GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

Zvažujete, že začnete s investicemi do nemovitostí a přitom jsou vaše prostředky omezené a zároveň nechcete kombinovat investici s hypotékou?

Ideálním řešením by pro vás mohla být garáž nebo garážové stání – nestojí mnoho a výnos je opravdu zajímavý.

Garážové stáni lze v Praze koupit za částku zhruba od 150 000Kč. Samozřejmě je nesmírně důležité zvolit vhodnou lokalitu – čím větší je tam parkovací krize, tím lépe pro vás. Zároveň si zkontrolujte, že se v okolí nebude stavět třeba parkovací dům nebo nějaký jiný developerský projekt, který bude mít hodně garáží. Pokud si na všechny tyto otázky odpovíte pozitivně, tak se můžete pustit do práce. Když se vrátíme k naší vzorové garáži, tak takovou by neměl být problém pronajmout za 1000Kč měsíčně. Pokud čísla hodíte do kalkulačky, tak zjistíte, že jen na čistém nájemném je výnos 8% ročně. Další nepřímý výnos pak generuje růst ceny nemovitostí – celkem se pak můžete dostat i na krásných 12%.

Výhodou tohoto řešení je, že nepotřebujete mnoho peněz a zároveň se pak můžete na garáže specializovat. Pokud máte k dispozici například 3 miliony, tak můžete koupit jeden byt s měsíčním výnosem tak 12 000 nebo dvacet garážových stání s výnosem okolo 20 000 – ten poměr mluví asi za vše.

Dalším plusem je výrazně nižší rizikovost. Pokud vám v bytě vypadne nájemník, tak můžete ze dne na den přijít o veškerý příjem. Jaká je ale šance, že vám vypadne všech 20 garáží najednou?

Mezi další výhody pak patří nižší fluktuace nájemníků a výrazně nižší administrativa spojená se správou nemovitosti (žádná elektrika, fondy oprav, pojištění …).

Vlastně jako jediná nevýhoda se jeví větší energie při shánění většího počtu nájemníků. Ze zkušenosti ale vím, že většinou stačí vytisknout papír o tom, že pronajmete garáž a rozvěsit to po pár domech v okolí a zájemci se jen hrnou.

Garáž tak může být hezkou první investicí, která vám otevře další dveře a zároveň zajistí příjemnější budoucnost.

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

Zní to jako bláznovství – investovat, když nemám co. Ale je tu řada dobrých příležitostí jak investovat a slušně vydělat peníze bez toho, že byste na začátku museli mít stovky tisíc nebo dokonce miliony. Klíčem úspěchu je v tomto případě chytrá kombinace hypotéky a dobré koupě nemovitosti.

V praxi si můžeme vysvětlit dva modelové případy.

Krátkodobá investice

Naskytla se Vám příležitost koupit byt, dům nebo pozemek za dobrou cenu a víte, že když to obratem prodáte, tak můžete vydělat stovky tisíc? Banky poslední dobou čím dál častěji nabízejí hypotéky, které je možné kdykoliv splatit nebo je možné je splatit třeba 4krát do roka – oboje bez jakýchkoliv sankcí. Sice na takové hypotéce budete mít o něco vyšší úrok, ale to Vám může být vlastně skoro jedno, protože vy zaplatíte jen pár splátek a pak celou hypotéku doplatíte.

Samozřejmě je ideální, pokud sami o sobě máte dostatečný příjem na to, abyste na takovouto investiční hypotéku dosáhli, pokud to ale z nějakého důvodu není možné, tak se dá za určitých okolností počítat s budoucími příjmy třeba z pronájmu, případně se můžete vydat cestou hypotéky bez doložení příjmů.

Celé to pak funguje tak, že investiční nemovitost koupíte na hypotéku a až ji prodáte, tak část kupní ceny půjde na doplacení hypotéky a zbytek rovnou Vám na účet.

