INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

Dneska bych Vám rád představil příběh jednoho z našich klientů. Pan Karel k nám přišel zhruba před třemi lety s tím, že má k dispozici zhruba 300 tisíc a že by je rád investoval do nějaké nemovitosti. Párkrát jsme se sešli, povídali si o tom, co by klient chtěl a co je reálně možné a nakonec jsme se domluvili, že pan Karel si koupí byt 2+kk v Praze na Jižním Městě.

Jižní město jsme nevolili náhodou a náhodou jsme nevolili ani konkrétní dům a byt. Pře třemi lety na Jižním Městě totiž probíhala jedna z vln privatizací a tak byly ceny nemovitostí stlačeny dolů velikou nabídkou, zároveň stále ještě byla finanční krize a tak byly ceny bytů stlačeny o to více. Dalším aspektem pak bylo to, že dům v němž byl kupovaný byt sice ještě nebyl zateplen, ale SVJ mělo dostatek peněz na účtu a revitalizace již byla v přípravě. Byt samotný byl již po rekonstrukci a tak pan Karel neměl starosti s rekonstrukcí.

Kupní cena bytu byla 1,7 milionu – v té době to v dané lokalitě nebylo nic výjimečného. Pan Karel tedy vložil do koupě svých 300tis a na zbytek si vzal hypotéku se splátkou zhruba 6 700Kč. Byt samozřejmě obratem pronajal za částku 9000Kč měsíčně plus služby. Jeho okamžitý zisk tedy činil 2300Kč měsíčně – to samo o sobě dělá hrubý výnos 9,2%.

Další tři roky se byt pronajímal a vše naštěstí probíhalo bez komplikací – nájemník řádně platil nájem, dům prošel kompletní revitalizací, krize opadla, ceny nemovitostí se začaly vracet do normálu…

Minulý měsíc Karel byt prodal za 2 400 000Kč – opět cena jak říkají odhadci „v místě a čase obvyklá“.

Když pak sečteme výnosy z nájmů a z nárůstů cen, od této částky odečteme všechny daně a poplatky, tak se dopočítáme čistého výnosu 760 000Kč.

Pan Karel tedy do koupě vložil 300 000Kč a za tři roky dostal zpět jednak svůj vklad ale i dalších 760 000 Kč. Když pak zpětně budete chtít dopočítat zúročení původního vkladu, tak se dostanete na neuvěřitelných 52,2% ročně.

Přiznávám, že tak obrovský zisk jsme ani neočekávali – náš odhad byl lehce přes 30%, ale věci se povedly a tak teď s panem Karlem vybíráme, kam investujeme jeho milion.

Podobných příběhů je mezi našimi klienty mnoho.

Investice do nemovitostí dokáží být velmi ziskové při téměř nulovém riziku – prodělat je při používání byť jen selského rozumu v podstatě nemožné.  Otázkou tedy není jestli vyděláte, ale jak moc vyděláte. Lidé, kteří investují sami bez hlubších znalostí se běžně dostávají k výnosům okolo 5-8% ročně. Když se ale svěříte do rukou někoho, kdo se v problematice vyzná, tak výnos přes 20% je téměř minimum.

 

BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

Posledních pár let ceny nemovitosti v Praze stále stoupají, v některých částech města pomalu, jinde přímo raketovým tempem. Čím dál častěji to vede k tomu, že řada lidí se rozhodne odstěhovat kousek za Prahu s vidinou levnějšího bydlení a počítají s tím, že do práce budou prostě dojíždět.

Tento trend má meziroční růst až 15% což i v tak velkém trhu jakým Praha bezesporu je, je prostě poznat.

Koupit byt či dům za Prahou má ale i svá úskalí, která byste měli zvážit dřív, než přistoupíte k vlastní koupi nemovitosti.

Napadá mne hned několik otázek, na které byste si předem měli odpovědět.

