BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

Posledních pár let ceny nemovitosti v Praze stále stoupají, v některých částech města pomalu, jinde přímo raketovým tempem. Čím dál častěji to vede k tomu, že řada lidí se rozhodne odstěhovat kousek za Prahu s vidinou levnějšího bydlení a počítají s tím, že do práce budou prostě dojíždět.

Tento trend má meziroční růst až 15% což i v tak velkém trhu jakým Praha bezesporu je, je prostě poznat.

Koupit byt či dům za Prahou má ale i svá úskalí, která byste měli zvážit dřív, než přistoupíte k vlastní koupi nemovitosti.

Napadá mne hned několik otázek, na které byste si předem měli odpovědět.

  1. Kolik Vás bude stát dojíždění do práce? Lidé často koupí nemovitost za Prahou, aby ušetřili, ale když pak nasčítají náklady na dojíždění, tak leckdy zjistí, že byt v Praze je vlastně levnější.
  2. Dá se na místo nového bydlení dobře dojíždět hromadnou dopravou? Pokud ne, tak budete muset mít auto, možná dokonce dvě auta a s tím spojené nemalé náklady na provoz a údržbu vozového parku. Taky byste měli počítat s tím, že jednou možná budete muset vozit děti do školy a na kroužky.
  3. Opravdu chcete novostavbu? Novostavby „v polích“ okolo Prahy často stojí hodně peněz, protože si prostě připlácíte za to, že je to nové. Cena takových nemovitostí, ale leckdy hned po koupi začíná padat, protože se nemovitost prostě „odbydlí“ a zároveň občanská vybavenost není nic moc.
  4. Kolik času strávíte dojížděním? Pokud jezdíte do práce či školy autem, tak počítejte s tím, že na většině příjezdových cest se v ranních a odpoledních špičkách tvoří zácpy a dojíždění se tak může značně protáhnout. Nechcete čas strávený v zácpě spíš věnovat sobě a svým blízkým?
  5. Jaká je tam občanská vybavenost? Budete mít kam jít nakoupit a kam dát děti do školy či školky? Mnoho rychle vyrostlých satelitních městeček trpí katastrofálním nedostatkem občanské vybavenosti a stávají se tak v podstatě jen noclehárnami a vše ostatní se odehrává v Praze.
  6. Myslíte i na ženy a děti? Až bude žena na mateřské, bude mít u vás ve vsi co dělat? Je tam nějaká zábava, nebo bude dojíždět? A co doktor pro malé děti? A dětská hřiště?
  7. Jaká se v okolí plánuje další výstavba? Okolo Prahy se plánují výstavby dalších rezidenčních čtvrtí, ale i velké dopravní stavby – třeba severní obchvat Prahy nebo značné rozšíření letiště ve Vodochodech. Neplánuje se něco takového ve vašem okolí?

Ne opravdu Vás nechci zrazovat od bydlení na venkově – to je jistě pro řadu lidí skvělá alternativa, ale prostě člověk má vědět do čeho jde a nežít jen v krásných romantických představách rozkvetlých záhonků a letního grilování na zahradě.

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

Máte si vzít hypotéku a bydlet ve vlastním nebo si máte spíš pronajímat byt a nevázat se? Většina klientů, kteří k nám přijdou už tohle mají rozmyšlené, ale opakování je matka moudrosti 🙂

Kdy je lepší nájem?

V případech kdy si nejste jistí, že v místě svého současného bydliště budete chtít dlouhodobě zůstat (třeba kvůli studiu či práci).

Pokud jsou vaše příjmy nestálé nebo jste zaměstnáni jen krátce.

Když byste si mohli dovolit jen menší byt, jaký skutečně potřebujete, nebo v dohledné době budete potřebovat.

Pokud se o nemovitost nechcete starat a většinu věcí chcete nechat na majiteli.

Když se rádi stěhujete.

Kdy je lepší hypotéka?