Dlouhodobé investice

Nemovitosti určené na dlouhodobou investici se nemusí nutně kupovat za nějaké skvělé ceny, které budou výrazně nižší než běžné tržní (i když i zde je to samozřejmě velmi žádoucí). Stačí si jen analyzovat celou situaci na trhu nemovitostí v okolí a můžete se směle pustit do práce. Díky supernízkým úrokovým sazbám pak není problém získat hypotéku na 100% kupní ceny a přitom mít splátku hypotéky nižší než kolik pak bude nájemné, za které budete nemovitost pronajímat.

Ať už se rozhodnete pro libovolně dlouhou investici, vždy je nutná velmi dobrá analýza jak vašich finančních možností, tak kupované nemovitosti. Pokud oba parametry nesprávně nastavíte, tak se místo vysněného zisku můžete dočkat obrovského průšvihu a prodělat obrovské peníze. Ideální je svěřit se do rukou odborníka – sice mu budete muset zaplatit nějakou částku, ale ve většině případů vám dobré rady odborníka vydělají víc peněz, než kolik za jeho služby zaplatíte.

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

Tuhle otázku si klade asi drtivá většina lidí, kteří o hypotéce uvažují.  Přitom rozpětí toho, jak dlouhá vaše hypotéka může být je opravdu veliké – nejkratší jsou obvykle na 5 let, naproti tom u ty nejdelší můžete splácet až 40 let.

Čím kratší hypotéka bude, tím méně bance zaplatíte navíc. Naproti tomu čím víc si hypotéku natáhnete, tím nižší bude vaše měsíční saplátka.

Většina lidí zejména v poslední době volí splatnost někde mezi 25 a 30 lety – splátka takto dlouhé hypotéky nebývá pro rodinný rozpočet takovou zátěží a zároveň přeplacenost není až tak vysoká.

A podle čeho byste se měli rozhodovat vy? Tady je pár faktorů:

Klíš není úplně jednoduchý, ale zpravidla bývá tím určujícím faktorem právě to, kolik jste ochotni měsíčně platit. Ideální je tak vašemu hypotečnímu poradci říct, kolik má být splátka a on to prostě za vás spočítá.

Dalším pohledem je tendence úrokových sazeb. Pokud je dlouhodobý trend držet nízké sazby, tak klidně můžete hypotéku natahovat v čase, protože vás to prostě nestojí moc navíc. Naopak pokud jsou sazby vysoké a tento trend bude pokračovat, tak se vyplatí hypotéky zbavit co možná nejdřív.

Čím dál populárnější je pak kombinovaná metoda – řeknete si, že zvládnete splácet třeba 15 tisíc měsíčně, hypotéku si ale nastavíte na splácení 10 tisíc měsíčně. Těch 5 tisíc navíc si pak ukládáte třeba na spořící účet a pak je případně vložíte na termín fixace. Výhoda této metody je v tom, že máte na spořícím účtu stále nějakou finanční rezervu a zároveň v případě jakýchkoliv potíží se vám splátka 10 tisíc shání výrazně lépe než 15. Když se na to podíváme z hlediska přeplacenosti, tak není velký rozdíl mezi tím, když dáváte měsíčně 15 nebo v druhé variantě 10 a pak velkou mimořádnou splátku na fixaci.

Asi nejlepším řešením je probrat celou situaci s Vaším hypotečním poradcem, představit mu své plány a očekávání a on by vám měl umět poradit co je pro vás v dané situaci nejlepší.

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

Před krátkým časem přišla UniCredit bank s akcí na hypotéku s fantastickou úrokovou sazbou 1,49%. Vlastně mne na první pohled zaujalo, jak strašně levné to – je to tak levné až je to nesmírně podezřelé.

Touto akcí se banka snaží oslovit klienty, kterým jde zejména o výši úrokové sazby a vlastně ani tak moc nehledí na věci kolem.

