VYPLATÍ SE POŘÁD INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ?

VYPLATÍ SE POŘÁD INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ?

Na začátku by mohla stát jednoduchá otázka – vyplatí se pořád investovat do nemovitostí, když tolik zdražily a stejně tak rostou úrokové sazby hypoték?

Kdybych chtěl odpovědět rychle, tak by to bylo asi: „JEDNOZNAČNĚ!“

Sluší se ale dodat pár věcí – jednoznačně se investice do nemovitostí vyplatí, ale je potřeba o tom začít trochu víc přemýšlet a umět počítat a mít dostatek nejen statistických dat.

Hypotéky zatím zdražily o nižší desetiny procent a tak to má na výnos investice jen pramalý vliv. Nárůst ceny nemovitostí zvýšil absolutní pořizovací ceny, to ale neznamená že se snížil výnos. Výnos z investice do nemovitostí se přeci počítá jako poměr kupní ceny a nájmu a kromě toho že rostly ceny nemovitostí, tak leckde rostly i ceny nájmů. Ne všude ale nájmy šly nahoru stejným tempem jako kupní ceny.

Jako poměrně problematická se může jevit Praha, respektive některé její části – běžně jsme se v Praze pohybovali na ročním výnosu z nájmu okolo 5%, nyní je to spíš okolo 4%.

Když ale opustíme brány hlavního města, tak není problém se dostat i dnes na výnosy 8-10% jen z nájemného.

Těchto 8-10% je naprosto fantastické číslo, když si uvědomíte, že na spořících účtech máte dnes zhodnocení kolem 0,25%. Navíc na rozdíl od například akcií je zde míra rizika podstatně nižší. Pokud pak třeba část investice hradíte z hypotéky s úrokem kolem 2%, tak pořád je to velmi jednoduchá matematika.

Při pořizování investiční nemovitosti je ale potřeba mít se velmi na pozoru. Díky boomu na realitním trhu jsou ceny některých nemovitostí značně nadsazené a zároveň v různých lokalitách v rámci ČR se dá očekávat různý vývoj kupních cen i nájemného. Bez opravdu důkladné analýzy tak můžete vydělat podstatně méně.

Bezpříjmové hypotéky po změně zákona o spotřebitelském úvěru

Bezpříjmové hypotéky po změně zákona o spotřebitelském úvěru

Od 1.12.2016 nám platí nový zákon o spotřebitelském úvěru. Tento zákon mimo jiné bankám (a vlastně všem společnostem, které půjčují peníze) ukládá povinnost řádně prověřit klientovu schopnost řádně splácet úvěr o který žádá.

Pokud by totiž banka neprověřila řádně klientovu schopnost splácet úvěr a ten se v podstatě z libovolného důvodu dostane v prvních třech letech splácení do problémů a nebude mít na splátky, tak se může obrátit na soud, který může rozhodnout o platnosti smlouvy o úvěru. V případě, že klient u soudu uspěje, tak nemusí platit bance žádné úroky, už zaplacené úroky mu bude muset banka vrátit a klient pouze dle svých možností splatí úvěr – v reálu by tedy klient získal bezúročnou půjčku.

Z pochopitelných důvodů se toho banky nesmírně obávají a tak v podstatě všechny z výjimkou Komerční banky zastavili poskytování takzvané bezpříjmové hypotéky.

Komerční banka zatím tento produkt stále nabízí, ale v bankovních kuloárech se již objevují informace o tom, že ani zde nemá tento druh hypotéky naději na dlouhou životnost.

Tento stav může být velmi nepříjemný zejména pro podnikatele, kteří byli nejčastějšími žadateli o tento typ úvěru.

Pokud v budoucnu nedojde k nějaké zásadní změně zákona o spotřebitelském úvěru, tak se návrat bezpříjmových hypoték nedá úplně očekávat.

Proč bude ubývat finančních poradců a k čemu je to dobré?

Proč bude ubývat finančních poradců a k čemu je to dobré?

