HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

Před krátkým časem přišla UniCredit bank s akcí na hypotéku s fantastickou úrokovou sazbou 1,49%. Vlastně mne na první pohled zaujalo, jak strašně levné to – je to tak levné až je to nesmírně podezřelé.

Touto akcí se banka snaží oslovit klienty, kterým jde zejména o výši úrokové sazby a vlastně ani tak moc nehledí na věci kolem.

Tak jsem se rozhodl, že se na celou věc podívám detailněji. Jako modelový příklad nám může posloužit hypotéka na 2 miliony se splatností na 25 let, kdy kupní cena bytu je 2,5 milionu.

U normální hypotéky se dneska dostaneme na sazbu třeba 1,69% a tím pádem je měsíční splátka 8 178Kč. Na konci pětileté fixace pak budete dlužit 1 664 000.

U UCB je to ale o dost složitější. Pokud chcete sazbu 1,49%, tak si kromě hypotéky musíte vzít ještě kreditní kartu a hlavně pojištění hypotéky. Právě pojištění hypotéky je zde jedním z kamenů úrazu. V našem modelovém případě vás pojištění vyjde na 60 000Kč – tuto částku musíte buď před čerpáním hypotéky zaplatit ze svého, nebo to uděláte jako drtivá většina klientů a tuto částku si navýšíte hypotéku. Pokud jste si ale o pojištění navýšili hypotéku, tak logicky nesplácíte jen pojištění, ale i úroky z něj a tím se to ještě více prodražuje. Splátka na hypotéku je pak 8 230Kč (ano díky pojištění je vyšší než u úroku 1,69%) a na konci pětileté fixace pak budete dlužit ještě 1 707 000Kč.

Pokud byste se rozhodli pro UCB a její sazbu 1,49% tak by vás to vyšlo dráž jen na první fixaci o 46 120 a to ještě nemluvíme o dalších poplatcích za úvěr, správu a pojištění kreditní karty, poplatky spojené s běžným účtem – když tohle všechno sečteme, tak není problém přiblížit se částce okolo 60 000 Kč a to jen za prvních pět let. Vaše hypotéka je tak o tisícovku měsíčně dražší než by musela být.

Logicky si někdo může říci, že má přece navíc hypotéku pojištěnou (byť dnes většina klientů o pojištění nestojí) – ani to ale není jednoduché. Ono povinné pojištění totiž kryje ve skutečnosti jen malé množství rizik a zároveň jeho srovnání s konkurencí nevychází zrovna nejlépe. Navíc je to tak, že u konkurence můžete sehnat srovnatelné pojištění i za méně než poloviční částku.

1,49% v této akci tak rozhodně není nejlevnější hypotéka a ideálním řešením je jen pro velmi úzkou skupinu klientů. To ale řada klientů neví a ráda podlehne svodům nízkých sazeb. Velmi doporučuji se v případě hypotéky svěřit do rukou skutečného hypotečního odborníka a neexperimentovat – to se totiž může velmi prodražit.

 

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

REFINANCOVÁNÍ – NOVÉ TAKTIKY BANK (BANKY)

V posledních týdnech přišly minimálně dvě banky (jedna z nich opravdu velká) na úplně novou taktiku, pokud jde o refinancování hypoték.

Situace je následující: u banky máte už pár let hypotéku, ta nemá sazbu nijak skvělou (protože to tak prostě před lety bylo) a tak se rozhodnete, že budete refinancovat. Protože nechcete věci dělat na poslední chvíli, tak si refinancování připravíte třeba půl roku dopředu – dostanete hezkou sazbu, prima podmínky a máte pocit, že jste pro svou budoucnost udělali to nejlepší.