Tak jsem se rozhodl, že se na celou věc podívám detailněji. Jako modelový příklad nám může posloužit hypotéka na 2 miliony se splatností na 25 let, kdy kupní cena bytu je 2,5 milionu.

U normální hypotéky se dneska dostaneme na sazbu třeba 1,69% a tím pádem je měsíční splátka 8 178Kč. Na konci pětileté fixace pak budete dlužit 1 664 000.

U UCB je to ale o dost složitější. Pokud chcete sazbu 1,49%, tak si kromě hypotéky musíte vzít ještě kreditní kartu a hlavně pojištění hypotéky. Právě pojištění hypotéky je zde jedním z kamenů úrazu. V našem modelovém případě vás pojištění vyjde na 60 000Kč – tuto částku musíte buď před čerpáním hypotéky zaplatit ze svého, nebo to uděláte jako drtivá většina klientů a tuto částku si navýšíte hypotéku. Pokud jste si ale o pojištění navýšili hypotéku, tak logicky nesplácíte jen pojištění, ale i úroky z něj a tím se to ještě více prodražuje. Splátka na hypotéku je pak 8 230Kč (ano díky pojištění je vyšší než u úroku 1,69%) a na konci pětileté fixace pak budete dlužit ještě 1 707 000Kč.

Pokud byste se rozhodli pro UCB a její sazbu 1,49% tak by vás to vyšlo dráž jen na první fixaci o 46 120 a to ještě nemluvíme o dalších poplatcích za úvěr, správu a pojištění kreditní karty, poplatky spojené s běžným účtem – když tohle všechno sečteme, tak není problém přiblížit se částce okolo 60 000 Kč a to jen za prvních pět let. Vaše hypotéka je tak o tisícovku měsíčně dražší než by musela být.

Logicky si někdo může říci, že má přece navíc hypotéku pojištěnou (byť dnes většina klientů o pojištění nestojí) – ani to ale není jednoduché. Ono povinné pojištění totiž kryje ve skutečnosti jen malé množství rizik a zároveň jeho srovnání s konkurencí nevychází zrovna nejlépe. Navíc je to tak, že u konkurence můžete sehnat srovnatelné pojištění i za méně než poloviční částku.

1,49% v této akci tak rozhodně není nejlevnější hypotéka a ideálním řešením je jen pro velmi úzkou skupinu klientů. To ale řada klientů neví a ráda podlehne svodům nízkých sazeb. Velmi doporučuji se v případě hypotéky svěřit do rukou skutečného hypotečního odborníka a neexperimentovat – to se totiž může velmi prodražit.

 

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

Občas nějakého klienta napadne, že by bylo dobré si podat žádost o hypotéku ve dvou (a více) bankách současně a následně si pak vybere tu lepší variantu. Tohle zní jako skvělý plán, ale to platí jen pokud nevíte, jak hypotéky fungují a netušíte, jakou paseku tím můžete způsobit. Pojďme se podívat na konkrétní důvody, proč se tohle prostě nedělá.

PODEZŘENÍ Z ÚVĚROVÉHO PODVODU

Každá banka svého klienta před poskytnutím hypotéky ověřuje v bankovním registru (cbcb.cz) a v tom se objeví už i žádost o úvěr. Jeden den tedy zažádáte v bance A o hypotéku a dva dny na to v bance B – banka B pak vidí, že žádost o stejnou hypotéku už máte podanou někde jinde. Řada bank pak v tuto chvíli velmi zbystří a v některých bankách okamžitě padáte do segmentu rizikových klientů, kteří jsou mnohem detailněji prověřováni a riskujete, že budete dokládat mnohem více podkladů a i šance na schválení hypotéky se tím mohou zmenšit.