  1. Kolik Vás bude stát dojíždění do práce? Lidé často koupí nemovitost za Prahou, aby ušetřili, ale když pak nasčítají náklady na dojíždění, tak leckdy zjistí, že byt v Praze je vlastně levnější.
  2. Dá se na místo nového bydlení dobře dojíždět hromadnou dopravou? Pokud ne, tak budete muset mít auto, možná dokonce dvě auta a s tím spojené nemalé náklady na provoz a údržbu vozového parku. Taky byste měli počítat s tím, že jednou možná budete muset vozit děti do školy a na kroužky.
  3. Opravdu chcete novostavbu? Novostavby „v polích“ okolo Prahy často stojí hodně peněz, protože si prostě připlácíte za to, že je to nové. Cena takových nemovitostí, ale leckdy hned po koupi začíná padat, protože se nemovitost prostě „odbydlí“ a zároveň občanská vybavenost není nic moc.
  4. Kolik času strávíte dojížděním? Pokud jezdíte do práce či školy autem, tak počítejte s tím, že na většině příjezdových cest se v ranních a odpoledních špičkách tvoří zácpy a dojíždění se tak může značně protáhnout. Nechcete čas strávený v zácpě spíš věnovat sobě a svým blízkým?
  5. Jaká je tam občanská vybavenost? Budete mít kam jít nakoupit a kam dát děti do školy či školky? Mnoho rychle vyrostlých satelitních městeček trpí katastrofálním nedostatkem občanské vybavenosti a stávají se tak v podstatě jen noclehárnami a vše ostatní se odehrává v Praze.
  6. Myslíte i na ženy a děti? Až bude žena na mateřské, bude mít u vás ve vsi co dělat? Je tam nějaká zábava, nebo bude dojíždět? A co doktor pro malé děti? A dětská hřiště?
  7. Jaká se v okolí plánuje další výstavba? Okolo Prahy se plánují výstavby dalších rezidenčních čtvrtí, ale i velké dopravní stavby – třeba severní obchvat Prahy nebo značné rozšíření letiště ve Vodochodech. Neplánuje se něco takového ve vašem okolí?

Ne opravdu Vás nechci zrazovat od bydlení na venkově – to je jistě pro řadu lidí skvělá alternativa, ale prostě člověk má vědět do čeho jde a nežít jen v krásných romantických představách rozkvetlých záhonků a letního grilování na zahradě.

REKONSTRUKCE UMAKARTOVÉHO JÁDRA

REKONSTRUKCE UMAKARTOVÉHO JÁDRA

Koupili jste si byt v paneláku a máte stále umakartové jádro? Nelíbí se Vám a chtěli byste „klasické“ zděné? V dnešním článku si představíme jak to celé zrealizovat.

Celá rekonstrukce zahrnující vybourání stávajícího jádra, vyzdění, obklady a dokončovací práce obvykle nezabere víc než nějakých 10 dní práce – některé firmy to zvládají dokonce už za týden. Než se ale pustíte do samotné práce je potřeba se na vše dobře připravit.

Pokud se rozhodnete pro rekonstrukci, tak je potřeba si ujasnit jaký by měl být cílový stav (jak má koupelna a WC po rekonstrukci vypadat) a kolik jste schopni a ochotni do celé věci investovat peněz. Také je potřeba se rozhodnout, zda celou věc zrealizujete sami, nebo se svěříte do rukou nějaké specializované firmy.

My bychom Vám doporučovali rekonstrukci realizovat s nějakou zkušenou firmou. Důvodů je celá řada, například:

  • Specializovaná firma je schopna Vám udělat reálně vypadající vizualizace a vše si předem můžete prohlédnout a rozmyslet
  • Mají zkušenosti s používanými materiály – ne všechny druhy zdiva jsou vhodné pro vyzdívaní panelákových bytů, podobně je to s malbou a obklady. Panely neustále pracují, a pokud nechcete, aby Vám nová koupelna během pár týdnů popraskala, tak je potřeba zvolit vše velmi vhodně.
  • Zajistí likvidaci odpadu – po vybourání jádra vzniká velké množství stavebního odpadu, který potřebuje náležitý způsob likvidace. To mají firmy už dávno vyřešené a vy se tak zpravidla nemusíte o nic starat
  • Záruka – firmy ze zákona poskytují na provedené práce záruku a v případě potíží jsou povinny zjednat nápravu
  • Velkoodběratelské ceny – spousta lidí si myslím, že pokud bude rekonstrukci provádět svépomocí, tak ušetří. Ne vždy je to ale pravda – velké firmy mívají mnohem nižší pořizovací náklady na materiál a tak rekonstrukce s firmou mnohdy vychází levněji.

