PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

Občas nějakého klienta napadne, že by bylo dobré si podat žádost o hypotéku ve dvou (a více) bankách současně a následně si pak vybere tu lepší variantu. Tohle zní jako skvělý plán, ale to platí jen pokud nevíte, jak hypotéky fungují a netušíte, jakou paseku tím můžete způsobit. Pojďme se podívat na konkrétní důvody, proč se tohle prostě nedělá.

PODEZŘENÍ Z ÚVĚROVÉHO PODVODU

Každá banka svého klienta před poskytnutím hypotéky ověřuje v bankovním registru (cbcb.cz) a v tom se objeví už i žádost o úvěr. Jeden den tedy zažádáte v bance A o hypotéku a dva dny na to v bance B – banka B pak vidí, že žádost o stejnou hypotéku už máte podanou někde jinde. Řada bank pak v tuto chvíli velmi zbystří a v některých bankách okamžitě padáte do segmentu rizikových klientů, kteří jsou mnohem detailněji prověřováni a riskujete, že budete dokládat mnohem více podkladů a i šance na schválení hypotéky se tím mohou zmenšit.

POPLATKY

Pokud rozjedete dvě žádosti o hypotéku, tak riskujete, že i řadu poplatků zaplatíte dvakrát – jednat se může třeba o poplatky za odhad, za schválení atd. . Tohle platí i v případě, že jsou úvěry sjednávány v nějaké akci, kde jsou tyto poplatky standardně zdarma – jde o to, že banka poplatky odpustí klientovi, který si u ní hypotéku vezme (protože pak vydělá na úrocích) , pokud ale od hypotéky odstoupíte, tak vás tyto poplatky většinou neminou. Reálně se tu bavíme o částce řádově kolem deseti tisíc.

ZHROŠENÍ POZICE DO BUDOUCNA

Nechali jste si schválit hypotéku v bance A i B – logicky ale jednu nemůžete podepsat a tak ji zrušíte. Banka u které byla připravená hypotéka zrušena vás pak často dá na vlastní seznam rizikových klientů a až pak v budoucnu budete žádat klidně o úplně jiný produkt (leasing na auto, kreditní kartu, spotřebitelský úvěr… ) tak vám produkt nemusí schválit nebo vám ho neposkytnou za tak výhodných podmínek.

MOŽNOST ZAMÍTNUTÍ ÚVĚRU

Pokud žádáte ve dvou bankách současně a z nějakého důvodu vám obě banky úvěr zamítnou, tak máte opravdu velký problém. Zamítnuté hypotéky jsou totiž pro řadu bank natolik negativním příznakem, že vám pak zmítnou i jakékoliv další úvěry a to klidně po dobu dalších 4 let.

OPRAVDU POZNÁTE CO JE LEPŠÍ A LEVNĚJŠÍ

Tak se to povedlo a obě banky vám hypotéku schválili – před vámi teď leží dvě úvěrové smlouvy a vy se máte rozhodnout, která je lepší. K tomu abyste zjistili co je pro vás skutečně lepší (levnější) ale kromě dobrých matematických znalostí musíte mít i velmi rozvinuté analytické myšlení a zároveň detailně znát specifikace úvěru (i nad rámec toho co je v úvěrové smlouvě). Řada lidí se v tuto chvíli rozhodne podle výše úrokové sazby – to je ale pohled velmi krátkozraký, celá věc je totiž téměř vždy výrazně složitější a tak úrok, který je třeba o 0,3% vyšší ve finále může stát o stovky tisíc méně než úrok, který je nižší.

MYSLETE NA SVÉHO PORADCE

Pokud sjednáváte hypotéku s hypotečním/finančním poradcem, tak byste měli vědět, že on je placen za hotový a podepsaný úvěr – pokud si tedy vyberete úvěr, který vám nepřipravil on, tak jste ho připravili o mnoho hodin času a často i nemálo peněz, které do přípravy úvěru vložil. Možná si řeknete, že by o to nemusel přijít, kdyby vám vyjednal lepší podmínky – ale jste si opravdu tak jistí, že vaše varianta je lepší než ta jeho?