POPLATKY

Pokud rozjedete dvě žádosti o hypotéku, tak riskujete, že i řadu poplatků zaplatíte dvakrát – jednat se může třeba o poplatky za odhad, za schválení atd. . Tohle platí i v případě, že jsou úvěry sjednávány v nějaké akci, kde jsou tyto poplatky standardně zdarma – jde o to, že banka poplatky odpustí klientovi, který si u ní hypotéku vezme (protože pak vydělá na úrocích) , pokud ale od hypotéky odstoupíte, tak vás tyto poplatky většinou neminou. Reálně se tu bavíme o částce řádově kolem deseti tisíc.

ZHROŠENÍ POZICE DO BUDOUCNA

Nechali jste si schválit hypotéku v bance A i B – logicky ale jednu nemůžete podepsat a tak ji zrušíte. Banka u které byla připravená hypotéka zrušena vás pak často dá na vlastní seznam rizikových klientů a až pak v budoucnu budete žádat klidně o úplně jiný produkt (leasing na auto, kreditní kartu, spotřebitelský úvěr… ) tak vám produkt nemusí schválit nebo vám ho neposkytnou za tak výhodných podmínek.

MOŽNOST ZAMÍTNUTÍ ÚVĚRU

Pokud žádáte ve dvou bankách současně a z nějakého důvodu vám obě banky úvěr zamítnou, tak máte opravdu velký problém. Zamítnuté hypotéky jsou totiž pro řadu bank natolik negativním příznakem, že vám pak zmítnou i jakékoliv další úvěry a to klidně po dobu dalších 4 let.

OPRAVDU POZNÁTE CO JE LEPŠÍ A LEVNĚJŠÍ

Tak se to povedlo a obě banky vám hypotéku schválili – před vámi teď leží dvě úvěrové smlouvy a vy se máte rozhodnout, která je lepší. K tomu abyste zjistili co je pro vás skutečně lepší (levnější) ale kromě dobrých matematických znalostí musíte mít i velmi rozvinuté analytické myšlení a zároveň detailně znát specifikace úvěru (i nad rámec toho co je v úvěrové smlouvě). Řada lidí se v tuto chvíli rozhodne podle výše úrokové sazby – to je ale pohled velmi krátkozraký, celá věc je totiž téměř vždy výrazně složitější a tak úrok, který je třeba o 0,3% vyšší ve finále může stát o stovky tisíc méně než úrok, který je nižší.

MYSLETE NA SVÉHO PORADCE

Pokud sjednáváte hypotéku s hypotečním/finančním poradcem, tak byste měli vědět, že on je placen za hotový a podepsaný úvěr – pokud si tedy vyberete úvěr, který vám nepřipravil on, tak jste ho připravili o mnoho hodin času a často i nemálo peněz, které do přípravy úvěru vložil. Možná si řeknete, že by o to nemusel přijít, kdyby vám vyjednal lepší podmínky – ale jste si opravdu tak jistí, že vaše varianta je lepší než ta jeho?

A jak z toho tedy ven? Jednoduše – všechen ten čas a energii věnujte výběru banky už před podáním žádosti. Promyslete si, co chcete, jaká hypotéka má být, jestli chcete hypotéku s nejnižším úrokem nebo hypotéku, která je nejlevnější. Pokud si čímkoliv nejste jistí, tak si to nechte vysvětlit od svého hypotéčního/finančního poradce a pokud nezná odpovědi, tak si najděte jiného. Až na velmi velmi specifické výjimky ale nepodávejte hypotéku současně ve dvou bankách – většinou budete vy ten, kdo na to doplatí.

 

Jak koupit nemovitost v dražbě

Jak koupit nemovitost v dražbě

Chcete ušetřit při nákupu nemovitosti a uvažujete o tom, že byste si koupili nemovitost v dražbě? Nebo hledáte zajímavou investiční příležitost a máte pocit, že dražba je to pravé pro Vás? Důvodů proč se lidé rozhodnou pro koupi takovéto nemovitosti, je dlouhá řada, nejčastěji to ale bývá právě touha zaplatit za nemovitost o něco méně než kolik je v dané lokalitě obvyklé.

