REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

Myšleno je samozřejmě hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Jako obvykle bych chtěl říci, že odpověď rozhodně není jednoznačná.

Kdy nerefinancovat?

Drtivé většině lidí se nevyplatí refinancovat hypotéku mimo období fixace. Zatímco na termín fixace je možno hypotéku předčasně splatit (třeba novou hypotékou) zdarma, tak mimo tento termín obvykle klientům hrozí sankce, která může dosahovat astronomických rozměrů.

Proč refinancovat?

Pokud již hypotéku máte, zhruba měsíc před koncem platnosti úrokové sazby Vám Vaše stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu a je na Vás, zda ji přijmete či nikoliv. Háček je ale v termínu – měsíc předem někdy může být málo na to abyste si zmapovali trh, nechali schválit novou hypotéku a absolvovali celé administrativní kolečko (banky, katastry, pojišťovny,…).

Dalším aspektem je vývoj hypotečních produktů – pokud jste si brali hypotéku před 3 či 5 lety, produktové specifikace (poplatky, mimořádné splátky, potřebné pojištění, …) byly úplně jiné než jsou dnes. Za poslední dva roky udělaly hypotéky obrovský krok dopředu a valná většina věcí je dnes jednodušších a pro klienta přívětivějších. Díky refinancování tak můžete získat nejen nižší splátku, ale výrazně výhodnější další podmínky.

Kdy refinancovat?

Určitě na termín fixace – ale většina bank dnes umožňuje schválení až 12 měsíců dopředu. Můžete tak využít aktuálních extrémně nízkých sazeb a zajistit si tak příjemnější budoucnost.

Kolik to stojí?

Buď vůbec nic, nebo téměř nic. Většina bank dnes umožňuje schválení zdarma a i ocenění nemovitosti bývá bez poplatku. Změna banky tak nemusí stát žádné peníze a můžete na tom v podstatě jen vydělat.

Co je k tomu potřeba?

Většinou jen původní kupní smlouva, pojistka a úvěrová smlouva.

Ideální je svou hypotéku svěřit nějaké zkušené firmě zabývající se hypotékami – bude o Vás dlouhodobě pečovat a zajistí Vám dlouhodobě skutečně výhodné podmínky.

HYPOTÉKU V BANCE NEBO PŘES FINANČNÍHO PORADCE?

Poměrně často se mne někdo ptá, zda je lepší vzít si hypotéku přímo v bance nebo prostřednictvím finančního poradce nějaké poradenské společnosti. 

Chtělo by se mi říci, že vlastně ani jedna možnost není správně. Pokusím se vysvětlit proč.

Bankovní poradce je zaměstnancem banky a každý přece chválí své zboží. Vsadím se, že pokud obejdete pět různých bank, všude Vám řeknou, že právě oni mají pro Vás tu nejlepší hypotéku, co Vám ale jistě neřeknou, jsou „háčky a zádrhele“ které občas hypotéky mívají.

Trochu jiná situace by měla být u finančních poradců, ti by měli být schopni poradit nezávisle a říci klientovi i o možných problémech či komplikacích. Proč to tak ale není? Pojďme se nejdříve podívat na to kdo je obvykle finančním poradcem. Pouze ¼ finančních poradců má příjem pouze z této činnosti – ¾ jich mají nějaký další příjem a financemi si obvykle jen přivydělávají. Dalším aspektem věci je to, že většina poradců se zabývá všemi produkty napříč bankovním a pojišťovnickým trhem – v době kdy se parametry a podmínky nejen u hypoték mění téměř denně je v podstatě nemožné sledovat vše podstatné u všech produktů (jen u hypoték přichází obvykle okolo 20 aktualizací a změn týdně). Z daleka ne posledním faktorem jsou zkušenosti – u většiny velkých finančně-poradenských společností lidi pracují lidé velmi krátkodobě – během prvního roku od nástupu odchází více jak 80% lidí. Co z toho plyne pro klienta? Pokud budete sjednávat hypotéku s finančním poradcem, tak máte poměrně velikou šanci, že se o Vás bude starat relativně nezkušený člověk, který s hypotékami má jen malou zkušenost, asi nestíhá sledovat všechny změny a akce (protože k tomu ještě chodí do práce a dělá i řadu dalších produktů) a pravděpodobně v dané firmě už za rok nebude, aby Vám byl nápomocen v případě potřeby nějakých změn. Samozřejmě toto neplatí absolutně, zkušenost mi ale za všechny ty roky ukázala, že tento scénář je bezkonkurečně nejčastější.