A jak z toho tedy ven? Jednoduše – všechen ten čas a energii věnujte výběru banky už před podáním žádosti. Promyslete si, co chcete, jaká hypotéka má být, jestli chcete hypotéku s nejnižším úrokem nebo hypotéku, která je nejlevnější. Pokud si čímkoliv nejste jistí, tak si to nechte vysvětlit od svého hypotéčního/finančního poradce a pokud nezná odpovědi, tak si najděte jiného. Až na velmi velmi specifické výjimky ale nepodávejte hypotéku současně ve dvou bankách – většinou budete vy ten, kdo na to doplatí.

 

Jak koupit nemovitost v dražbě

Jak koupit nemovitost v dražbě

Chcete ušetřit při nákupu nemovitosti a uvažujete o tom, že byste si koupili nemovitost v dražbě? Nebo hledáte zajímavou investiční příležitost a máte pocit, že dražba je to pravé pro Vás? Důvodů proč se lidé rozhodnou pro koupi takovéto nemovitosti, je dlouhá řada, nejčastěji to ale bývá právě touha zaplatit za nemovitost o něco méně než kolik je v dané lokalitě obvyklé.

V inzerci na sreality.cz případně na nějakém jiném internetovém portále nabízející dražby nemovitostí jste pravděpodobně našli nějakou nemovitost, která vám přijde zajímavá a tak byste se rádi zapojili do dražby.

Jako první byste se měli podívat do dražební vyhlášky – to je dokument, který obsahuje základní informace o dražené nemovitosti, o podmínkách zapojení se do dražby a následné podmínky týkající se úhrady částky za kterou bude nemovitost vydražena.

Dříve než se rozhodnete do dražby zapojit, byste si měli zkontrolovat, jestli se draží celá nemovitost nebo jen její část, jaké jsou podmínky úhrady (do kdy a za jakých podmínek budete muset zaplatit), jestli v nemovitosti někdo bydlí (a pokud ano, jestli je nějak ošetřeno jeho vystěhování) a jestli se jedná o dražbu nucenou či dobrovolnou.

Pokud si na všechny uvedené otázky dokážete uspokojivě odpovědět, tak nastává čas se přihlásit do dražby. To zpravidla probíhá tak, že vyplníte přihlášku do dražby a zároveň složíte takzvanou dražební jistinu. Dražební jistina je obvykle částka v řádech desítek tisíc, kterou skládají všichni, kdo se chtějí do dražby zapojit – pokud dražbu vyhrajete, tak se tato částka započítá jako součást úhrady vydražené ceny, naproti tomu pokud nevyhrajete, tak Vám ji dražitel vrátí zpět. Pokud byste ale dražbu vyhráli a pak vydraženou cenu z libovolného důvodu nezaplatili včas, tak dražební jistina propadá ve prospěch dražitele jako jakási smluvní pokuta. V případě některých dražeb je potřeba doložit i další dokumenty – například bezdlužnosti od finančního úřadu.

V určený čas pak proběhne samotná dražba – řada z nich už dnes probíhá pouze po internetu, nemalá část ale stále probíhá klasickou cestou v nějaké jednací síni. Dříve než začne vlastní přihazování, tak byste si měli určit kolik je maximální hranice, kterou jste ochotni za nemovitost zaplatit. Dobré je si částku napsat třeba na papír a pevně se jí držet – nemálo lidí totiž ve víru adrenalinu z dražby za nemovitost zaplatilo mnohem více, než původně chtělo.

V ideálním případě se vše podařilo a vy jste dali nejvyšší nabídku a dražbu vyhráli. Nyní obdržíte protokol o provedené dražbě, kde je jasně uvedeno, že jste dražbu vyhráli a jakou cenu bude potřeba uhradit. Pokud disponujete dostatkem vlastních peněz, tak teď jen zaplatíte a záhy obdržíte od dražitele řadu dokumentů, které spolu s návrhem na vklad vlastnického práva doručíte na příslušný katastr nemovitostí, který provede změnu vlastníka a případné další úpravy ve své evidenci.

