nařízení, které se převodu vlastnictví k nemovitosti týkají, ale internet je plný i starých smluv, které jsou již dnes nepoužitelné.

Úschova peněz

Budete si jako kupující a prodávající posílat peníze přímo? A znáte všechna možná rizika, která zejména pro prodávajícího existují? Lidé, kteří realizují prodej bez realitky totiž často úschovu vůbec nevyužívají.

Papíry a úředničina

Umíte vyplnit daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti, zpracovat energetický štítek, víte v jakém pořadí se dávají kupní a zástavní smlouvy na katastr, umíte připravit návrh na vklad vlastnického práva, umíte správně zainzerovat nemovitost (tak abyste splnili všechny zákonné podmínky)? Víte jak funguje katastr nemovitostí a co všechno od vás potřebuje, kdy a v jakém pořadí?

Spousta lidí si myslí, že realitní makléř jen nafotí byt, zainzeruje ho a chodí na prohlídky. Skutečnost je ale taková, že té práce je mnohonásobně víc a než se z nováčka stane zkušený makléř trvá dlouhé roky – vám je pak odměnou skvělý servis, díky kterému o většině nástrah ani nezjistíte že existují, protože realitní makléř je prostě v tichosti obstará úplně automaticky za vás.

Šikovný realitní makléř vám tak může ušetřit spousty času, energie a leckdy i peněz.

TVORBA ZISKU V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

TVORBA ZISKU V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

Pokud klient financuje svou investiční nemovitost formou hypotéčního úvěru, tak k tvorbě zisku slouží primárně tři hlavní faktory.

Jsou to:

  1. přímý výnos z nájemného

  2. růst ceny nemovitostí a nájmů

  3. splácení hypotéčního úvěru

Abychom tyto způsoby tvorby zisku trochu lépe pochopili, tak si vše vysvětlíme na modelovém případě.

Klient se rozhodne investovat do nemovitosti v ceně 2 500 000Kč, 500 000Kč má v hotovosti a zbytek financuje z hypotečního úvěru se splatností 30 let. Čisté nájemné (po odečtu poplatků a služeb) na jím kupovanou nemovitost je 12 000Kč. Splátka hypotéky vychází na 7 400Kč.

Hodnocení výnosovosti tedy vychází z úvahy, že základní vklad je 500 000Kč a od této částky pak počítá veškeré výnosy. Matematicky k tomu slouží primárně vzoreček pro výpočet výnosu s jednorázového vkladu (postupné úročení).

A když bychom se detailněji podívali na faktory sloužící k tvorbě zisku:

  1. Přímý výnos z nájemného – je to rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky. V našem případě tedy 12 000 – 7 400= 4 600. Ročně tedy 55 200Kč.

  2. Růst ceny nemovitostí a nájmů – ceny nemovitostí i nájmů z dlouhodobého hlediska rostou. Ano občas dochází i k výkyvům i směrem dolů, ale z dlouhodobého hlediska jsme ve výrazném plusu. Nelze úplně očekávat, že se udrží trend posledních zhruba 2-3 let a nemovitosti i nadále porostou tempem 10% ročně. Z dlouhodobého hlediska je vzhledem ke stavu a nastavení naší ekonomiky udržitelný růst někde kolem 3-5%. Pokud budu vycházet z toho, že cena nemovitosti vzroste každý rok o 3% tak za pět let je její hodnota 2 895 000Kč – vytváří se mi tedy zde zisk 395 000Kč, respektive při 5% růstu je to 3 183 000Kč a zisk 683 000Kč.

Velmi podobně je to s nájmy – i ty rostou podobným tempem jako ceny nemovitostí – pokud tedy v prvním roce byl nájem 12 000Kč tak v pátém roce se dá předpokládat 13 500Kč respektive 14 600Kč. Zatímco splátka hypotéky nám zůstává stále stejná, tak výše nájmu roste a tím se zvyšuje i výnosovost.

Sázka na růst ceny nemovitostí a nájmů je vlastně téměř jedinou neznámou v počítání výnosovosti – nikdo totiž není schopen garantovat jak rychle nebo pomalu ceny budou stoupat. Na druhou stranu pokud má člověk k dispozici dostatečně velké množství statistických a analytických dat, tak lze činit předpovědi na příštích 5 let s velmi vysokou přesností. Z logických důvodů na zisk z růstu ceny nemovitosti dosáhnete až při prodeji nemovitosti, zatímco růst nájemného se projevuje každý měsíc na výši vašeho zbývajícího cash flow.

