Kolik nových bytů potřebuje Praha?

Kolik nových bytů potřebuje Praha?

Jeden ze zásadních parametrů, který žene ceny nemovitostí v Praze nahoru, je nedostatek bytů. Jistě máte pravdu, pokud teď namítáte, že Praha je obestavěna novými bytovými domy skoro ze všech stran, ale je potřeba říci, že to je stejně málo.

Praha stejně jako většina velkých měst ve světě zažívá velký příliv nových obyvatel – odhaduje se, že jen do roku 2030 přijde do Prahy více než 160 tisíc nových obyvatel (tedy zhruba 13 tisíc ročně). K tomu připočítejte spousty lidí, kteří v do roku 2030 dorostou do věku, kdy budou chtít bydlet ve vlastním a jistě neposledním aspektem jsou vysokoškoláci, kterých v Praze každý rok přibývá zatímco kapacity kolejí zůstávají v podstatě beze změn.

Střízlivé odhady hovoří, že se tedy celkově jedná o zhruba 200 000 lidí, kteří budou potřebovat bydlení. Když budeme počítat, že v jednom bytě bydlí v průměru dva lidé, tak se jednoduchou matematikou dopočítáme, že potřebujeme ročně téměř 8 500 nových bytů. A byť se v Praze staví poměrně výrazně, tak takovýchto rozměrů jistě nedosahujeme. Zároveň zde existuje v aktuální době i jakýsi „dluh“ z minulosti, takže těch bytů by potřeba spíše 10 000.

Spousta lidí si myslí, že například zdražení hypoték povede ke snížení zájmu o nákup nového bydlení – ano jistě by to nějaký vliv mělo, ale ne nikterak zásadní, protože nárůst obyvatel lze omezit pouze velmi obtížně.

Téměř jedinou nadějí se tak jeví zjednodušení a zrychlení schvalovacích procesů nové výstavby a její dlouhodobé a systematické plánování.

Povedené investice …

Povedené investice …

Už nějakou dobu jsme přesvědčeni o tom, že Praha není tím nejlukrativnějším místem pro investice do nemovitostí. Jako velmi dobrá lokalita se nám v loňském roce jevila Příbram.

Postupně jsme tam ve vybraných lokalitách nakoupili pro klienty několik bytů a teď po zhruba roce první klienti ukončují své investice a byty prodávají. Výsledky jsou více než zajímavé.

Ukažme si vše na jednom konkrétním případu – byt v Příbrami VII o velikosti 45m klient koupil za 890 tisíc a za zhruba 50 tisíc ho zrekonstruoval. Celkové náklady tedy byly 940 tisíc.

Byt byl celý rok pronajatý za nájemné 5000Kč – za rok byl tedy výnos na nájmu 60 tisíc.

Teď se byt prodává (aktuálně je podepsaná rezervační smlouva) a to za cenu 1 200 000Kč – nutno podotknout, že o byt bylo více zájemců.

Počítejte tedy se mnou – koupeno za 940 tis. , prodáno za 1,2 milionu a k tomu 60 tis. z nájemného – máme tu krásný zisk 320 tis. (samozřejmě před zdaněním).

Za rok jsme tak pomohli klientovi zhodnotit jeho úspory o více než 30%.

Řada klientů, kteří v Příbrami nakupovala byty neměla dostatečnou hotovost a tak koupi financovali prostřednictvím hypotečního úvěru – tam pak zhodnocení samozřejmě vychází ještě mnohem zajímavěji.

Zajímalo by Vás kde jsme investovali letos a co plánujeme na příští rok? Domluvte si schůzku a rádi pomůžeme s investicemi i Vám.

Mám koupit nemovitost teď, nebo mám počkat až splaskne bublina a ceny půjdou dolů?

Mám koupit nemovitost teď, nebo mám počkat až splaskne bublina a ceny půjdou dolů?

Taky Vám v hlavě vrtá otázka, která je nadpisem dnešního článku? Nejste jediní – podobných lidí je opravdu hodně a tak se na to podíváme spolu.