Po provedené dražbě dojde v rámci podání na katastr i k výmazu všech zástavních a exekučních záznamů, které na nemovitosti váznou – dražba je tak jednou z nejjednodušších a nejjistějších cest, jak se těchto záznamů zbavit.

Po nějaké době (ne dříve než za 20 dní) po podání smluv na katastr dojde k převedení vlastnického práva. Od této chvíle Vám běží tříměsíční lhůta, během níž musíte podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti a zaplatit daň – v případě dražby vždy daňové přiznání podává a daň platí ten, kdo dražbu vyhrál, je tedy potřeba počítat s penězi i na tuto platbu.

Posledním krokem pak je daňové přiznání k dani z vlastnictví nemovitosti – to byste měli podat začátkem následujícího roku na finanční úřad, podle toho kde se nachází nemovitost (nikoliv podle toho kde máte vy trvalé bydliště).

Pokud jste se rozhodli financovat dražbu úvěrem, je to pro Vás o něco složitější. Na úhradu ceny se nedá použít až na specifické případy hypotéka a je tak potřeba si vyřídit takzvaný předhypoteční úvěr. Tímto specifickým úvěrem nejdříve uhradíte cenu dle dražební vyhlášky a až po provedení vkladu vlastnického práva dojde k převodu na klasickou hypotéku. Velmi důrazně doporučujeme, abyste tento postup dříve než se do dražby přihlásíte, konzultovali se svým hypotečním poradcem. Banky mají totiž poměrně přísná pravidla komu a za jakých okolností takovýto předhypoteční úvěr poskytnou – existují zde omezení na klienta, typ dražby, kupovanou nemovitost, vlastní zdroje, maximální výši úvěru atd. Je velmi nemilé vyhrát dražbu a pak zjistit, že prostě úvěr nedostanete.

Obecně se dá říci, že dražby jsou velmi zajímavou cestou jak získat nemovitosti o něco levněji než za kolik se dají získat klasickou koupí (průměrně se ceny dosažené v dražbách pohybují okolo 2/3 tržních cen). Je potřeba si ale uvědomit, že je to stejně jako jindy v životě – něco za něco. Daní za nižší cenu je tu větší administrativní zátěž a většinou i delší doba potřebná k dokončení celé transakce.

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

V posledních týdnech přišly minimálně dvě banky (jedna z nich opravdu velká) na úplně novou taktiku, pokud jde o refinancování hypoték.

Situace je následující: u banky máte už pár let hypotéku, ta nemá sazbu nijak skvělou (protože to tak prostě před lety bylo) a tak se rozhodnete, že budete refinancovat. Protože nechcete věci dělat na poslední chvíli, tak si refinancování připravíte třeba půl roku dopředu – dostanete hezkou sazbu, prima podmínky a máte pocit, že jste pro svou budoucnost udělali to nejlepší.

Protože se blíží termín fixace, tak Vám Vaše stávající banka pošle nabídku nové sazby a to zhruba měsíc a půl dopředu. Dříve než Vám ji pošlou, si však zjistí, jestli už nemáte schválenou hypotéku jinde (jednak z bankovních registrů případně z katastru nemovitostí). Pokud novou hypotéku připravenou nemáte, tak následuje nabídka poměrně vysoké sazby (přes 2,1%) a banka sází na to, že nestihnete včas reagovat a prostě na Vás víc vydělají.

Pak ale také může nastat stav, že už novou hypotéku máte připravenou. V tom případě Vám Vaše stávající banka klidně pošle nesmyslně nízkou sazbu (tak nízkou, že ji v reálu vlastně ani neposkytují), protože vědí, že tu nabídku stejně nemůžete využít, protože by vám hrozila sankce za nečerpání hypotéky, kterou jste si před pár měsíci nechali schválit.

Napadá mne několik důvodů, proč se k této strategii banky rozhodli.

První

Banky obecně chtějí odradit klienty od refinancování a tímto se jim snaží dát najevo, že se to nevyplácí.

Druhý

Snaha přesvědčit klienta, aby se při příští příležitosti zase vrátil, protože „oni mu přece chtěli dát fakt super nabídku, ale on ji nevyužil“.