Protože se blíží termín fixace, tak Vám Vaše stávající banka pošle nabídku nové sazby a to zhruba měsíc a půl dopředu. Dříve než Vám ji pošlou, si však zjistí, jestli už nemáte schválenou hypotéku jinde (jednak z bankovních registrů případně z katastru nemovitostí). Pokud novou hypotéku připravenou nemáte, tak následuje nabídka poměrně vysoké sazby (přes 2,1%) a banka sází na to, že nestihnete včas reagovat a prostě na Vás víc vydělají.

Pak ale také může nastat stav, že už novou hypotéku máte připravenou. V tom případě Vám Vaše stávající banka klidně pošle nesmyslně nízkou sazbu (tak nízkou, že ji v reálu vlastně ani neposkytují), protože vědí, že tu nabídku stejně nemůžete využít, protože by vám hrozila sankce za nečerpání hypotéky, kterou jste si před pár měsíci nechali schválit.

Napadá mne několik důvodů, proč se k této strategii banky rozhodli.

První

Banky obecně chtějí odradit klienty od refinancování a tímto se jim snaží dát najevo, že se to nevyplácí.

Druhý

Snaha přesvědčit klienta, aby se při příští příležitosti zase vrátil, protože „oni mu přece chtěli dát fakt super nabídku, ale on ji nevyužil“.

Třetí

Plán na vystrnadění hypotéčních a finančních poradců z tohoto segmentu, protože přece „kdo Vám takovou hloupost jako refinancování poradil“

A možná je taky pravda někde úplně jinde. Každopádně se od bank jedná o ne úplně hezký krok a klienti by na něj měli být připravení.

HYPOTÉKU V BANCE NEBO PŘES FINANČNÍHO PORADCE?

Poměrně často se mne někdo ptá, zda je lepší vzít si hypotéku přímo v bance nebo prostřednictvím finančního poradce nějaké poradenské společnosti. 

Chtělo by se mi říci, že vlastně ani jedna možnost není správně. Pokusím se vysvětlit proč.

Bankovní poradce je zaměstnancem banky a každý přece chválí své zboží. Vsadím se, že pokud obejdete pět různých bank, všude Vám řeknou, že právě oni mají pro Vás tu nejlepší hypotéku, co Vám ale jistě neřeknou, jsou „háčky a zádrhele“ které občas hypotéky mívají.

Trochu jiná situace by měla být u finančních poradců, ti by měli být schopni poradit nezávisle a říci klientovi i o možných problémech či komplikacích. Proč to tak ale není? Pojďme se nejdříve podívat na to kdo je obvykle finančním poradcem. Pouze ¼ finančních poradců má příjem pouze z této činnosti – ¾ jich mají nějaký další příjem a financemi si obvykle jen přivydělávají. Dalším aspektem věci je to, že většina poradců se zabývá všemi produkty napříč bankovním a pojišťovnickým trhem – v době kdy se parametry a podmínky nejen u hypoték mění téměř denně je v podstatě nemožné sledovat vše podstatné u všech produktů (jen u hypoték přichází obvykle okolo 20 aktualizací a změn týdně). Z daleka ne posledním faktorem jsou zkušenosti – u většiny velkých finančně-poradenských společností lidi pracují lidé velmi krátkodobě – během prvního roku od nástupu odchází více jak 80% lidí. Co z toho plyne pro klienta? Pokud budete sjednávat hypotéku s finančním poradcem, tak máte poměrně velikou šanci, že se o Vás bude starat relativně nezkušený člověk, který s hypotékami má jen malou zkušenost, asi nestíhá sledovat všechny změny a akce (protože k tomu ještě chodí do práce a dělá i řadu dalších produktů) a pravděpodobně v dané firmě už za rok nebude, aby Vám byl nápomocen v případě potřeby nějakých změn. Samozřejmě toto neplatí absolutně, zkušenost mi ale za všechny ty roky ukázala, že tento scénář je bezkonkurečně nejčastější.

Jaká je tedy správná odpověď na úvodní otázku? Hypoteční poradce.