V inzerci na sreality.cz případně na nějakém jiném internetovém portále nabízející dražby nemovitostí jste pravděpodobně našli nějakou nemovitost, která vám přijde zajímavá a tak byste se rádi zapojili do dražby.

Jako první byste se měli podívat do dražební vyhlášky – to je dokument, který obsahuje základní informace o dražené nemovitosti, o podmínkách zapojení se do dražby a následné podmínky týkající se úhrady částky za kterou bude nemovitost vydražena.

Dříve než se rozhodnete do dražby zapojit, byste si měli zkontrolovat, jestli se draží celá nemovitost nebo jen její část, jaké jsou podmínky úhrady (do kdy a za jakých podmínek budete muset zaplatit), jestli v nemovitosti někdo bydlí (a pokud ano, jestli je nějak ošetřeno jeho vystěhování) a jestli se jedná o dražbu nucenou či dobrovolnou.

Pokud si na všechny uvedené otázky dokážete uspokojivě odpovědět, tak nastává čas se přihlásit do dražby. To zpravidla probíhá tak, že vyplníte přihlášku do dražby a zároveň složíte takzvanou dražební jistinu. Dražební jistina je obvykle částka v řádech desítek tisíc, kterou skládají všichni, kdo se chtějí do dražby zapojit – pokud dražbu vyhrajete, tak se tato částka započítá jako součást úhrady vydražené ceny, naproti tomu pokud nevyhrajete, tak Vám ji dražitel vrátí zpět. Pokud byste ale dražbu vyhráli a pak vydraženou cenu z libovolného důvodu nezaplatili včas, tak dražební jistina propadá ve prospěch dražitele jako jakási smluvní pokuta. V případě některých dražeb je potřeba doložit i další dokumenty – například bezdlužnosti od finančního úřadu.

V určený čas pak proběhne samotná dražba – řada z nich už dnes probíhá pouze po internetu, nemalá část ale stále probíhá klasickou cestou v nějaké jednací síni. Dříve než začne vlastní přihazování, tak byste si měli určit kolik je maximální hranice, kterou jste ochotni za nemovitost zaplatit. Dobré je si částku napsat třeba na papír a pevně se jí držet – nemálo lidí totiž ve víru adrenalinu z dražby za nemovitost zaplatilo mnohem více, než původně chtělo.

V ideálním případě se vše podařilo a vy jste dali nejvyšší nabídku a dražbu vyhráli. Nyní obdržíte protokol o provedené dražbě, kde je jasně uvedeno, že jste dražbu vyhráli a jakou cenu bude potřeba uhradit. Pokud disponujete dostatkem vlastních peněz, tak teď jen zaplatíte a záhy obdržíte od dražitele řadu dokumentů, které spolu s návrhem na vklad vlastnického práva doručíte na příslušný katastr nemovitostí, který provede změnu vlastníka a případné další úpravy ve své evidenci.

Po provedené dražbě dojde v rámci podání na katastr i k výmazu všech zástavních a exekučních záznamů, které na nemovitosti váznou – dražba je tak jednou z nejjednodušších a nejjistějších cest, jak se těchto záznamů zbavit.

Po nějaké době (ne dříve než za 20 dní) po podání smluv na katastr dojde k převedení vlastnického práva. Od této chvíle Vám běží tříměsíční lhůta, během níž musíte podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti a zaplatit daň – v případě dražby vždy daňové přiznání podává a daň platí ten, kdo dražbu vyhrál, je tedy potřeba počítat s penězi i na tuto platbu.

Posledním krokem pak je daňové přiznání k dani z vlastnictví nemovitosti – to byste měli podat začátkem následujícího roku na finanční úřad, podle toho kde se nachází nemovitost (nikoliv podle toho kde máte vy trvalé bydliště).