Třetí

Plán na vystrnadění hypotéčních a finančních poradců z tohoto segmentu, protože přece „kdo Vám takovou hloupost jako refinancování poradil“

A možná je taky pravda někde úplně jinde. Každopádně se od bank jedná o ne úplně hezký krok a klienti by na něj měli být připravení.

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ


Volá mi klient: „ Dobrý den, našel jsem si hezký dům a chtěl bych ho hradit hypotékou – pomůžete mi s ní? „
„Dobrý den – samozřejmě, ideální by bylo se sejít a probrat detaily osobně – kdy by se Vám to hodilo?“

Tak nějak začíná většina hypoték.

Pak si s klientem na schůzce povídáme o tom, co by jeho hypotéka měla umět, jaká by měla být atd. . Když si pak vybere vhodnou banku se kterou chce svůj dům financovat je jedním z následujících kroků odhad nemovitosti.

Tady se ale občas objeví nějaký zádrhel. Někdy se stane, že dohodnutá kupní cena neodpovídá ocenění předložené odhadcem. Problém je, že banky vycházejí z ceny stanovené odhadcem, nikoliv z kupní ceny. Klient je najednou konfrontován s tím, že on kupuje nemovitost třeba za dva miliony, ale v očích banky má dům hodnotu třeba jen milionosmsettisíc. Jak dál?

Napadají mne 4 nejčastější řešení:
1) Začít prostřednictvím realitní kanceláře jednat s majitelem o snížení ceny – hodně záleží na prodávajícím i na schopnostech realitní kanceláře. Bohužel většina prodávajících trvá na ceně pokud již byla podepsána rezervační smlouva.

2) Do koupě vložit více vlastních prostředků – pokud jimi disponujete je to samozřejmě nejjednodušší a nejlevnější řešení.

3) Od koupě odstoupit – zde většinou riskujete „propadnutí“ rezervační zálohy, která bývá běžně v desítkách tisíc korun.

4) Rozdíl uhradit z jiného úvěru – toto je asi nejčastěji používané řešení, zároveň je to ale řešení, které může nejvíc „provětrat Vaší peněženku“. Je velmi důležité zde na dofinancování zvolit vhodný produkt, který odpovídá potřebám a i možnostem klienta. Paradoxně tento „malý“ úvěr může klientům ve finále způsobovat mnohem větší trápení než vlastní hypotéka.

Vzhledem k tomu, že při financování bydlení může dojít ke „komplikacím“ doporučuji volit firmu, která má smlouvy s více bankami, protože právě kombinace několika produktů ve více bankách může být ve finále nejlevnější a zároveň jsou důležité zkušenosti a praxe.

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

Myšleno je samozřejmě hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Jako obvykle bych chtěl říci, že odpověď rozhodně není jednoznačná.

Kdy nerefinancovat?

Drtivé většině lidí se nevyplatí refinancovat hypotéku mimo období fixace. Zatímco na termín fixace je možno hypotéku předčasně splatit (třeba novou hypotékou) zdarma, tak mimo tento termín obvykle klientům hrozí sankce, která může dosahovat astronomických rozměrů.

Proč refinancovat?

Pokud již hypotéku máte, zhruba měsíc před koncem platnosti úrokové sazby Vám Vaše stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu a je na Vás, zda ji přijmete či nikoliv. Háček je ale v termínu – měsíc předem někdy může být málo na to abyste si zmapovali trh, nechali schválit novou hypotéku a absolvovali celé administrativní kolečko (banky, katastry, pojišťovny,…).

Dalším aspektem je vývoj hypotečních produktů – pokud jste si brali hypotéku před 3 či 5 lety, produktové specifikace (poplatky, mimořádné splátky, potřebné pojištění, …) byly úplně jiné než jsou dnes. Za poslední dva roky udělaly hypotéky obrovský krok dopředu a valná většina věcí je dnes jednodušších a pro klienta přívětivějších. Díky refinancování tak můžete získat nejen nižší splátku, ale výrazně výhodnější další podmínky.

Kdy refinancovat?