Prvním aspektem může být třeba poslední dobou tolik zmiňovaná bublina, která údajně navyšuje ceny nemovitostí a každá bublina přece jednou musí splasknout… Ono to ale není zdaleka tak jednoznačné, zejména to, že se nacházíme v realitní bublině není v odborné veřejnosti úplně jasně přijímané téma. Troufám si říci, že většina odborníků dnes situaci popisuje mnohem víc jako zlatý věk nemovitostí – tedy po době krize nakupují nemovitosti i ti lidé co dříve váhali, dále nám dorůstají silné ročníky potenciálních majitelů nemovitostí a jistě ne posledním aspektem je zlepšující se ekonomická úroveň českých domácností, která způsobuje to, že se investují (mimo jiné do nemovitostí), k tomu připočítejte příjemné úrokové sazby a pak se už moc není čemu divit, že je velký zájem. Tento zájem jistě dříve či později začne opadat, ale nedá se očekávat nějaký zásadní propad cen nemovitostí – pokud vůbec nějaký propad přijde, tak bude jen kosmetický a spíš jen ve vybraných lokalitách.

Dejme tomu, že ceny nemovitostí v lokalitě kde chcete něco kupovat skutečně o něco klesnou – myslíte, že budete mít vyhráno? Spíš ne. Česká národní banka totiž touží po „přiškrcení“ hypoték a zároveň plánuje postupně zvyšovat úrokové sazby. Mohlo by se Vám tak klidně stát, že Vaše vysněná nemovitost zlevní, ale vy buď nedostanete hypotéku, nebo hypotéku dostanete, ale s ne úplně hezkou sazbou a díky splácení pak ve finále zaplatíte víc než kolik by to bylo nyní v době zvýšeného zájmu o nemovitosti.

Je tedy potřeba se na věci dívat mnohem komplexněji než by se na první pohled mohlo zdát. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, tak věřte, že teď je opravdu dobrá doba!

Zpřísnění hypoték se odkládá

Zpřísnění hypoték se odkládá

V minulém týdnu poslanci rozhodovali o tom, čemu všemu se budou věnovat do podzimních voleb a jednoznačně bylo schváleno, že to nebude tolik diskutovaná podoba zákona o České národní bance.

Pokud by se po volbách situace změnila a přeci jen mělo dojít ke změně zákona o ČNB, tak celý legislativní proces bude trvat minimálně rok.

Případné změny jsou ale nyní přinejmenším velmi nejisté – mezi politiky napříč stranami totiž existuje docela velká opozice proti tomuto návrhu.

V dohledné době tedy nehrozí výrazné omezování hypoték ze strany ČNB a i nadále by hypotéky měly zůstat dostupné a za velmi příjemné úrokové sazby.

Hypotéky začaly zdražovat? A o kolik doopravdy?

Hypotéky začaly zdražovat? A o kolik doopravdy?

V minulém týdnu zasedala rada České národní banky a tak jak řada odborníků předpokládala, tak došlo po téměř 10ti letech k navyšování základních úrokových sazeb (v uplynulých 10ti letech sazby v podstatě jen klesaly nebo stagnovaly).

A jaké je to navýšení? Sazba, která je referenční pro úrokové sazby hypoték se zvýšila o 0,2%. Dá se tedy očekávat, že o stejnou sumu budou navýšeny i základní sazby hypoték. Už ode dneška k tomuto kroku přistoupila Komerční banka a dá se očekávat, že ostatní banky jí budou záhy následovat. Budeme si tedy muset začít zvykat na to, že i dobré sazby už nebudou začínat číslem 1 , ale že se po dlouhé době na začátku objeví zase dvojka.

O tom, že se jedná spíš o psychologický efekt svědčí následující čísla – průměrná hypotéka v ČR se dlouhodobě drží kolem částky 2 miliony a splatnost 30 let. Splátka podle „starých“ sazeb (1,89%) by byla 7 283, podle „nových“ sazeb (2,09%) je to 7 483Kč. Rozdíl je tedy rovných 200Kč. Samozřejmě, že to jsou nějaké peníze, ale kolik lidí se rozhodne nekoupit vlastní bydlení, protože je splátka o 200Kč vyšší? Dá se tedy očekávat, že na ochotu lidí brát si hypotéky bude mít tento krok pramalý vliv.

Výhledy do budoucna jsou však poměrně pozitivní – ČNB nepředpokládá v brzkých měsících další zdražování a o dalším kroku mluví spíš v horizontu následujících dvou let. I do budoucna bychom se tedy mohli těšit na levné a dostupné vlastní bydlení.

Kolik můžu mít hypoték? A příjmy z budoucího pronájmu.

Kolik můžu mít hypoték? A příjmy z budoucího pronájmu.