Jaká je tedy správná odpověď na úvodní otázku? Hypoteční poradce.

Hypoteční poradce je člověk, který se zabývá zpravidla výhradně hypotékami, a nemá žádnou další práci. Díky tomu má jak dostatečné produktové znalosti, tak vybudované vazby v bankách, které Vám mohou značně zrychlit a zjednodušit celý proces vyřizování hypotéky. Správný poradce by Vám měl umět nejen zařídit hypotéku, ale poradit s celým procesem nákupu nemovitosti. Hypoteční poradce by měl umět najít hypotéku, která se co nejvíce blíží Vašim požadavkům a možnostem. Navíc by hypoteční poradce měl dělat toto všechno zdarma – respektive vy byste mu neměli platit nic. Zdarma tak můžete získat obrovské zkušenosti, know-how a dlouhodobou pomoc s vaší hypotékou.

Hypotéky mají jednu obrovskou nevýhodu – tím, že se jedná o milionové částky, tak jeden špatně nastavený parametr může znamenat ve finále rozdíl několik set tisíc, které klient zaplatí zbytečně navíc – je tu více než kde jinde nutné se svěřit do rukou skutečného profesionála.

 

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

Leckdo si myslí, že když se rozhodne pro určitou banku, tak je jedno na jaké pobočce banky si podá žádost o úvěr. Opak je ale pravdou a to hned z mnoha důvodů. Pojďme se na celou problematiku podívat o něco podrobněji. 

Různé pobočky mají různé pravomoci

– podle velikosti pobočky mají jejich ředitelé různé pravomoci a to se může týkat jak možnosti schvalovat úvěry, tak řešit individuální požadavky klientů a zejména schvalovat individuální úrokové sazby.

Různí bankéři mají různé zkušenosti

– když si půjdete na pobočku banky požádat o hypotéku, tak většinou vůbec netušíte kolik úvěrů má „za sebou“ poradce který s Vámi jedná. Jistě se shodneme na tom, že když má někdo půl roku zkušeností je to úplně něco jiného, než když se hypotékám věnuje už třeba pět let.

Různé distribuční kanály mají různé metodiky

– některé banky poskytují hypotéky i prostřednictvím svých dceřiných společností (takovým případem je například Modrá pyramida a Komerční banka) a světe div se – metodiky jsou odlišné. Může se Vám tak stát, že v jednom případě budete dokládat mnohem více věcí, než kdybyste žádali přímo.

Různé pobočky jsou různě rychlé

– důvody jsou v bankách odlišné, ale rozdíly značné, výsledkem tak může být rozdíl i několika týdnů.

Proto si vyberte obezřetně, aby se ze snu o novém bydlení nestala noční můra. 

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

V ČR se většina prodejů nemovitostí děje prostřednictvím realitních kanceláří. Bohužel zdaleka ne vždy to je k oboustranné spokojenosti klientů a nutno dodat že právem.

Realitní business láká řadu nepoctivců nebo lidí, kteří si myslí, že to je cesta jak rychle a jednoduše zbohatnout.

V tom nejkatastrofičtějším scénáři se Vám pak může stát, že několik měsíců hledáte vhodnou nemovitost a když konečně objevíte něco co je Vašemu srdci blízké, tak to prodává „špatná realitka“.

Dneska si řekneme pár rad, jak takovou realitku poznat (samozřejmě to neplatí na 100% ) a co vlastně všechno udělat abyste minimalizovali případná rizika.

1) Obchodní rejstřík napoví – jedna z prvních věcí, kterou byste si měli ověřit je jak dlouho realitní kancelář existuje, kdo jí vlastní (má právo za ní jednat), a co vše je oprávněna dělat. Nejjednodušší způsob jak toto vše udělat je jít na www.justice.cz – tam si realitní kancelář najít podle názvu nebo IČ a kliknout na „úplný výpis“

2) Kolik nemovitostí má realitní kancelář v nabídce – minirealitky obvykle nemívají dobré služby, protože jim chybí zkušenosti a vybudované vazby. U gigantů obvykle chybí efektivní zpětná kontrola kvality. Já bych doporučil vybírat u realitních kanceláří s nabídkou mezi 50 a 500 nemovitostmi. Kolik má realitní kancelář nabídek nejjednodušeji ověříte na www.sreality.cz v sekci „adresář“