Určitě na termín fixace – ale většina bank dnes umožňuje schválení až 12 měsíců dopředu. Můžete tak využít aktuálních extrémně nízkých sazeb a zajistit si tak příjemnější budoucnost.

Kolik to stojí?

Buď vůbec nic, nebo téměř nic. Většina bank dnes umožňuje schválení zdarma a i ocenění nemovitosti bývá bez poplatku. Změna banky tak nemusí stát žádné peníze a můžete na tom v podstatě jen vydělat.

Co je k tomu potřeba?

Většinou jen původní kupní smlouva, pojistka a úvěrová smlouva.

Ideální je svou hypotéku svěřit nějaké zkušené firmě zabývající se hypotékami – bude o Vás dlouhodobě pečovat a zajistí Vám dlouhodobě skutečně výhodné podmínky.

HYPOTÉKU V BANCE NEBO PŘES FINANČNÍHO PORADCE?

Poměrně často se mne někdo ptá, zda je lepší vzít si hypotéku přímo v bance nebo prostřednictvím finančního poradce nějaké poradenské společnosti. 

Chtělo by se mi říci, že vlastně ani jedna možnost není správně. Pokusím se vysvětlit proč.

Bankovní poradce je zaměstnancem banky a každý přece chválí své zboží. Vsadím se, že pokud obejdete pět různých bank, všude Vám řeknou, že právě oni mají pro Vás tu nejlepší hypotéku, co Vám ale jistě neřeknou, jsou „háčky a zádrhele“ které občas hypotéky mívají.

Trochu jiná situace by měla být u finančních poradců, ti by měli být schopni poradit nezávisle a říci klientovi i o možných problémech či komplikacích. Proč to tak ale není? Pojďme se nejdříve podívat na to kdo je obvykle finančním poradcem. Pouze ¼ finančních poradců má příjem pouze z této činnosti – ¾ jich mají nějaký další příjem a financemi si obvykle jen přivydělávají. Dalším aspektem věci je to, že většina poradců se zabývá všemi produkty napříč bankovním a pojišťovnickým trhem – v době kdy se parametry a podmínky nejen u hypoték mění téměř denně je v podstatě nemožné sledovat vše podstatné u všech produktů (jen u hypoték přichází obvykle okolo 20 aktualizací a změn týdně). Z daleka ne posledním faktorem jsou zkušenosti – u většiny velkých finančně-poradenských společností lidi pracují lidé velmi krátkodobě – během prvního roku od nástupu odchází více jak 80% lidí. Co z toho plyne pro klienta? Pokud budete sjednávat hypotéku s finančním poradcem, tak máte poměrně velikou šanci, že se o Vás bude starat relativně nezkušený člověk, který s hypotékami má jen malou zkušenost, asi nestíhá sledovat všechny změny a akce (protože k tomu ještě chodí do práce a dělá i řadu dalších produktů) a pravděpodobně v dané firmě už za rok nebude, aby Vám byl nápomocen v případě potřeby nějakých změn. Samozřejmě toto neplatí absolutně, zkušenost mi ale za všechny ty roky ukázala, že tento scénář je bezkonkurečně nejčastější.

Jaká je tedy správná odpověď na úvodní otázku? Hypoteční poradce.

Hypoteční poradce je člověk, který se zabývá zpravidla výhradně hypotékami, a nemá žádnou další práci. Díky tomu má jak dostatečné produktové znalosti, tak vybudované vazby v bankách, které Vám mohou značně zrychlit a zjednodušit celý proces vyřizování hypotéky. Správný poradce by Vám měl umět nejen zařídit hypotéku, ale poradit s celým procesem nákupu nemovitosti. Hypoteční poradce by měl umět najít hypotéku, která se co nejvíce blíží Vašim požadavkům a možnostem. Navíc by hypoteční poradce měl dělat toto všechno zdarma – respektive vy byste mu neměli platit nic. Zdarma tak můžete získat obrovské zkušenosti, know-how a dlouhodobou pomoc s vaší hypotékou.

Hypotéky mají jednu obrovskou nevýhodu – tím, že se jedná o milionové částky, tak jeden špatně nastavený parametr může znamenat ve finále rozdíl několik set tisíc, které klient zaplatí zbytečně navíc – je tu více než kde jinde nutné se svěřit do rukou skutečného profesionála.