Od 1.12. u nás platí nový zákon o spotřebitelském úvěru. Co všechno s sebou přinesl zajímavého pro klienty už jistě dávno víte nejen z našich článků. Kromě klientů se ale zákon velmi zásadně dotýká i lidí a firem, které se zprostředkováním úvěrů zabývají.

Asi nemá cenu zabíhat do přílišných detailů, to nejdůležitější pro klienty jsou zejména tři následující body:

  • všichni zprostředkovatelé úvěrů budou muset být zaregistrováni u České národní banky a budou podléhat jejímu dohledu

  • zprostředkovatelé budou muset mít povinně pojištění odpovědnosti za způsobené škody a to v řádech mnoha milionů

  • zprostředkovatelé budou povinně absolvovat zkoušku odborných znalostí

Tyto povinnosti mimo jiné povedou k tomu, že lidé, kteří Vám budou radit budou muset mít znalosti v oboru a v případě že udělají chybu, tak ji nezaplatíte vy ze své kapsy, ale v ideálním případě půjde z jejich pojištění.

Dalším pozitivem je, že díky finanční náročnosti na všechny registrace, pojištění atd. zmizí z trhu nemalá část lidí, kteří se dnes rádoby finančním poradenstvím zabývají – prostě proto, že se jim nevyplatí vše platit, když udělají hypotéku jednou za čas.

Existuje řada analýz, které předpovídají jaký to všechno bude mít dopad na trh v České republice – takové hodně skloňované číslo je, že v průběhu příštích dvou let z trhu zmizí až 30% lidí, kteří se dnes úvěry zabývají.

Musím říct, že tento legislativní krok velmi vítáme – konečně zde je nějaký nástroj, který neschopným a nevzdělaným „poradcům“ zabrání v páchání škod. Jistě, že není tento zákon dokonalý, a nese si spoustu svých chyb, ale po dlouhé době konečně v tomto směru míříme k lepším zítřkům.

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

V posledních zhruba třech letech výrazně vzrostl trh s realitami a to místy až o desítky procent. Ruku v ruce s tím pak přišel nebývalý boj o prodávající, respektive o jejich nemovitosti. To že je u nás opravdu hodně realitních makléřů je obecně známá věc, že máme ale téměř nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele a to i v celosvětovém měřítku, už ví málokdo. A věřte mi, že to není dáno tím, že bychom prodávali nemovitosti podstatně častěji než třeba Němci nebo Francouzi.

A když už máme tolik realitních makléřů, tak je pochopitelné, že mezi nimi nastává jakýsi boj o zakázky. Někteří realitní makléři se pak nebojí využívat i ne zcela hezké praktiky, jen aby zákazníka získali.

Představme si pár těch nejpoužívanějších triků:

Koupím byt v této lokalitě – snad každý z nás jednou za čas objeví ve své schránce letáček s tímto textem. Občas ještě doplněný o to, že se jedná o přímého zájemce, případně že platí hotově… V drtivé většině případů se ale nejedná o reálného zájemce, ale o realitního makléře, který si Vás takto chce získat.

Makléřův klient či kamarád – rozhodnete se, že si byt či dům prodáte sami a využijete k tomu inzertních serverů? Kromě několika zájemců téměř jistě narazíte i na realitní makléře, kteří Vám budou nabízet své služby. Většina z nich to udělá přímo a vy se tak v klidu můžete rozhodnout. Najdou se ale i tací makléři, kteří přijdou na prohlídku a začnou vám vykládat, jak mají klienta či kamaráda, který přesně takový byt jako vy prodáváte hledá, ale že kamarád nemá čas a tak poslal realitního makléře a spolu s tím Vám začnou podstrkovat smlouvu o tom, jak vás budou při prodeji zastupovat. Řada lidí podlehne vidině rychlého obchodu a smlouvu podepíše – velmi často pak onen původní zájemce jaksi zmizí, ale vy už jste realitce podepsali smlouvu o exkluzivní spolupráci. Tento případ se v Čechách opakoval už několikrát – dvakrát už dokonce podobná situace skončila u soudu.