Hypoteční poradce je člověk, který se zabývá zpravidla výhradně hypotékami, a nemá žádnou další práci. Díky tomu má jak dostatečné produktové znalosti, tak vybudované vazby v bankách, které Vám mohou značně zrychlit a zjednodušit celý proces vyřizování hypotéky. Správný poradce by Vám měl umět nejen zařídit hypotéku, ale poradit s celým procesem nákupu nemovitosti. Hypoteční poradce by měl umět najít hypotéku, která se co nejvíce blíží Vašim požadavkům a možnostem. Navíc by hypoteční poradce měl dělat toto všechno zdarma – respektive vy byste mu neměli platit nic. Zdarma tak můžete získat obrovské zkušenosti, know-how a dlouhodobou pomoc s vaší hypotékou.

Hypotéky mají jednu obrovskou nevýhodu – tím, že se jedná o milionové částky, tak jeden špatně nastavený parametr může znamenat ve finále rozdíl několik set tisíc, které klient zaplatí zbytečně navíc – je tu více než kde jinde nutné se svěřit do rukou skutečného profesionála.

 

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

KAŽDÁ POBOČKA BANKY JE JINÁ

Leckdo si myslí, že když se rozhodne pro určitou banku, tak je jedno na jaké pobočce banky si podá žádost o úvěr. Opak je ale pravdou a to hned z mnoha důvodů. Pojďme se na celou problematiku podívat o něco podrobněji. 

Různé pobočky mají různé pravomoci

– podle velikosti pobočky mají jejich ředitelé různé pravomoci a to se může týkat jak možnosti schvalovat úvěry, tak řešit individuální požadavky klientů a zejména schvalovat individuální úrokové sazby.

Různí bankéři mají různé zkušenosti

– když si půjdete na pobočku banky požádat o hypotéku, tak většinou vůbec netušíte kolik úvěrů má „za sebou“ poradce který s Vámi jedná. Jistě se shodneme na tom, že když má někdo půl roku zkušeností je to úplně něco jiného, než když se hypotékám věnuje už třeba pět let.

Různé distribuční kanály mají různé metodiky

– některé banky poskytují hypotéky i prostřednictvím svých dceřiných společností (takovým případem je například Modrá pyramida a Komerční banka) a světe div se – metodiky jsou odlišné. Může se Vám tak stát, že v jednom případě budete dokládat mnohem více věcí, než kdybyste žádali přímo.

Různé pobočky jsou různě rychlé

– důvody jsou v bankách odlišné, ale rozdíly značné, výsledkem tak může být rozdíl i několika týdnů.

Proto si vyberte obezřetně, aby se ze snu o novém bydlení nestala noční můra. 

KTERÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY

KTERÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY

Často se mě klienti nebo realitní makléři ptají, která z mnoha bank na českém trhu je právě ta nejlepší, kde vychází hypotéky nejlevněji a schvalují nejochotněji. Pokaždé když to slyším, tak se musím pousmát.

Na tuto otázku totiž neexistuje univerzální správná odpověď.

Hodně totiž záleží, jaké jsou vaše požadavky a co na druhou stranu nabízíte bance – ano ono se totiž vždy musí jednat o oboustranně zajímavý obchod.

Co může banka nabídnout vám?

  • Výši úroku
  • Výši poplatků
  • Ochotu obchod schválit
  • Možnost mimořádných splátek

Co naopak vy můžete nabídnout bance?

  • Výši příjmu a jeho druh
  • Bankovní historii
  • Vhodnou zástavu
  • Dostatek vlastních zdrojů
  • Rizikovost vás jako klienta

Logicky je to tak, že čím víc nabídnete vy bance, tím lépe se ona postará o vás. Není vůbec výjimečné, že rozdíly na totožný produkt v sazbě jsou pro dva klienty i 1% a na poplatcích 15 000Kč. Je tedy více než dobré vědět jak z pohledu té či oné banky vypadá ideální klient a jak moc se vy tomuto ideálu přibližujete.