 

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

Leckdo si myslí, že když se rozhodne pro určitou banku, tak je jedno na jaké pobočce banky si podá žádost o úvěr. Opak je ale pravdou a to hned z mnoha důvodů. Pojďme se na celou problematiku podívat o něco podrobněji. 

Různé pobočky mají různé pravomoci

– podle velikosti pobočky mají jejich ředitelé různé pravomoci a to se může týkat jak možnosti schvalovat úvěry, tak řešit individuální požadavky klientů a zejména schvalovat individuální úrokové sazby.

Různí bankéři mají různé zkušenosti

– když si půjdete na pobočku banky požádat o hypotéku, tak většinou vůbec netušíte kolik úvěrů má „za sebou“ poradce který s Vámi jedná. Jistě se shodneme na tom, že když má někdo půl roku zkušeností je to úplně něco jiného, než když se hypotékám věnuje už třeba pět let.

Různé distribuční kanály mají různé metodiky

– některé banky poskytují hypotéky i prostřednictvím svých dceřiných společností (takovým případem je například Modrá pyramida a Komerční banka) a světe div se – metodiky jsou odlišné. Může se Vám tak stát, že v jednom případě budete dokládat mnohem více věcí, než kdybyste žádali přímo.

Různé pobočky jsou různě rychlé

– důvody jsou v bankách odlišné, ale rozdíly značné, výsledkem tak může být rozdíl i několika týdnů.

Proto si vyberte obezřetně, aby se ze snu o novém bydlení nestala noční můra. 

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

V ČR se většina prodejů nemovitostí děje prostřednictvím realitních kanceláří. Bohužel zdaleka ne vždy to je k oboustranné spokojenosti klientů a nutno dodat že právem.

Realitní business láká řadu nepoctivců nebo lidí, kteří si myslí, že to je cesta jak rychle a jednoduše zbohatnout.

V tom nejkatastrofičtějším scénáři se Vám pak může stát, že několik měsíců hledáte vhodnou nemovitost a když konečně objevíte něco co je Vašemu srdci blízké, tak to prodává „špatná realitka“.

Dneska si řekneme pár rad, jak takovou realitku poznat (samozřejmě to neplatí na 100% ) a co vlastně všechno udělat abyste minimalizovali případná rizika.

1) Obchodní rejstřík napoví – jedna z prvních věcí, kterou byste si měli ověřit je jak dlouho realitní kancelář existuje, kdo jí vlastní (má právo za ní jednat), a co vše je oprávněna dělat. Nejjednodušší způsob jak toto vše udělat je jít na www.justice.cz – tam si realitní kancelář najít podle názvu nebo IČ a kliknout na „úplný výpis“

2) Kolik nemovitostí má realitní kancelář v nabídce – minirealitky obvykle nemívají dobré služby, protože jim chybí zkušenosti a vybudované vazby. U gigantů obvykle chybí efektivní zpětná kontrola kvality. Já bych doporučil vybírat u realitních kanceláří s nabídkou mezi 50 a 500 nemovitostmi. Kolik má realitní kancelář nabídek nejjednodušeji ověříte na www.sreality.cz v sekci „adresář“

3) Jaké nemovitosti má relitka v nabídce – pokud se realitní kancelář soustředí v podstatě výhradně na pronájem kanceláří, tak jejich zkušenosti s prodejem bytů asi nebudou tak veliké jako u realitní kanceláře zaměřené výhradně na prodej rezidenčního bydlení. Opět se to dá jednoduše ověřit na webu www.sreality.cz v sekci „adresář“

4) Ověřte si reference na realitní kancelář – na svém webu bude mít realitka samozřejmě jen pozitivní reakce. Ty i méně lichotivé můžete najít třeba na www.hodnocenirk.cz

5) Prověřte si vašeho makléře – není nic jednoduššího než jméno Vašeho makléře dát do googlu. Pokud Vám jeho jméno „vyjede“ v několika realitkách, tak se pravděpodobně jedná o fluktuanta, a ti obvykle nebývají nejlepšími makléři. Další cestou jak si můžete ověřit Vašeho makléře je podle jeho jména na www.justice.cz a postupujte podobně jako u realitní kanceláře – makléř s měsícem starým živnostenským listem asi ještě mnoho zkušeností nepobral.