Otázka, kterou jsem slyšel snad už stokrát – já už jednu hypotéku mám, nevadí to? Samozřejmě nevadí. Hypoték můžete mít kolik chcete, respektive kolik Vám Vaše příjmy a výdaje dovolí – v současné právní úpravě neexistuje nic co by vás omezovalo v počtu hypoték.

Často k nám přicházejí lidé, kteří už nějakou hypotéku mají (obvykle na vlastní bydlení) a rádi by si pořídili investiční nemovitost. V tuto chvíli máme dvě množnosti jak postupovat – ta první a přiznejme si že i o něco jednodušší je, pokud máte už teď dostatečné příjmy a hypotéku tak lze stavět už na existující bonitě.

Druhou možností pak je započítání příjmů z budoucího pronájmu. Tuto možnost nám trochu zkomplikoval zásah České národní banky, která se snaží tento typ hypoték regulovat, ale i přesto existuje řada bank, které umí započítat příjmy z budoucího pronájmu.

Pokud tedy už nějakou hypotéku máte, tak to jistě není překážka a existují možnosti, jak si vzít další (třeba investiční).

Daň z nabytí u novostaveb

Daň z nabytí u novostaveb

Možná to víte a možná ne, ale novostavby jsou za určitých okolností oproštěny od placení daně z nabytí nemovitosti.

Dnes se podíváme na to, jaké podmínky musí být splněny, abyste daň neplatili.

Co říká zákon?

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí rodinného domu a pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, pokud k nabytívlastnického práva dojde v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání a to dle toho, co nastane dříve.

U podílu na pozemku, náležícího k bytové jednotce, se aplikuje ustanovení §1166 občanského zákoníku, upravující prohlášení vlastníka, a tento podíl je osvobozen.

V praxi byste tedy daň za dům (byt) ani pozemek neplatili – zároveň je tu ale jedno ALE. Od daně je totiž osvobozen jen pozemek, na kterém je dům postaven – pokud kupujete zároveň nějaké další pozemky, které slouží například jako zahrada, tak za ně už daň platit budete. Správně byste si tedy měli nechat udělat znalecký posudek, který určí cenu zahrady (případně dalších pozemků) a za ty pak zaplatíte daň. Výhodou je, že to jistě bude podstatně méně než kolik byste platili za byt či dům.

Pokud byste rádi do problematiky pronikli detailněji, tak podrobnosti najdete v §7 odst. 1. a 2. zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Jak vybavit nájemní byty

Jak vybavit nájemní byty

Pořídili jste si investiční byt a teď se chystáte ho pronajímat? Možná budete řešit otázku, zda máte byt pronajímat vybavený, nebo bez nábytku a spotřebičů.

Byty bez vybavení se obvykle pronajímají za o něco nižší ceny, zároveň ale platí, že rozdíl v nájmech není tak velký, aby vám zaplatil pořizovací náklady na vybavení vzhledem k jeho obvyklé životnosti.

Nabízí se dvě možnosti jak z toho ven.

Ta první je jednoduchá – pronajímat byty bez zařízení. Tuto cestu bych doporučoval spíše u větších bytů (3+kk a větší), které si většinou pronajímají už „usazení“ lidé a nebývá to jejich první pronájem a zároveň tedy mají už nějaký nábytek a zařízení. Pokud ale máte byt menší (do 2+1) tak je nezanedbatelná šance, že by o takový byt měl zájem někdo, kdo řeší své první samostatné bydlení a pokud by byt byl prázdný, tak by to pro něj znamenalo velkou finanční zátěž a pravděpodobně tedy bude hledat jinou nemovitost.

Nabízí se tedy druhé řešení – a to vybavit byt nějakém secondhandovým vybavením. V každém větším městě najdete bazar nábytku a těch internetových je nepočítaně. Řada bazarů nabízí i rozvoz zdarma nebo jen za malý poplatek, nemusíte mít tedy dodávku a řešit nošení těžkého nábytku. Bazarové vybavení se dá pořídit za zlomek původní ceny a přitom může ještě řadu let někomu dobře sloužit.

Pokud umíte svůj malý byt vybavit za rozumné peníze, tak to udělejte – byt se bude pronajímat rychleji a za lepší peníze.

Kde budou zdražovat byty?

Kde budou zdražovat byty?

Za poslední tři roky zejména v Praze stouply ceny nemovitostí o více než 20%. Pro řadu lidí to byl dobrý způsob, jak relativně rychle a bez rizika vydělat docela velké peníze.