Stavební povolení, nebo ohlášení stavby?

U řady rekonstrukcí není jednání se stavebním úřadem vůbec potřeba. Musí zde být splněna podmínka, že nedochází ke změnám dispozice (na místě kde byly umakartové zdi, budou nyní zdi zděné) a zároveň musí být hmotnost nové zdi stejná, nebo velmi podobná té původní (to nebývá takový problém při použití vhodného materiálu).

Pokud ale budete koupenu třeba zvětšovat na úkor chodby, tak je potřeba tyto změny projednat se stavebním úřadem – v takovém případě pak celá administrativní příprava rekonstrukce může trvat i několik měsíců. Odměnou Vám pak ale může být mnohem lépe řešený byt.

Realizace

Vlastní výstavba se provádí nejčastěji z tvárnic typu ytong – jsou poměrně lehké, lepí se k sobě speciálním lepidlem a i obklady na nich drží velmi dobře.

Zhruba jeden den zabere vybourání původního jádra, 4-5 dní pak výstavba nového, natažení elektro sítí, vody a odpadu a poslední 2-3 dny zabírají dokončovací práce v podobě obkladů či osvětlení.

Cena

Celková cena rekonstrukce začíná obvykle někde okolo 100tis. korun a pak stoupá podle konkrétního typu rekonstrukce a použitých materiálů. Poměrně výrazně se dá ušetřit pokud využijete různých akčních nabídek, kterých bývá zejména v létě celá řada. Doporučujeme se určitě na cenu poptat u několika firem a z nich vybírat tu, která nejlépe splňuje Vaše požadavky.

PRIVATIZACE BYTU

PRIVATIZACE BYTU

Město Praha a jednotlivé městské části stále ještě stále vlastní obrovské množství bytů. Posledních zhruba deset let pak byty postupně rozprodává stávajícím nájemníkům.

Takový obecní byt je vlastně velmi zajímavou cestou k získání vlastního bydlení za naprosto neuvěřitelné částky. Třeba Praha 2 prodává běžně byty velikosti 2+1 za cenu pod 1 milion korun – jejich tržní cena však hravě přesahuje hranici 3 milionů. Stávající nájemníci tak mohou byt koupit za zhruba třetinu jeho tržní ceny. Poté co koupě proběhne, pak klienti logicky stojí před rozhodnutím, zda si byt nechají nebo jestli ho s velkým ziskem prodají a pořídí si někde něco jiného – třeba domek kousek za Prahou.

Obecní byt před privatizací je pak také snem a rájem všech možných překupníků – v okamžiku kdy se rozhodne, že třeba právě váš byt půjde do privatizace, tak můžete očekávat jejich letáky, návštěvy a všemožné jiné cesty jak se budou snažit k vám dostat. Mnohem lepší řešení je byt koupit do vlastnictví a následně ho nabídnout k prodeji přes důvěryhodnou realitní kancelář (to vše samozřejmě za předpokladu, že budete chtít byt prodat).

A jak je to s financováním privatizací hypotékou?

Hodně záleží na konkrétní privatizaci a konkrétní bance – zdaleka ne vše je jednoduše financovatelné, proto je dobré se spolehnout na hypotečního poradce a ušetřit tak ohromné množství času.

Nejjednodušeji se financují byty, které budou po převodu v osobním vlastnictví. Město ale chce obvykle peníze dřív, než budete jako vlastníci uvedeni na katastru. Tady je cesta velmi jednoduchá – na dobu cca 1-2 měsíců Vám banka poskytne předhypoteční úvěr a ten pak převede na klasickou hypotéku. Vyřízení bývá poměrně rychlé a ne moc složité.

O něco komplikovanější je to když město prodává celé domy a to družstevního vlastnictví. V tomto případě budete muset v domě nejprve založit družstvo a příjemcem úvěru pak bude družstvo – nikoliv vy jako fyzické osoby. Obecně se dá říci, že je obvykle lepší mít byt v osobním vlastnictví a tak řada domů koupí nemovitost do družstevního vlastnictví a pak je následně převádí do osobního vlastnictví – to je ale práce na několik měsíců a mnohdy i let.

Pokud u Vás probíhá privatizace nebo vás teprve čeká, tak se nám ozvěte a my navrhneme řešení přímo Vám na míru.