Pokud jste se rozhodli financovat dražbu úvěrem, je to pro Vás o něco složitější. Na úhradu ceny se nedá použít až na specifické případy hypotéka a je tak potřeba si vyřídit takzvaný předhypoteční úvěr. Tímto specifickým úvěrem nejdříve uhradíte cenu dle dražební vyhlášky a až po provedení vkladu vlastnického práva dojde k převodu na klasickou hypotéku. Velmi důrazně doporučujeme, abyste tento postup dříve než se do dražby přihlásíte, konzultovali se svým hypotečním poradcem. Banky mají totiž poměrně přísná pravidla komu a za jakých okolností takovýto předhypoteční úvěr poskytnou – existují zde omezení na klienta, typ dražby, kupovanou nemovitost, vlastní zdroje, maximální výši úvěru atd. Je velmi nemilé vyhrát dražbu a pak zjistit, že prostě úvěr nedostanete.

Obecně se dá říci, že dražby jsou velmi zajímavou cestou jak získat nemovitosti o něco levněji než za kolik se dají získat klasickou koupí (průměrně se ceny dosažené v dražbách pohybují okolo 2/3 tržních cen). Je potřeba si ale uvědomit, že je to stejně jako jindy v životě – něco za něco. Daní za nižší cenu je tu větší administrativní zátěž a většinou i delší doba potřebná k dokončení celé transakce.

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

V posledních týdnech přišly minimálně dvě banky (jedna z nich opravdu velká) na úplně novou taktiku, pokud jde o refinancování hypoték.

Situace je následující: u banky máte už pár let hypotéku, ta nemá sazbu nijak skvělou (protože to tak prostě před lety bylo) a tak se rozhodnete, že budete refinancovat. Protože nechcete věci dělat na poslední chvíli, tak si refinancování připravíte třeba půl roku dopředu – dostanete hezkou sazbu, prima podmínky a máte pocit, že jste pro svou budoucnost udělali to nejlepší.

Protože se blíží termín fixace, tak Vám Vaše stávající banka pošle nabídku nové sazby a to zhruba měsíc a půl dopředu. Dříve než Vám ji pošlou, si však zjistí, jestli už nemáte schválenou hypotéku jinde (jednak z bankovních registrů případně z katastru nemovitostí). Pokud novou hypotéku připravenou nemáte, tak následuje nabídka poměrně vysoké sazby (přes 2,1%) a banka sází na to, že nestihnete včas reagovat a prostě na Vás víc vydělají.

Pak ale také může nastat stav, že už novou hypotéku máte připravenou. V tom případě Vám Vaše stávající banka klidně pošle nesmyslně nízkou sazbu (tak nízkou, že ji v reálu vlastně ani neposkytují), protože vědí, že tu nabídku stejně nemůžete využít, protože by vám hrozila sankce za nečerpání hypotéky, kterou jste si před pár měsíci nechali schválit.

Napadá mne několik důvodů, proč se k této strategii banky rozhodli.

První

Banky obecně chtějí odradit klienty od refinancování a tímto se jim snaží dát najevo, že se to nevyplácí.

Druhý

Snaha přesvědčit klienta, aby se při příští příležitosti zase vrátil, protože „oni mu přece chtěli dát fakt super nabídku, ale on ji nevyužil“.

Třetí

Plán na vystrnadění hypotéčních a finančních poradců z tohoto segmentu, protože přece „kdo Vám takovou hloupost jako refinancování poradil“

A možná je taky pravda někde úplně jinde. Každopádně se od bank jedná o ne úplně hezký krok a klienti by na něj měli být připravení.

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ


Volá mi klient: „ Dobrý den, našel jsem si hezký dům a chtěl bych ho hradit hypotékou – pomůžete mi s ní? „
„Dobrý den – samozřejmě, ideální by bylo se sejít a probrat detaily osobně – kdy by se Vám to hodilo?“

Tak nějak začíná většina hypoték.