  1. Splácení hypotečního úvěru – naše splátka hypotéky je 7 400Kč – z toho je část jistina a část úroky. Hypotéka se „sama splácí“ z nájmu a v případě prodeje nemovitosti tak vytváří další zisk. Například v našem případě za prvních pět let hypotéky bude splaceno 260 000Kč.

Když bychom si chtěli celou věc shrnout a to tak, že investor se rozhodne po pěti letech tento byt prodat, tak by nám mohli vyjít dvě varianty:

  1. extrémně konzervativní – nerostly ceny nájmů ani ceny nemovitostí, takže výnos je tvořen pouze z přímých výnosů z nájemného a ze splácení hypotéčního úvěru:

260 000Kč + 276 000Kč = 536 000Kč.

Ze základního vkladu 500 000Kč jsme tak za 5 let vytvořili dalších 536 000Kč – přes výpočet zhodnocení se pak dostaneme na výnos 15,69% ročně.

  1. Jemně optimistický – ceny nájmů i nemovitostí rostou – v našem případě tempem třeba 3% – výnosy ze splácení hypotéky zůstává 260 000Kč, příjem z nájmu nám stoupl na 294 000Kč a k tomu nově přičítáme růst ceny nemovitosti ve výši 395 000Kč.

260 000 + 294 000 + 395 000 = 949 000

Za pět let jsme tedy vytvořili výnos 23,71%

Zde je vhodné upozornit na to, že některé zisky z nemovitostí podléhají zdanění. Je dobré tedy celou věc promyslet i z hlediska daní a to zejména kdy nemovitost prodat.

VYPLATÍ SE POŘÁD INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ?

VYPLATÍ SE POŘÁD INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ?

Na začátku by mohla stát jednoduchá otázka – vyplatí se pořád investovat do nemovitostí, když tolik zdražily a stejně tak rostou úrokové sazby hypoték?

Kdybych chtěl odpovědět rychle, tak by to bylo asi: „JEDNOZNAČNĚ!“

Sluší se ale dodat pár věcí – jednoznačně se investice do nemovitostí vyplatí, ale je potřeba o tom začít trochu víc přemýšlet a umět počítat a mít dostatek nejen statistických dat.

Hypotéky zatím zdražily o nižší desetiny procent a tak to má na výnos investice jen pramalý vliv. Nárůst ceny nemovitostí zvýšil absolutní pořizovací ceny, to ale neznamená že se snížil výnos. Výnos z investice do nemovitostí se přeci počítá jako poměr kupní ceny a nájmu a kromě toho že rostly ceny nemovitostí, tak leckde rostly i ceny nájmů. Ne všude ale nájmy šly nahoru stejným tempem jako kupní ceny.

Jako poměrně problematická se může jevit Praha, respektive některé její části – běžně jsme se v Praze pohybovali na ročním výnosu z nájmu okolo 5%, nyní je to spíš okolo 4%.

Když ale opustíme brány hlavního města, tak není problém se dostat i dnes na výnosy 8-10% jen z nájemného.

Těchto 8-10% je naprosto fantastické číslo, když si uvědomíte, že na spořících účtech máte dnes zhodnocení kolem 0,25%. Navíc na rozdíl od například akcií je zde míra rizika podstatně nižší. Pokud pak třeba část investice hradíte z hypotéky s úrokem kolem 2%, tak pořád je to velmi jednoduchá matematika.

Při pořizování investiční nemovitosti je ale potřeba mít se velmi na pozoru. Díky boomu na realitním trhu jsou ceny některých nemovitostí značně nadsazené a zároveň v různých lokalitách v rámci ČR se dá očekávat různý vývoj kupních cen i nájemného. Bez opravdu důkladné analýzy tak můžete vydělat podstatně méně.

Bezpříjmové hypotéky po změně zákona o spotřebitelském úvěru

Bezpříjmové hypotéky po změně zákona o spotřebitelském úvěru

Od 1.12.2016 nám platí nový zákon o spotřebitelském úvěru. Tento zákon mimo jiné bankám (a vlastně všem společnostem, které půjčují peníze) ukládá povinnost řádně prověřit klientovu schopnost řádně splácet úvěr o který žádá.

Pokud by totiž banka neprověřila řádně klientovu schopnost splácet úvěr a ten se v podstatě z libovolného důvodu dostane v prvních třech letech splácení do problémů a nebude mít na splátky, tak se může obrátit na soud, který může rozhodnout o platnosti smlouvy o úvěru. V případě, že klient u soudu uspěje, tak nemusí platit bance žádné úroky, už zaplacené úroky mu bude muset banka vrátit a klient pouze dle svých možností splatí úvěr – v reálu by tedy klient získal bezúročnou půjčku.