Aktuálně jsou ale ceny pražských nemovitostí poměrně vysoké a tak sázet na jejich další raketový růst není úplně bez rizika – mnohem pravděpodobněji lze předpokládat spíše pozvolný růst cen, který ale při krátkodobých investicích nepřináší takové výnosy.

Kam by se tedy měl investor obrátit, pokud chce koupit byt a do pěti let ho prodat s hezkým ziskem? Odpověď je poměrně jednoduchá – stačí popojet kousek za Prahu a najít obce s dobrou občanskou vybaveností.

Tím hlavním aspektem je, že pro řadu lidí jsou ceny nemovitostí v Praze tak vysoko, že už si je nemohou dovolit. Lidé tedy mnohem častěji volí bydlení za Prahou a dojíždění do práce – tento trend pak bude s největší pravděpodobností pokračovat a z dlouhodobého hlediska čeká Prahu podobný osud jako třeba Berlín, Paříž či Londýn, kde lidé často bydlí i desítky kilometrů od centra. Rostoucí spádová oblast pak v podstatě automaticky znamená rostoucí ceny nemovitostí.

V našem případě takovým prvním ukazatelem může být cena nemovitostí v Kladně nebo Berouně, která roste velmi zajímavě. Dalšími adepty na růst jsou pak třeba Příbram či Kolín – obě lokality mají velmi dobrou dostupnost do Prahy a do centra se i veřejnou dopravou dá dostat do hodinky.

Pokud tedy uvažujete o kratší investici – určitě by vám tyto lokality neměly uniknout. Výhodou je, že ceny jsou tam dnes příjemné a i při potřebě část investice hradit z hypotéky se nedostanete na nijak vysoké splátky. Stejně tak návratovost investice za účelem pronájmu zde vychází lépe než v Praze.

Jak na 100% hypotéky?

Jak na 100% hypotéky?

Hypotéka na 100% cena nemovitosti je již minulostí. Zásahy ze strany České národní banky omezily banky v tom, kolik maximálně mohou klientům půjčit. Aktuálně je nastavena hranice na 90% z výše kupní ceny (případně zástavní hodnoty nemovitosti).

Takováto regulace ale spoustě klientů nevyhovuje a tak hledají cesty jak na 100% financování dosáhnout.

Existuje několik relativně jednoduchých cest jak si zajistit i 100% z kupní ceny na úvěr. Ty nejpoužívanější způsoby jsou vlastně tři.

Prvním a asi nejpoužívanějším způsobem je vzít si u stavební spořitelny nezajištěný úvěr. Tyto úvěry poskytují stavební spořitelny s úrokem 4%-7% a zpravidla jde takto půjčit zhruba 500 tisíc. K tomu si samozřejmě berete i hypotéku na 90% kupní ceny.

Druhý způsob je velmi podobný – jen namísto úvěru ze stavebního spoření si vezmete spotřebitelský úvěr. Výhoda spotřebitelského úvěru je, že lze jednodušeji splatit, naproti tomu je obvykle na o něco kratší dobu a s vyšším úrokem. Tuto variantu tedy často volí lidé, kteří vědí, že budou umět doplňkový úvěr rychle splatit.

Třetí způsob je ručení další nemovitostí. Kromě kupovaného domu či bytu se pak ručí bance ještě něčím dalším – takový nejobvyklejší scénář je, že pomohou rodiče svou nemovitostí. Zde je výhoda, že druhou nemovitost lze po čase z hypotéky vyvázat (obvykle po 3-5 letech).

Co mají ale všechny tyto varianty společné je, že vychází měsíčně dráž, než kolik dříve vycházely 100% hypotéky. Plán ČNB na ochranu spotřebitele před nadměrným zadlužováním se tedy zcela minul účinkem a naopak pozice běžného klienta se zhoršila.

ČNB vědoma si nejen těchto souvislostí by ráda získala další pravomoci, které by jí dále umožnily trh regulovat. Jak dopadne nový zákon o pravomocech ČNB, který by měla projednávat vláda a poslanecká sněmovna ukáže jen čas.

Dlouhodobě patří český bankovní trh k premiantům co se evropské úrovně týká, tedy minimálně procento nesplácených úvěrů (okolo 2,5%) je hluboko pod evropským průměrem. Otázkou tedy je, zda ony omezení LTV nejsou jen bankovní loby a ochrana bankovních investic, protože klientovi stávající nastavení jistě nepomáhá.