3) Jaké nemovitosti má relitka v nabídce – pokud se realitní kancelář soustředí v podstatě výhradně na pronájem kanceláří, tak jejich zkušenosti s prodejem bytů asi nebudou tak veliké jako u realitní kanceláře zaměřené výhradně na prodej rezidenčního bydlení. Opět se to dá jednoduše ověřit na webu www.sreality.cz v sekci „adresář“

4) Ověřte si reference na realitní kancelář – na svém webu bude mít realitka samozřejmě jen pozitivní reakce. Ty i méně lichotivé můžete najít třeba na www.hodnocenirk.cz

5) Prověřte si vašeho makléře – není nic jednoduššího než jméno Vašeho makléře dát do googlu. Pokud Vám jeho jméno „vyjede“ v několika realitkách, tak se pravděpodobně jedná o fluktuanta, a ti obvykle nebývají nejlepšími makléři. Další cestou jak si můžete ověřit Vašeho makléře je podle jeho jména na www.justice.cz a postupujte podobně jako u realitní kanceláře – makléř s měsícem starým živnostenským listem asi ještě mnoho zkušeností nepobral.

6) Zeptejte se, za co platíte – hned na začátku se zeptejte za, co přesně platíte provizi realitní kanceláři a co pro Vás za tyto peníze udělá

7) Nechte si předem předložit (nebo poslat mailem) smlouvu, na základě které má RK právo danou nemovitost nabízet – celá řada nepoctivců totiž nabízí i věci které někde jinde „opsala“

8) Kancelář a web – má daná realitka stálou kancelář a smysluplný web – oboje něco stojí a špatné realitky leckdy nemají peníze a tak šetří kde se dá

9) Když nevíte tak nám napište. Nemůžeme Vám slíbit, že známe všechny realitky, ale za ty roky už jsme zkusili ledasco 🙂

BYDLENÍ V PANELÁKU

BYDLENÍ V PANELÁKU

Bydlení v paneláku se poslední dobou stalo něčím trochu opovrhovaným a velmi často lidi říkají, že chtějí jakýkoliv byt, jen ne panelák. Je to skutečně tak špatné? Pojďme se podívat na plusy a mínusy panelákového bydlení (a taky na pár pověr).

ŽIVOTNOST

Většina českých paneláků pochází ze 70. a 80. let a tak mnoho lidí říká, že jsou na hranici životnosti, skutečnost je ale taková, že pokud je dům udržován a je bez neodborných zásahů, tak se životnost může přiblížit hranici 100let. Velmi pozitivní vliv na životnost a kvalitu bydlení tak má zateplaní a kvalitní rekonstrukce interiéru domu (výtahy, stoupací šachty, výměna oken,…)

CENA

Zatímco v letech 2005-2009 nebyl výrazný rozdíl v cenách cihlových bytů a paneláků, tak nyní se tyto pomyslné nůžky rozevřely velmi výrazně. Panelákové byty se ve vybraných lokalitách v Praze pohybují na ceně od 32 000Kč za metr čtvereční. Třípokojový byt, který svou velikostí uspokojí požadavky většiny českých rodin tak lze pořídit od 2 250 000Kč. Srovnatelné cihlové byty stojí klidně i o milion více.

OBČANSKÁ VYBAVENOST

S čím se často potýkají lidé v satelitních městech v okolí velkých měst, je nedostatečná občanská vybavenost. Chybí školky, školy, obchody… Na panelákových sídlištích tomu tak ale zpravidla nebývá. Soudruzi si dali za minulého režimu záležet, aby u každého sídliště bylo i dost ostatních užitných budovu a nehrozily tak žádné komplikace.

PARKOVÁNÍ

Možná nejpalčivější problém českých sídlišť. Důvod je velmi jednoduchý – v době projektování sídlišť nebylo běžné, aby v každé domácnosti bylo auto, zatímco dnes je jich v rodinách i několik. Zaparkovat auto třeba v neděli večer na Jižním městě bývá často velmi nezáviděníhodný úkol.

UMAKARTOVÁ JÁDRA

Opravdu nejsou hezká a ani moc praktická. Pokud ho v bytě máte, tak jistě budete mít velmi dobrý přehled o svých sousedech – šachtou se totiž zvuky nesou velmi dobře. Jeho vyzdění ale nebývá nic složitého. Ne trhu existuje celá řada firem, které se soustředí právě na rekonstrukce interiérů panelových domů. Zabere to asi týden a není potřeba ani stavební povolení – můžete tak odjet na dovolenou a když se vrátíte, tak bude vše hotové. Ceny takovýchto rekonstrukcí začínají obvykle někde okolo částky 100 000Kč.