V podstatě ve valné většině ostatních případů. Hypotéky jsou teď tak levné, že splátka hypotéky vychází téměř vždy levněji než nájemné ve stejném bytě. Navíc pokud se rozhodnete přestěhovat někam jinam, tak můžete byt buď prodat, nebo pronajmout (a hypotéka se tak vlastně bude splácet sama).

Zároveň je nemovitost jednou z nejjistějších a nejméně rizikových investicí.

Důležitým aspektem je pak jistě růst cen nájemného a vývoj splácení hypotéčního úvěru. Velmi zjednodušeně řečeno je to tak, že splátka hypotéky je po celou dobu splácení zhruba stejná, zatímco ceny nájemného z dlouhodobého hlediska rostou. Jestliže za nájem nyní platíte třeba 1/3 svého příjmu, tak i v budoucích letech to tak díky růstu cen nájmů zůstane. Pokud ale nyní za hypotéku budete dávat 1/3 svého platu a váš plat poroste (třeba jen velmi pomalu), tak se časem tento poměr začne výrazně zlepšovat a z vaší výplaty vám na ostatní výdaje a utrácení bude zbývat čím dál více peněz.

Jistě by Vás zajímalo, jak jsme na tom ve srovnání s „Vyspělou západní Evropou“. Pravda je taková, že v těchto zemích jsou značné rozdíly, ale pokud vše zprůměrujeme, tak hypotéku má v cílové skupině (lidé ve věku 30-50 let) zhruba 55% obyvatelstva, což je číslo výrazně vyšší než v ČR.

Hypotéka se tak stává pro řadu lidí mnohem lepším a výhodnějším řešením než pronájem. Pokud by Vás zajímalo, jak by všechny tyto úvahy vypadaly v částkách a přímo Vám na míru, tak se na nás klidně obraťte.

PŘÍJMY A VÝDAJE

PŘÍJMY A VÝDAJE

Příjmy a výdaje jsou alfou i omegou hypotéky – často právě tento faktor rozhoduje o tom kolik si člověk bude moci půjčit. Pokusím se velmi ve stručnosti popsat jaké příjmy a výdaje banku zajímají.

Jaké příjmy banky akceptují:

  • Příjem ze zaměstnání – standardně zaměstnání na dobu určitou a výplata přes bankovní účet
  • Příjem z podnikání – podnikání musí trvat alespoň 18 měsíců – tady je potřeba dávat velký pozor, protože reálná výše příjmů se nemusí vždy shodovat s tím co je „vidět“ v daňovém přiznání.
  • Výsluhy a renty – jedná se o příspěvky vyplácené státem bývalým zaměstnancům (horníci, vojáci, policisté)
  • Rodičovská a mateřská dovolená
  • Alimenty
  • Příjmy z pronájmu

A co banky neakceptují:

  • Příjmy z dohody o provedení práce
  • Nedoložitelné a nestálé příjmy
  • Některé typy bonusů, diet a jiných příspěvků
  • Příjmy z akcií a investičních produktů

A co banky akceptují podmínečně (jen některé, někdy a u někoho):

  • Příjmy z pracovní smlouvy na dobu určitou
  • Diety
  • Příjmy ze zahraničí

A jaké banky hodnotí výdaje:

  • Splátky úvěrů a půjček
  • Kontokorenty
  • Kreditní karty
  • Leasingy
  • Životní minima

Každá banka pak má vlastní vzoreček pro výpočet toho jaký může být poměr příjmů a výdajů. Poměrně běžně se tedy stává, že někdo by v jedné bance s žádostí o hypotéku neuspěl a jinde ji dostane bez potíží. Velmi důležitá je tedy důkladná počáteční analýza, která je ale nutně závislá na tom, že klient všechny informace uvede poctivě a pravdivě

BYDLENÍ V PANELÁKU

BYDLENÍ V PANELÁKU

Bydlení v paneláku se poslední dobou stalo něčím trochu opovrhovaným a velmi často lidi říkají, že chtějí jakýkoliv byt, jen ne panelák. Je to skutečně tak špatné? Pojďme se podívat na plusy a mínusy panelákového bydlení (a taky na pár pověr).