Z pochopitelných důvodů se toho banky nesmírně obávají a tak v podstatě všechny z výjimkou Komerční banky zastavili poskytování takzvané bezpříjmové hypotéky.

Komerční banka zatím tento produkt stále nabízí, ale v bankovních kuloárech se již objevují informace o tom, že ani zde nemá tento druh hypotéky naději na dlouhou životnost.

Tento stav může být velmi nepříjemný zejména pro podnikatele, kteří byli nejčastějšími žadateli o tento typ úvěru.

Pokud v budoucnu nedojde k nějaké zásadní změně zákona o spotřebitelském úvěru, tak se návrat bezpříjmových hypoték nedá úplně očekávat.

Proč bude ubývat finančních poradců a k čemu je to dobré?

Proč bude ubývat finančních poradců a k čemu je to dobré?

Od 1.12. u nás platí nový zákon o spotřebitelském úvěru. Co všechno s sebou přinesl zajímavého pro klienty už jistě dávno víte nejen z našich článků. Kromě klientů se ale zákon velmi zásadně dotýká i lidí a firem, které se zprostředkováním úvěrů zabývají.

Asi nemá cenu zabíhat do přílišných detailů, to nejdůležitější pro klienty jsou zejména tři následující body:

  • všichni zprostředkovatelé úvěrů budou muset být zaregistrováni u České národní banky a budou podléhat jejímu dohledu

  • zprostředkovatelé budou muset mít povinně pojištění odpovědnosti za způsobené škody a to v řádech mnoha milionů

  • zprostředkovatelé budou povinně absolvovat zkoušku odborných znalostí

Tyto povinnosti mimo jiné povedou k tomu, že lidé, kteří Vám budou radit budou muset mít znalosti v oboru a v případě že udělají chybu, tak ji nezaplatíte vy ze své kapsy, ale v ideálním případě půjde z jejich pojištění.

Dalším pozitivem je, že díky finanční náročnosti na všechny registrace, pojištění atd. zmizí z trhu nemalá část lidí, kteří se dnes rádoby finančním poradenstvím zabývají – prostě proto, že se jim nevyplatí vše platit, když udělají hypotéku jednou za čas.

Existuje řada analýz, které předpovídají jaký to všechno bude mít dopad na trh v České republice – takové hodně skloňované číslo je, že v průběhu příštích dvou let z trhu zmizí až 30% lidí, kteří se dnes úvěry zabývají.

Musím říct, že tento legislativní krok velmi vítáme – konečně zde je nějaký nástroj, který neschopným a nevzdělaným „poradcům“ zabrání v páchání škod. Jistě, že není tento zákon dokonalý, a nese si spoustu svých chyb, ale po dlouhé době konečně v tomto směru míříme k lepším zítřkům.

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

V posledních zhruba třech letech výrazně vzrostl trh s realitami a to místy až o desítky procent. Ruku v ruce s tím pak přišel nebývalý boj o prodávající, respektive o jejich nemovitosti. To že je u nás opravdu hodně realitních makléřů je obecně známá věc, že máme ale téměř nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele a to i v celosvětovém měřítku, už ví málokdo. A věřte mi, že to není dáno tím, že bychom prodávali nemovitosti podstatně častěji než třeba Němci nebo Francouzi.

A když už máme tolik realitních makléřů, tak je pochopitelné, že mezi nimi nastává jakýsi boj o zakázky. Někteří realitní makléři se pak nebojí využívat i ne zcela hezké praktiky, jen aby zákazníka získali.

Představme si pár těch nejpoužívanějších triků:

Koupím byt v této lokalitě – snad každý z nás jednou za čas objeví ve své schránce letáček s tímto textem. Občas ještě doplněný o to, že se jedná o přímého zájemce, případně že platí hotově… V drtivé většině případů se ale nejedná o reálného zájemce, ale o realitního makléře, který si Vás takto chce získat.