VZHLED

Ony známé šedé krabičky jistě nejsou nic co by lahodilo lidskému oku, ale když se domy zateplují, tak jsou velmi často i hezky namalované. Klasické šedé sídliště tak u nás již skoro nenajdete.

DĚTSKÁ HŘIŠTĚ

Radnice jednotlivých měst se posledních pár let hodně snaží a tak na každém sídlišti najdete několik hřišť, prolézaček, pískovišť,…

RIZIKO VZNIKU GHETT

Občas v televizi či novinách můžete číst o sídlištích, kde jsou nebo vznikají sociálně vyloučené komunity. Tento problém se ale týká spíše specifických lokalit (Mostecko, Litvínovsko,…) než že by se jednalo o plošný problém. Rovněž kriminalita na sídlištích není výrazně vyšší než v ostatních částech města.

Byt v panelovém domě, má jistě řadu výhod i nevýhod, ale může být poměrně zajímavým řešením levného bydlení. Aktuálně se panelákové byty nabízejí za velmi zajímavé ceny a v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami hypoték tak vytvářejí ideální prostředí pro nákup ať už vlastního či investičního bydlení. 

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

Obávám se, že na tuto otázku neexistuje správná odpověď, pokusíme se tedy na celou situaci podívat o něco detailněji.

MOŽNÁ BYCHOM SI NEJDŘÍV MĚLI PŘIPOMENOUT CO TO JE FIXACE.
Fixace je doba po jakou klientovi platí sjednaná úroková sazba hypotéky. Během fixace zpravidla nelze vkládat mimořádné splátky. Volba konkrétní fixace je vždy závislá na konkrétním klientovi, situaci na trhu hypoték a řadě dalších faktorů.

V následujících částech se budeme zabývat tím jaká je situace na trhu nyní – do budoucna je možné že se změní a výhody se přesunou jiným směrem, proto je nesmírně důležité vždy Vaši situaci probrat i s hypotečním makléřem.

JEDNOLETÁ FIXACE:
Do roku 2010 se zpravidla jednalo o nejlevnější fixaci, od té doby se situace výrazně posunula a nyní patří jednoletá fixace k jednoznačně nejdražším. Tuto fixaci klienti zpravidla volí pouze ve velmi specifických situacích – typickým případem je, pokud klienti již nyní vlastní nějakou nemovitost, kterou prodávají a ze zisku z prodeje chtějí výrazně umořit novou hypotéku. Aktuálně se úroková sazba u jednoletých pohybuje v rozmezí 3,7%-4,5%

TŘÍLETÁ FIXACE:
Dnes taková trochu opomíjená varianta, která po roce 2010 vystřídala na trůně svou o dva roky kratší sestřičku. Aktuálně se vyplatí spíše v případě, že je spojena s nějakou akcí v bance. Průměrně je o cca 0,1% nižší než úrok u pětileté fixace, ale za tři roky jistě nebudou tak nízké sazby jako nyní (takže do budoucna neušetříte). Finanční poradci jí rádi používají v případech, kdy soupeří o nějakého klienta mezi sebou – ale v tomto případě se jedná jen o optické snížení úrokové sazby, nikoliv o reálnou úsporu. Průměrná sazba je zde nyní okolo 3%.

PĚTILETÁ FIXACE:
Královna dnešních dní. Zhruba 75% aktuálně uzavíraných hypoték je s pětiletou fixací. Pokud neplánujete dělat velké mimořádné splátky, tak tohle by měla být jasná volba. Díky aktuálním extrémně nízkým sazbám tu máte možnost jak si na poměrně dlouhou dobu zajistit velmi nízkou splátku. Průměrná sazba se pohybuje někde okolo 3,1%.

DELŠÍ FIXACE:
Spolu s velkým poklesem úrokových sazeb v uplynulých dvou letech znovu přichází do módy dlouhé fixace. Například desetiletou fixaci dnes můžete pořídit od 3,7% (zpravidla bude realita o něco málo vyšší). Pokud neplánujete mimořádné splátky, prodej nemovitosti a ve svém životě máte rádi opravdové jistoty, tak toto by pro Vás mohla být zajímavá alternativa ke klasickým produktům.

Dovolím si jednu malou poznámku na závěr – fixaci (i ostatní věci spojené s hypotékou) velmi dobře zvažte. Jeden špatně nastavený parametr totiž může znamenat finanční ztráty v řádech mnoha desítek tisíc.