ŽIVOTNOST

Většina českých paneláků pochází ze 70. a 80. let a tak mnoho lidí říká, že jsou na hranici životnosti, skutečnost je ale taková, že pokud je dům udržován a je bez neodborných zásahů, tak se životnost může přiblížit hranici 100let. Velmi pozitivní vliv na životnost a kvalitu bydlení tak má zateplaní a kvalitní rekonstrukce interiéru domu (výtahy, stoupací šachty, výměna oken,…)

CENA

Zatímco v letech 2005-2009 nebyl výrazný rozdíl v cenách cihlových bytů a paneláků, tak nyní se tyto pomyslné nůžky rozevřely velmi výrazně. Panelákové byty se ve vybraných lokalitách v Praze pohybují na ceně od 32 000Kč za metr čtvereční. Třípokojový byt, který svou velikostí uspokojí požadavky většiny českých rodin tak lze pořídit od 2 250 000Kč. Srovnatelné cihlové byty stojí klidně i o milion více.

OBČANSKÁ VYBAVENOST

S čím se často potýkají lidé v satelitních městech v okolí velkých měst, je nedostatečná občanská vybavenost. Chybí školky, školy, obchody… Na panelákových sídlištích tomu tak ale zpravidla nebývá. Soudruzi si dali za minulého režimu záležet, aby u každého sídliště bylo i dost ostatních užitných budovu a nehrozily tak žádné komplikace.

PARKOVÁNÍ

Možná nejpalčivější problém českých sídlišť. Důvod je velmi jednoduchý – v době projektování sídlišť nebylo běžné, aby v každé domácnosti bylo auto, zatímco dnes je jich v rodinách i několik. Zaparkovat auto třeba v neděli večer na Jižním městě bývá často velmi nezáviděníhodný úkol.

UMAKARTOVÁ JÁDRA

Opravdu nejsou hezká a ani moc praktická. Pokud ho v bytě máte, tak jistě budete mít velmi dobrý přehled o svých sousedech – šachtou se totiž zvuky nesou velmi dobře. Jeho vyzdění ale nebývá nic složitého. Ne trhu existuje celá řada firem, které se soustředí právě na rekonstrukce interiérů panelových domů. Zabere to asi týden a není potřeba ani stavební povolení – můžete tak odjet na dovolenou a když se vrátíte, tak bude vše hotové. Ceny takovýchto rekonstrukcí začínají obvykle někde okolo částky 100 000Kč.

VZHLED

Ony známé šedé krabičky jistě nejsou nic co by lahodilo lidskému oku, ale když se domy zateplují, tak jsou velmi často i hezky namalované. Klasické šedé sídliště tak u nás již skoro nenajdete.

DĚTSKÁ HŘIŠTĚ

Radnice jednotlivých měst se posledních pár let hodně snaží a tak na každém sídlišti najdete několik hřišť, prolézaček, pískovišť,…

RIZIKO VZNIKU GHETT

Občas v televizi či novinách můžete číst o sídlištích, kde jsou nebo vznikají sociálně vyloučené komunity. Tento problém se ale týká spíše specifických lokalit (Mostecko, Litvínovsko,…) než že by se jednalo o plošný problém. Rovněž kriminalita na sídlištích není výrazně vyšší než v ostatních částech města.

Byt v panelovém domě, má jistě řadu výhod i nevýhod, ale může být poměrně zajímavým řešením levného bydlení. Aktuálně se panelákové byty nabízejí za velmi zajímavé ceny a v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami hypoték tak vytvářejí ideální prostředí pro nákup ať už vlastního či investičního bydlení.