Makléřův klient či kamarád – rozhodnete se, že si byt či dům prodáte sami a využijete k tomu inzertních serverů? Kromě několika zájemců téměř jistě narazíte i na realitní makléře, kteří Vám budou nabízet své služby. Většina z nich to udělá přímo a vy se tak v klidu můžete rozhodnout. Najdou se ale i tací makléři, kteří přijdou na prohlídku a začnou vám vykládat, jak mají klienta či kamaráda, který přesně takový byt jako vy prodáváte hledá, ale že kamarád nemá čas a tak poslal realitního makléře a spolu s tím Vám začnou podstrkovat smlouvu o tom, jak vás budou při prodeji zastupovat. Řada lidí podlehne vidině rychlého obchodu a smlouvu podepíše – velmi často pak onen původní zájemce jaksi zmizí, ale vy už jste realitce podepsali smlouvu o exkluzivní spolupráci. Tento případ se v Čechách opakoval už několikrát – dvakrát už dokonce podobná situace skončila u soudu.

Prodej bez smlouvy – svůj byt si prodáváte sami a nabízíte ho třeba přes server bezrealitky.cz – poměrně běžně se stává, že realitní kanceláře „ukradnou“ fotky z tohoto serveru a sami začnou byt nabízet bez vašeho vědomí. Když se pak objeví zájemce, tak vám budou psát či volat a sázet na to, že vy abyste prodali, tak začnete spolupracovat s jejich realitní kanceláří. Obdobně se „kradou“ zakázky i přímo mezi realitními kancelářemi – z tohoto důvodu si dnes už většina realitek dává do fotek vodotisk.

Přetahování zákazníků – vybrali jste si realitní kancelář a jejím prostřednictvím prodáváte svůj byt či dům? Velmi pravděpodobně se vám dřív či později ozvou i další realitní kanceláře a začnou Vás přesvědčovat o tom, že jejich prostřednictvím prodáte nemovitost dráž, rychleji a lépe – zdaleka ne vždy to ale je pravda, naopak nabízení nemovitosti přes více realitek velmi často vede ke snížení ceny a snižuje šance na vlastní prodej.

Máte podobnou zkušenost? Nebo jste se setkali s nějakým jiným „nekalým“ jednáním? Dejte nám vědět!

JAK BUDOU VYPADAT ÚROKOVÉ SAZBY V LETECH 2017 A 2018

JAK BUDOU VYPADAT ÚROKOVÉ SAZBY V LETECH 2017 A 2018

Na začátku listopadu vydala Česká národní banka předpověď úrokových sazeb pro následující dva roky. Většinu lidí nepřekvapí, že nás čeká zdražování – co už je ale méně příjemné, je zjištění o kolik.

Podle ČNB bude v roce 2017 průměrná sazba 3M PRIBOR (základní sazba od které se odráží většina úrokových sazeb nejen v bankách) 0,7% a v roce 2018 pak dokonce 1,6%.

To v praxi znamená, že se jen tato základní sazba zvýší o 0,4% respektive 1,3% oproti současnému stavu. K tomu je potřeba připočítat ještě navýšení úrokových sazeb, které s sebou přináší nový zákon o spotřebitelském úvěru (a to vy výši 0,4-0,5%) a rázem zjistíte, že vás v roce 2017 může průměrná hypotéka přijít na 2,7% a v roce 2018 pak dokonce na 3,6%.

Pokud tedy uvažujete o vlastním novém bydlení nebo nějaké investici do nemovitostí, tak by to chtělo řešit spíš dříve než později – čekání by sice mohlo v některých lokalitách nepatrně snížit ceny nemovitostí, ale zároveň vysoký nárůst sazeb způsobí, že za nemovitost ve většině případů zaplatíte více než byste zaplatili nyní.

Investice bez koruny a přesto v plusu

Investice bez koruny a přesto v plusu

Líbí se Vám idea investování do nemovitostí, ale máte pocit, že Vám chybí kapitál do začátku?

A víte, že ho za určitých okolností vůbec nepotřebujete?

Při správném nastavení úvěrování a výběru správné nemovitosti se totiž můžete dostat do zajímavého plusu aniž byste do transakce museli vložit jedinou vlastní korunu.

Příklad z naší aktuální praxe – koupě bytu za cenu 850tis. – byt byl prodáván lehce pod cenou a tak se nám podařilo k němu zařídit hypotéku s úrokem 1,69%.

Měsíční splátka hypotéky na 30 let činí 3 012Kč.

Byt majitel obratem pronajal za částku 5 000Kč – je tedy téměř 2 000Kč v plusu a přitom nevložil do celé transakce jedinou korunu z vlastního.

Samozřejmě je byt ve velkém městě, tak aby v případě výpadku nájemníka bylo možné obratem sehnat někoho jiného.

Navíc díky nákupu pod cenou je zajištěno, že do budoucna se při prodeji ještě vydělají další peníze.

Podobných případů máme mezi našimi klienty celou řadu…