Pak si s klientem na schůzce povídáme o tom, co by jeho hypotéka měla umět, jaká by měla být atd. . Když si pak vybere vhodnou banku se kterou chce svůj dům financovat je jedním z následujících kroků odhad nemovitosti.

Tady se ale občas objeví nějaký zádrhel. Někdy se stane, že dohodnutá kupní cena neodpovídá ocenění předložené odhadcem. Problém je, že banky vycházejí z ceny stanovené odhadcem, nikoliv z kupní ceny. Klient je najednou konfrontován s tím, že on kupuje nemovitost třeba za dva miliony, ale v očích banky má dům hodnotu třeba jen milionosmsettisíc. Jak dál?

Napadají mne 4 nejčastější řešení:
1) Začít prostřednictvím realitní kanceláře jednat s majitelem o snížení ceny – hodně záleží na prodávajícím i na schopnostech realitní kanceláře. Bohužel většina prodávajících trvá na ceně pokud již byla podepsána rezervační smlouva.

2) Do koupě vložit více vlastních prostředků – pokud jimi disponujete je to samozřejmě nejjednodušší a nejlevnější řešení.

3) Od koupě odstoupit – zde většinou riskujete „propadnutí“ rezervační zálohy, která bývá běžně v desítkách tisíc korun.

4) Rozdíl uhradit z jiného úvěru – toto je asi nejčastěji používané řešení, zároveň je to ale řešení, které může nejvíc „provětrat Vaší peněženku“. Je velmi důležité zde na dofinancování zvolit vhodný produkt, který odpovídá potřebám a i možnostem klienta. Paradoxně tento „malý“ úvěr může klientům ve finále způsobovat mnohem větší trápení než vlastní hypotéka.

Vzhledem k tomu, že při financování bydlení může dojít ke „komplikacím“ doporučuji volit firmu, která má smlouvy s více bankami, protože právě kombinace několika produktů ve více bankách může být ve finále nejlevnější a zároveň jsou důležité zkušenosti a praxe.

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

Myšleno je samozřejmě hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Jako obvykle bych chtěl říci, že odpověď rozhodně není jednoznačná.

Kdy nerefinancovat?

Drtivé většině lidí se nevyplatí refinancovat hypotéku mimo období fixace. Zatímco na termín fixace je možno hypotéku předčasně splatit (třeba novou hypotékou) zdarma, tak mimo tento termín obvykle klientům hrozí sankce, která může dosahovat astronomických rozměrů.

Proč refinancovat?

Pokud již hypotéku máte, zhruba měsíc před koncem platnosti úrokové sazby Vám Vaše stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu a je na Vás, zda ji přijmete či nikoliv. Háček je ale v termínu – měsíc předem někdy může být málo na to abyste si zmapovali trh, nechali schválit novou hypotéku a absolvovali celé administrativní kolečko (banky, katastry, pojišťovny,…).

Dalším aspektem je vývoj hypotečních produktů – pokud jste si brali hypotéku před 3 či 5 lety, produktové specifikace (poplatky, mimořádné splátky, potřebné pojištění, …) byly úplně jiné než jsou dnes. Za poslední dva roky udělaly hypotéky obrovský krok dopředu a valná většina věcí je dnes jednodušších a pro klienta přívětivějších. Díky refinancování tak můžete získat nejen nižší splátku, ale výrazně výhodnější další podmínky.

Kdy refinancovat?

Určitě na termín fixace – ale většina bank dnes umožňuje schválení až 12 měsíců dopředu. Můžete tak využít aktuálních extrémně nízkých sazeb a zajistit si tak příjemnější budoucnost.

Kolik to stojí?

Buď vůbec nic, nebo téměř nic. Většina bank dnes umožňuje schválení zdarma a i ocenění nemovitosti bývá bez poplatku. Změna banky tak nemusí stát žádné peníze a můžete na tom v podstatě jen vydělat.