Prodej bez smlouvy – svůj byt si prodáváte sami a nabízíte ho třeba přes server bezrealitky.cz – poměrně běžně se stává, že realitní kanceláře „ukradnou“ fotky z tohoto serveru a sami začnou byt nabízet bez vašeho vědomí. Když se pak objeví zájemce, tak vám budou psát či volat a sázet na to, že vy abyste prodali, tak začnete spolupracovat s jejich realitní kanceláří. Obdobně se „kradou“ zakázky i přímo mezi realitními kancelářemi – z tohoto důvodu si dnes už většina realitek dává do fotek vodotisk.

Přetahování zákazníků – vybrali jste si realitní kancelář a jejím prostřednictvím prodáváte svůj byt či dům? Velmi pravděpodobně se vám dřív či později ozvou i další realitní kanceláře a začnou Vás přesvědčovat o tom, že jejich prostřednictvím prodáte nemovitost dráž, rychleji a lépe – zdaleka ne vždy to ale je pravda, naopak nabízení nemovitosti přes více realitek velmi často vede ke snížení ceny a snižuje šance na vlastní prodej.

Máte podobnou zkušenost? Nebo jste se setkali s nějakým jiným „nekalým“ jednáním? Dejte nám vědět!

JAK BUDOU VYPADAT ÚROKOVÉ SAZBY V LETECH 2017 A 2018

JAK BUDOU VYPADAT ÚROKOVÉ SAZBY V LETECH 2017 A 2018

Na začátku listopadu vydala Česká národní banka předpověď úrokových sazeb pro následující dva roky. Většinu lidí nepřekvapí, že nás čeká zdražování – co už je ale méně příjemné, je zjištění o kolik.

Podle ČNB bude v roce 2017 průměrná sazba 3M PRIBOR (základní sazba od které se odráží většina úrokových sazeb nejen v bankách) 0,7% a v roce 2018 pak dokonce 1,6%.

To v praxi znamená, že se jen tato základní sazba zvýší o 0,4% respektive 1,3% oproti současnému stavu. K tomu je potřeba připočítat ještě navýšení úrokových sazeb, které s sebou přináší nový zákon o spotřebitelském úvěru (a to vy výši 0,4-0,5%) a rázem zjistíte, že vás v roce 2017 může průměrná hypotéka přijít na 2,7% a v roce 2018 pak dokonce na 3,6%.

Pokud tedy uvažujete o vlastním novém bydlení nebo nějaké investici do nemovitostí, tak by to chtělo řešit spíš dříve než později – čekání by sice mohlo v některých lokalitách nepatrně snížit ceny nemovitostí, ale zároveň vysoký nárůst sazeb způsobí, že za nemovitost ve většině případů zaplatíte více než byste zaplatili nyní.

Investice bez koruny a přesto v plusu

Investice bez koruny a přesto v plusu

Líbí se Vám idea investování do nemovitostí, ale máte pocit, že Vám chybí kapitál do začátku?

A víte, že ho za určitých okolností vůbec nepotřebujete?

Při správném nastavení úvěrování a výběru správné nemovitosti se totiž můžete dostat do zajímavého plusu aniž byste do transakce museli vložit jedinou vlastní korunu.

Příklad z naší aktuální praxe – koupě bytu za cenu 850tis. – byt byl prodáván lehce pod cenou a tak se nám podařilo k němu zařídit hypotéku s úrokem 1,69%.

Měsíční splátka hypotéky na 30 let činí 3 012Kč.

Byt majitel obratem pronajal za částku 5 000Kč – je tedy téměř 2 000Kč v plusu a přitom nevložil do celé transakce jedinou korunu z vlastního.

Samozřejmě je byt ve velkém městě, tak aby v případě výpadku nájemníka bylo možné obratem sehnat někoho jiného.