Tady jsou i rozdíly v jednotlivých bankách doslova propastné. Zatímco jedna banka klienta odmítne, tak druhá mu je ochotna dát skvělou sazbu i další podmínky. Je tedy potřeba buď si dopředu zjistit velké množství informací a podle nich zvolit banku, nebo tuto část práce můžete nechat na zkušeném hypotečním poradci.

Jinou otázkou je pak, jak je to s objemem hypoték a kdo vládne jemu. V tuto chvíli je to tak, že Komerční banka, Česká spořitelna a skupina ČSOB (ČSOB, Hypoteční banka a Poštovní spořitelna) si dohromady rozdělí zhruba 75% trhu a podíly jednotlivých bank tu jsou velmi podobné. O zbylých 25% trhu se pak dělí dalších zhruba 10 bank.

NEFÉR JEDNÁNÍ ZAMĚSTNANCŮ NĚKTERÝCH BANK

NEFÉR JEDNÁNÍ ZAMĚSTNANCŮ NĚKTERÝCH BANK

Už po několikáté se mi stalo něco hodně zajímavého a děsivého zároveň.

Klient se šel do banky, kde měl běžný účet, zeptat na hypotéku – tam mu řekli, že je všechno bez problémů a hypotéku dostane. Klient pak trávil mnoho večerů hledáním bytu či domu na internetu, objížděním prohlídek a vyjednáváním detailních podmínek koupě nemovitosti. A když bance dodal všechny dokumenty, tak mu po dlouhém čekání (mnoho týdnů až dva měsíce) řekli, že hypotéku u nich nedostane, ale že už jeho složku poslali svým známým a ti pro něj mají řešení jak hypotéku dostat.

Na celém tomto postupu je znepokojujících hned několik věcí. Pojďme se na ně podívat detailněji.

Zaměstnanec banky záměrně uvádí klienty v omyl. V některých případech bylo na první pohled jasné, že klient v oné bance hypotéku prostě nemůže dostat, ať už to bylo z důvodů nízkých příjmů nebo třeba kvůli tomu, že to byl cizinec bez povolení k pobytu – prostě při nahlédnutí do metodických pravidel banky se daly najít minimálně 4 zásadní důvody, proč hypotéku u nich nemohl dostat. Bankéř pak ještě celou věc natahoval, tak aby klient pak byl v časové tísni a neměl mnoho jiných možností než přistoupit na tuto nekalou hru.

Porušení bankovního tajemství a porušení zákona na ochranu osobních údajů. Jak je možné, že bez vědomí klientů detailní informace (daňová přiznání, kopie osobních dokladů…) opouštějí banku a míří k soukromým subjektům?

Zaměstnanec banky posílá klienta záměrně ke konkurenci. Většina bank má ve smlouvách se svými zaměstnanci jasně stanoveno, že není možné klienta posílat ke konkurenci ani konkurenci poskytovat data o něm.

Bohužel je to tak, že pravděpodobnou příčinou tohoto chování bude touha po penězích. Zaměstnanec banky je obvykle placen fixním platem a má nějaké bonusy při uzavření dostatečného počtu hypoték. Tyto bonusy jsou ale v řádech stokorun. Naproti tomu pokud klienta „přihraje“ nějakému zprostředkovateli, tak za to může inkasovat provizi v řádech mnoha tisíc korun (a k tomu má samozřejmě svůj pevný plat v bance a zajištěný přísun klientů, kteří se chodí na pobočky zeptat na hypotéku).

Opravdu bych si přál, aby toto bylo ojedinělé selhání, ale už se mi to bohužel stalo ve třech různých bankách.

V případě hypotéky je mnohem lepší se svěřit do rukou nezávislého hypotečního poradce, který není vázán smlouvou s jednou bankou. Vaše šance na úspěšné dotažení hypotéky a získání opravdu výhodných podmínek, pak výrazně roste.