6) Zeptejte se, za co platíte – hned na začátku se zeptejte za, co přesně platíte provizi realitní kanceláři a co pro Vás za tyto peníze udělá

7) Nechte si předem předložit (nebo poslat mailem) smlouvu, na základě které má RK právo danou nemovitost nabízet – celá řada nepoctivců totiž nabízí i věci které někde jinde „opsala“

8) Kancelář a web – má daná realitka stálou kancelář a smysluplný web – oboje něco stojí a špatné realitky leckdy nemají peníze a tak šetří kde se dá

9) Když nevíte tak nám napište. Nemůžeme Vám slíbit, že známe všechny realitky, ale za ty roky už jsme zkusili ledasco 🙂

BYDLENÍ V PANELÁKU

BYDLENÍ V PANELÁKU

Bydlení v paneláku se poslední dobou stalo něčím trochu opovrhovaným a velmi často lidi říkají, že chtějí jakýkoliv byt, jen ne panelák. Je to skutečně tak špatné? Pojďme se podívat na plusy a mínusy panelákového bydlení (a taky na pár pověr).

ŽIVOTNOST

Většina českých paneláků pochází ze 70. a 80. let a tak mnoho lidí říká, že jsou na hranici životnosti, skutečnost je ale taková, že pokud je dům udržován a je bez neodborných zásahů, tak se životnost může přiblížit hranici 100let. Velmi pozitivní vliv na životnost a kvalitu bydlení tak má zateplaní a kvalitní rekonstrukce interiéru domu (výtahy, stoupací šachty, výměna oken,…)

CENA

Zatímco v letech 2005-2009 nebyl výrazný rozdíl v cenách cihlových bytů a paneláků, tak nyní se tyto pomyslné nůžky rozevřely velmi výrazně. Panelákové byty se ve vybraných lokalitách v Praze pohybují na ceně od 32 000Kč za metr čtvereční. Třípokojový byt, který svou velikostí uspokojí požadavky většiny českých rodin tak lze pořídit od 2 250 000Kč. Srovnatelné cihlové byty stojí klidně i o milion více.

OBČANSKÁ VYBAVENOST

S čím se často potýkají lidé v satelitních městech v okolí velkých měst, je nedostatečná občanská vybavenost. Chybí školky, školy, obchody… Na panelákových sídlištích tomu tak ale zpravidla nebývá. Soudruzi si dali za minulého režimu záležet, aby u každého sídliště bylo i dost ostatních užitných budovu a nehrozily tak žádné komplikace.

PARKOVÁNÍ

Možná nejpalčivější problém českých sídlišť. Důvod je velmi jednoduchý – v době projektování sídlišť nebylo běžné, aby v každé domácnosti bylo auto, zatímco dnes je jich v rodinách i několik. Zaparkovat auto třeba v neděli večer na Jižním městě bývá často velmi nezáviděníhodný úkol.

UMAKARTOVÁ JÁDRA

Opravdu nejsou hezká a ani moc praktická. Pokud ho v bytě máte, tak jistě budete mít velmi dobrý přehled o svých sousedech – šachtou se totiž zvuky nesou velmi dobře. Jeho vyzdění ale nebývá nic složitého. Ne trhu existuje celá řada firem, které se soustředí právě na rekonstrukce interiérů panelových domů. Zabere to asi týden a není potřeba ani stavební povolení – můžete tak odjet na dovolenou a když se vrátíte, tak bude vše hotové. Ceny takovýchto rekonstrukcí začínají obvykle někde okolo částky 100 000Kč.

VZHLED

Ony známé šedé krabičky jistě nejsou nic co by lahodilo lidskému oku, ale když se domy zateplují, tak jsou velmi často i hezky namalované. Klasické šedé sídliště tak u nás již skoro nenajdete.