Navíc díky nákupu pod cenou je zajištěno, že do budoucna se při prodeji ještě vydělají další peníze.

Podobných případů máme mezi našimi klienty celou řadu…

Blíží se konec roku a v bankách je blázinec

Blíží se konec roku a v bankách je blázinec

Přiznávám, že dnes je ten nadpis článku brán s velkou nadsázkou, nicméně nejen banky teď prožívají velmi náročné období.

Podle řady ukazatelů to vypadá, že letošní rok může být tím, který zlomí všechny dosavadní rekordy a to jak v úrokových sazbách, tak v celkových objemech hypoték. Prostě toho mají banky opravdu hodně co dělat, přitom ve většině bank nedošlo k nějakému masivnímu personálnímu posílení na oddělení hypotečních úvěrů.

Dalším důvodem onoho „blázince“ je ona tolikrát probíraná změna zákona o spotřebitelském úvěru. Banky totiž všechny úvěry podle stávajícího zákona musí mít nejen schválené, ale i podepsané do 30.11. . To co se nestihne schválit včas se bude tedy posuzovat podle nového zákona a dá se tedy předpokládat, že se posledních pár dní v listopadu nebude v bankách schvalovat a tisknout úvěrové smlouvy.

Na začátku prosince nás pak čeká další kolo blázince, protože se ve velkém budou schvalovat smlouvy z konce listopadu + klasický předvánoční nával. A jako bonus nás k tomu čekají kompletně nové smlouvy o hypotečních úvěrech a vlastně celá doprovodná smluvní dokumentace.

Stručně řečeno se máme všichni na co těšit a je potřeba se teď trochu obrnit a připravit na to, že věci nejdou tak rychle jak jsme dřív bývali zvyklí.

Co budou dělat ceny nemovitostí do budoucna

Co budou dělat ceny nemovitostí do budoucna

Takovou nebo velmi podobnou otázku u nás slýcháme v podstatě denně. Zajímá to prodávající, kupující, realitní kanceláře, analytiky – vlastně všechny lidi, kteří s prodejem a nákupem nemovitostí mají něco společného.

Pravda je taková, že nikdo vlastně nezná jasnou a hlavně univerzální odpověď. Faktem je, že zejména v Praze rostou ceny nemovitostí poslední tři roky tempem blízkému 10% za rok. To je opravdu, opravdu hodně. Zcela jistě je toto tempo dlouhodobě neudržitelné a dá se očekávat, že se v příštím roce buď velmi zpomalí nebo dokonce zastaví. Nějaké velké propady cen, podobné třeba těm z let 2008-2009 se ale spíše očekávat nedá, většina analytiků se totiž shoduje, že jen nemovitosti teď dohnaly propad z let krize a vrátí se ke svému dlouhodobému průměrnému růstu někde na úrovni 3-5% ročně.

Jiná situace je ale mimo Prahu, kde mnohde ceny nemovitostí budou pravděpodobně nadále stoupat. Je to dáno dobrou ekonomickou situací v ČR, kdy průměrné platy rostou a v návaznosti na to lze očekávat i postupný trvalý růst cen nemovitostí. Další růsty cen lze očekávat zejména v aglomeracích velkých měst, kde se postupně zlepšuje dopravní obslužnost a i občanská vybavenost.

Pokud tedy s nákupem nemovitosti čekáte na dobu „až spadnou ceny nemovitostí dolů“, tak pro vás máme špatnou zprávu – velké propady se v dalších letech velmi pravděpodobně konat nebudou. Naopak – drobně porostou ceny nemovitostí i úrokové sazby a tak by se Vám vše jen prodražilo.

Investovat jen do jedné nebo do více nemovitostí?

Investovat jen do jedné nebo do více nemovitostí?

Diverzifikace je vlastně cesta, jak v podnikání nevsadit všechno na jediný produkt. A protože investování do nemovitostí je svým způsobem podnikání, tak i tady bychom se touto strategií měli řídit.