Co je k tomu potřeba?

Většinou jen původní kupní smlouva, pojistka a úvěrová smlouva.

Ideální je svou hypotéku svěřit nějaké zkušené firmě zabývající se hypotékami – bude o Vás dlouhodobě pečovat a zajistí Vám dlouhodobě skutečně výhodné podmínky.

HYPOTÉKU V BANCE NEBO PŘES FINANČNÍHO PORADCE?

Poměrně často se mne někdo ptá, zda je lepší vzít si hypotéku přímo v bance nebo prostřednictvím finančního poradce nějaké poradenské společnosti. 

Chtělo by se mi říci, že vlastně ani jedna možnost není správně. Pokusím se vysvětlit proč.

Bankovní poradce je zaměstnancem banky a každý přece chválí své zboží. Vsadím se, že pokud obejdete pět různých bank, všude Vám řeknou, že právě oni mají pro Vás tu nejlepší hypotéku, co Vám ale jistě neřeknou, jsou „háčky a zádrhele“ které občas hypotéky mívají.

Trochu jiná situace by měla být u finančních poradců, ti by měli být schopni poradit nezávisle a říci klientovi i o možných problémech či komplikacích. Proč to tak ale není? Pojďme se nejdříve podívat na to kdo je obvykle finančním poradcem. Pouze ¼ finančních poradců má příjem pouze z této činnosti – ¾ jich mají nějaký další příjem a financemi si obvykle jen přivydělávají. Dalším aspektem věci je to, že většina poradců se zabývá všemi produkty napříč bankovním a pojišťovnickým trhem – v době kdy se parametry a podmínky nejen u hypoték mění téměř denně je v podstatě nemožné sledovat vše podstatné u všech produktů (jen u hypoték přichází obvykle okolo 20 aktualizací a změn týdně). Z daleka ne posledním faktorem jsou zkušenosti – u většiny velkých finančně-poradenských společností lidi pracují lidé velmi krátkodobě – během prvního roku od nástupu odchází více jak 80% lidí. Co z toho plyne pro klienta? Pokud budete sjednávat hypotéku s finančním poradcem, tak máte poměrně velikou šanci, že se o Vás bude starat relativně nezkušený člověk, který s hypotékami má jen malou zkušenost, asi nestíhá sledovat všechny změny a akce (protože k tomu ještě chodí do práce a dělá i řadu dalších produktů) a pravděpodobně v dané firmě už za rok nebude, aby Vám byl nápomocen v případě potřeby nějakých změn. Samozřejmě toto neplatí absolutně, zkušenost mi ale za všechny ty roky ukázala, že tento scénář je bezkonkurečně nejčastější.

Jaká je tedy správná odpověď na úvodní otázku? Hypoteční poradce.

Hypoteční poradce je člověk, který se zabývá zpravidla výhradně hypotékami, a nemá žádnou další práci. Díky tomu má jak dostatečné produktové znalosti, tak vybudované vazby v bankách, které Vám mohou značně zrychlit a zjednodušit celý proces vyřizování hypotéky. Správný poradce by Vám měl umět nejen zařídit hypotéku, ale poradit s celým procesem nákupu nemovitosti. Hypoteční poradce by měl umět najít hypotéku, která se co nejvíce blíží Vašim požadavkům a možnostem. Navíc by hypoteční poradce měl dělat toto všechno zdarma – respektive vy byste mu neměli platit nic. Zdarma tak můžete získat obrovské zkušenosti, know-how a dlouhodobou pomoc s vaší hypotékou.

Hypotéky mají jednu obrovskou nevýhodu – tím, že se jedná o milionové částky, tak jeden špatně nastavený parametr může znamenat ve finále rozdíl několik set tisíc, které klient zaplatí zbytečně navíc – je tu více než kde jinde nutné se svěřit do rukou skutečného profesionála.