DĚTSKÁ HŘIŠTĚ

Radnice jednotlivých měst se posledních pár let hodně snaží a tak na každém sídlišti najdete několik hřišť, prolézaček, pískovišť,…

RIZIKO VZNIKU GHETT

Občas v televizi či novinách můžete číst o sídlištích, kde jsou nebo vznikají sociálně vyloučené komunity. Tento problém se ale týká spíše specifických lokalit (Mostecko, Litvínovsko,…) než že by se jednalo o plošný problém. Rovněž kriminalita na sídlištích není výrazně vyšší než v ostatních částech města.

Byt v panelovém domě, má jistě řadu výhod i nevýhod, ale může být poměrně zajímavým řešením levného bydlení. Aktuálně se panelákové byty nabízejí za velmi zajímavé ceny a v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami hypoték tak vytvářejí ideální prostředí pro nákup ať už vlastního či investičního bydlení. 

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

Obávám se, že na tuto otázku neexistuje správná odpověď, pokusíme se tedy na celou situaci podívat o něco detailněji.

MOŽNÁ BYCHOM SI NEJDŘÍV MĚLI PŘIPOMENOUT CO TO JE FIXACE.
Fixace je doba po jakou klientovi platí sjednaná úroková sazba hypotéky. Během fixace zpravidla nelze vkládat mimořádné splátky. Volba konkrétní fixace je vždy závislá na konkrétním klientovi, situaci na trhu hypoték a řadě dalších faktorů.

V následujících částech se budeme zabývat tím jaká je situace na trhu nyní – do budoucna je možné že se změní a výhody se přesunou jiným směrem, proto je nesmírně důležité vždy Vaši situaci probrat i s hypotečním makléřem.

JEDNOLETÁ FIXACE:
Do roku 2010 se zpravidla jednalo o nejlevnější fixaci, od té doby se situace výrazně posunula a nyní patří jednoletá fixace k jednoznačně nejdražším. Tuto fixaci klienti zpravidla volí pouze ve velmi specifických situacích – typickým případem je, pokud klienti již nyní vlastní nějakou nemovitost, kterou prodávají a ze zisku z prodeje chtějí výrazně umořit novou hypotéku. Aktuálně se úroková sazba u jednoletých pohybuje v rozmezí 3,7%-4,5%

TŘÍLETÁ FIXACE:
Dnes taková trochu opomíjená varianta, která po roce 2010 vystřídala na trůně svou o dva roky kratší sestřičku. Aktuálně se vyplatí spíše v případě, že je spojena s nějakou akcí v bance. Průměrně je o cca 0,1% nižší než úrok u pětileté fixace, ale za tři roky jistě nebudou tak nízké sazby jako nyní (takže do budoucna neušetříte). Finanční poradci jí rádi používají v případech, kdy soupeří o nějakého klienta mezi sebou – ale v tomto případě se jedná jen o optické snížení úrokové sazby, nikoliv o reálnou úsporu. Průměrná sazba je zde nyní okolo 3%.

PĚTILETÁ FIXACE:
Královna dnešních dní. Zhruba 75% aktuálně uzavíraných hypoték je s pětiletou fixací. Pokud neplánujete dělat velké mimořádné splátky, tak tohle by měla být jasná volba. Díky aktuálním extrémně nízkým sazbám tu máte možnost jak si na poměrně dlouhou dobu zajistit velmi nízkou splátku. Průměrná sazba se pohybuje někde okolo 3,1%.

DELŠÍ FIXACE:
Spolu s velkým poklesem úrokových sazeb v uplynulých dvou letech znovu přichází do módy dlouhé fixace. Například desetiletou fixaci dnes můžete pořídit od 3,7% (zpravidla bude realita o něco málo vyšší). Pokud neplánujete mimořádné splátky, prodej nemovitosti a ve svém životě máte rádi opravdové jistoty, tak toto by pro Vás mohla být zajímavá alternativa ke klasickým produktům.

Dovolím si jednu malou poznámku na závěr – fixaci (i ostatní věci spojené s hypotékou) velmi dobře zvažte. Jeden špatně nastavený parametr totiž může znamenat finanční ztráty v řádech mnoha desítek tisíc.