V praxi by se to dalo popsat tak, že zdaleka ne pro každého je vhodné mít v portfoliu pouze jednu nemovitost. Pokusím se vám vysvětlit proč a jak třeba rozložení portfolia může vypadat.

Proč nemít jen jednu nemovitost?

  • Pokud máte investiční nemovitost částečně nebo zcela financovanou hypotečním úvěrem a z nějakého důvodu vám buď odejde nájemník, nebo neplatí řádně nájem, tak přijdete o veškeré příjmy.
  • Když vlastníte jen jednu nemovitost, tak jste mnohem víc ovlivněni i lokálními výkyvy trhu.
  • Naskytne-li se nějaká tíživá situace a musíte nemovitost prodat, tak rázem přicházíte o všechny příjmy – bez ohledu na to, jak velkou část kupní ceny jste skutečně potřebovali na něco jiného.
  • Pokud se rozhodnete pustit do investování do nemovitostí ve velkém, tak je v téměř lepší vždy mít několik nemovitostí, protože tím výrazně snižujete rizika neúspěchu a leckdy zároveň zvyšujete měsíční příjem.

Jako ukázku bychom mohli použít jedno relativně malé portfolio našeho klienta.

Byt 2+kk v Praze – cena 2,2 mio – dobře se pronajímají a Praha je sázka na jistotu (ale je tu nižší výnos) – zároveň to může být jednou startovací byt pro děti

Dvě garáže v Praze – každá za zhruba 200tis. – skvělý poměr pořizovací ceny a výše nájemného, v podstatě bezúdržbový typ nemovitosti, díky katastrofálnímu nedostatku parkovacích míst v Praze se dají pronajmout za pár dní, v případě neplatiče je velmi jednoduché ho „vystěhovat“

Byt 2+1 v Příbrami – cena 1,2 mio – opět výborný poměr kupní a nájemní ceny, díky velikosti města je možné byt rychle pronajmout a díky blízkosti Prahy je byt v případě potřeby možné rychle navštívit.

Celkově je hodnota nemovitostí zhruba 3,8 milionu – téměř vše bylo pořízeno na hypotéku a tudíž bez nutnosti velkých vkladů z vlastních zdrojů. Měsíčně na nájmech přichází částka necelých 22 tisíc.

Jen pro zajímavost – pokud bychom v Praze koupili jeden byt za 3,8 milionu, tak by měsíčně na nájmu vynášel zhruba 15 tisíc.

A proč mít jen jednu nemovitost?

  • Je s tím mnohem méně práce.
  • Pokud nepotřebujete z nemovitosti měsíční příjem a máte spíš jako „důchodové“ pojištění, tak je to nejjednodušší řešení.
  • Někde začít musíte – uvidíte, třeba si pak koupíte i něco dalšího 🙂

A pokud si s investicemi do nemovitostí nevíte rady, nebo chcete třeba jen zpětnou vazbu na vaše plány, tak se nám klidně ozvěte.

Proč nechtít na investici činžovní dům

Proč nechtít na investici činžovní dům

Posledních pár let zažívá investování do nemovitostí opravdový boom. Dřív se investicemi do nemovitostí zabývaly téměř výhradně velmi majetní klienti disponující značnou hotovostí a téměř veškeré spekulativní nákupy se děly v hotovosti.

Nízké úrokové sazby, nepovedené důchodové reformy a rostoucí finanční gramotnost ale v posledních letech přivedla úplně novou investorskou skupinu – jsou to slušně vydělávající lidé, kteří ale investiční nákupy hradí z velké části z hypotéky.

Snem značné části takovýchto investorů je vlastnit menší činžovní dům, který má nájem dost velký na to, aby z něj hypotéka (kterou si na dům vzali) byla kompletně splácená a v ideálním případě zbylo něco navíc. Majitelé nemovitostí toho logicky využili a tak jsou ceny takovýchto domů dnes poměrně vysoko.

Na co by se měl zaměřit investor, pokud o činžáku uvažuje? A jak to všechno nastavit, aby se ze snu nestala noční můra?

Máme pro Vás několik rad:

1. Rezerva na rekonstrukce – zatímco když vlastníte byt na pronájem, tak musíte šetřit jen na jeho vnitřní úpravy a opravy (většina ostatních oprav se hradí z fondu oprav do kterého přispíváte), tak v případě činžovního domu musíte šetřit na všechny opravy – prvních pár let si tak pravděpodobně budete muset vytvářet rezervu na budoucí rekonstrukce (okna, omítky, střecha, zateplení,…) – jen u výjimečných nemovitostí si můžete dovolit tuto rezervu nemít. Z dlouhodobého hlediska se doporučuje do rezervy směřovat zhruba 30% z výše nájemného.
2. Udržitelnost nájemného – pokud kupujete investiční byt, tak je zpravidla prázdný. Pokud ale investujete do činžáku, tak bývá řada bytů obsazena nájemníky – v tom případě se vyplatí investovat čas a energii do to, abyste si ověřili, jak poctivě stávající nájemníci platí, kolik platí vzhledem k nájmům v daném městě, jestli někdo z nich nemá nějakou nápadně výhodnou smlouvu, případně jak rychle se dá v dané lokalitě najít nový nájemník. Stávající nájmy totiž mohou být vyšroubované nahoru a v případě výpadku jediného nájemníka už můžete mít finanční problém.
3. Diverzifikace rizik – zdaleka ne vždy je dobré sázet vše na jednu kartu. Měli byste mít připravených několik scénářů a peníze rozdělené na více místech – pokud by totiž investice do činžáku nevyšla, tak abyste neskončili jako bezdomovci pod mostem.
4. Postupné umořování – pokud si koupíte třeba tři samostatné byty ( a máte tedy tři hypotéky) a každý z nich Vám vydělá na hypotéku a něco málo navíc, tak je dobré všechny tyto přebytky směřovat jako mimořádné splátky na jednu hypotéku a tu předčasně doplatit – tím vám klesne splátka a dále umořujete druhou hypotéku pomocí mimořádných splátek a nakonec třetí. Hypotéky tak splatíte podstatně rychleji, ušetříte na úrocích a snižuje se Vám měsíční splátka. U činžáku ale budete mít hypotéku jen jednu a tak postupné snižování splátek jde jen velmi omezeně.
5. Úrokové riziko – kupujete činžák a teď Vám výpočty vychází? A co se stane když se zvedne úrok? Uvědomte si, že budete mít hypotéku v řádech několika milionů a každá desetina na úrokové sazbě může znamenat stovky až tisíce korun měsíčně navíc. Budete připravení na scénář, že Vám sazba stoupne o 2% a vypadne Vám jeden nájemník?
6. Daně – nikdo je nemá rád, ale všichni je musíme platit. V případě bytu platíte daně jen z čistého nájemného (ne z fondu oprav), v případě činžáku ale platíte daně i z peněz, které si necháváte jako rezervu na budoucí rekonstrukce. Na daních tedy až na výjimky zaplatíte víc než majitel bytu.
7. Starosti se správou domu – u činžáku musíte myslet na úklid a údržbu společných prostor, řešit všechny opravy a úpravy. U bytu většinu těchto věcí dělá za Vás SVJ. A co třeba shazování sněhu ze střechy, sypání chodníku před domem, … A víte kolik Vás ročně bude stát pojištění nemovitosti a odpovědnosti?

Tímto článkem rozhodně nechci říct, že investice do činžáku je špatná – leckdy právě naopak, ale je potřeba přemýšlet nad všemi aspekty takovéto investice a umět si věci velmi dobře zmapovat a spočítat. Pro méně zkušené investory rozhodně doporučujeme spíš koupi několika bytů než jednoho činžovního domu.

Pokud si s investicemi nebo s činžákem nevíte rady, tak se ozvěte – určitě společně něco vymyslíme.