HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

Máte si vzít hypotéku a bydlet ve vlastním nebo si máte spíš pronajímat byt a nevázat se? Většina klientů, kteří k nám přijdou už tohle mají rozmyšlené, ale opakování je matka moudrosti 🙂

Kdy je lepší nájem?

V případech kdy si nejste jistí, že v místě svého současného bydliště budete chtít dlouhodobě zůstat (třeba kvůli studiu či práci).

Pokud jsou vaše příjmy nestálé nebo jste zaměstnáni jen krátce.

Když byste si mohli dovolit jen menší byt, jaký skutečně potřebujete, nebo v dohledné době budete potřebovat.

Pokud se o nemovitost nechcete starat a většinu věcí chcete nechat na majiteli.

Když se rádi stěhujete.

Kdy je lepší hypotéka?

V podstatě ve valné většině ostatních případů. Hypotéky jsou teď tak levné, že splátka hypotéky vychází téměř vždy levněji než nájemné ve stejném bytě. Navíc pokud se rozhodnete přestěhovat někam jinam, tak můžete byt buď prodat, nebo pronajmout (a hypotéka se tak vlastně bude splácet sama).

Zároveň je nemovitost jednou z nejjistějších a nejméně rizikových investicí.

Důležitým aspektem je pak jistě růst cen nájemného a vývoj splácení hypotéčního úvěru. Velmi zjednodušeně řečeno je to tak, že splátka hypotéky je po celou dobu splácení zhruba stejná, zatímco ceny nájemného z dlouhodobého hlediska rostou. Jestliže za nájem nyní platíte třeba 1/3 svého příjmu, tak i v budoucích letech to tak díky růstu cen nájmů zůstane. Pokud ale nyní za hypotéku budete dávat 1/3 svého platu a váš plat poroste (třeba jen velmi pomalu), tak se časem tento poměr začne výrazně zlepšovat a z vaší výplaty vám na ostatní výdaje a utrácení bude zbývat čím dál více peněz.

Jistě by Vás zajímalo, jak jsme na tom ve srovnání s „Vyspělou západní Evropou“. Pravda je taková, že v těchto zemích jsou značné rozdíly, ale pokud vše zprůměrujeme, tak hypotéku má v cílové skupině (lidé ve věku 30-50 let) zhruba 55% obyvatelstva, což je číslo výrazně vyšší než v ČR.

Hypotéka se tak stává pro řadu lidí mnohem lepším a výhodnějším řešením než pronájem. Pokud by Vás zajímalo, jak by všechny tyto úvahy vypadaly v částkách a přímo Vám na míru, tak se na nás klidně obraťte.

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

Otázku: „Jaká banka má nejlepší hypotéky?“ dostávám s železnou pravidelností několikrát do měsíce a to jak od realitních makléřů, tak přímo od klientů. Většina lidí v tu chvíli očekává jasnou odpověď se jménem konkrétní banky.

Jak ale asi leckdo tuší, tak správná odpověď na tuto otázku neexistuje.

Bankovní trh v České republice je docela velký a ještě větší je konkurence na něm. Když nějaká banka vymyslí nový produkt nebo novou službu, tak ji velmi záhy začnou v různých obměnách všichni kopírovat, přesto však nelze jasně říci, kdo je nejlepší ani kdo je nejhorší. Vždy totiž záleží na konkrétní situaci a konkrétním klientovi.

Pokud bude Váš hypoteční poradce skutečně nezávislý, tak dříve než vám doporučí nějakou konkrétní banku a konkrétní řešení Vaší situace, tak uslyšíte řadu otázek. Mezi základní faktory, které ovlivňují výběr konkrétní banky, pak patří zejména tyto:

Jakou nemovitost kupujete?

Některé banky totiž nemají rády panelákové byty, jiné zase nefinancují rekreační nemovitosti nebo třeba výstavby rodinných domů.

Kolik máte vlastních prostředků?

Prostě ne každá banka poskytuje 100% hypotéky a zároveň existují v některých bankách omezení třeba na typ nemovitosti.

Kolik je Vám let a na jak dlouho chcete hypotéku?

Některá banka Vám půjčí až na 40 let. Někdo chce, abyste měli splaceno do 67, jinému stačí do 75 let vašeho věku.

Odkud jsou Vaše příjmy?

Velké rozdíly jsou zejména u podnikatelů a uznávání jejich příjmů, dále se pak řeší třeba příjmy v hotovosti nebo z jiné země než je ČR.

Jak rychle musí být hypotéka hotová?

Jsou banky, co to v případě potřeby zvládnou za tři dny – jinde tři týdny není žádný velký problém.

Na jak dlouho chcete fixaci a co mimořádné splátky?

Někde jsou mimořádné splátky zadarmo a jinde si pěkně připlatíte, někde je 5ti letá fixace levná, ale jinde může být od dost dražší.

Jaké máte výdaje a kolik?

Třeba kreditní kartu některé banky vůbec neřeší a jiné Vám vezmou 10% z limitu do výdajů a na hypotéku už pak třeba nedosáhnete. Zároveň různé banky mají různé požadavky na poměr příjmů a výdajů.

A takto bychom mohli s otázkami pokračovat ještě hodně dlouho. Je potřeba totiž znát nejen reklamní lákadla z televize a billboardů, ale i to, jak funguje metodika a proces schvalování v jednotlivých bankách.

I přes toto zůstává faktem, že velká trojka ve složení Komerční banka, Česká spořitelna a ČSOB (včetně dceřinek Hypoteční banky a Poštovní spořitelny) si rozdělí zhruba 75% trhu s hypotékami a všechny ostatní banky se pak dělí o ten relativně malý zbytek.

JE AMERICKÁ HYPOTÉKA CESTA Z DLUHŮ?

JE AMERICKÁ HYPOTÉKA CESTA Z DLUHŮ?

Obvykle ano, na úrocích často zásadně ušetříme. Ale není jednoduché ji získat. Přečtěte si stručného průvodce tím, jak použít americkou hypotéku ke konsolidování spotřebitelských úvěrů, kontokorentů a kreditních karet.

Úroky z kreditních karet, kontokorentů a spotřebitelských úvěrů nezřídka atakují hranici 2O% ročně. A k tomu je ještě potřeba připočítat všelijaké poplatky. Může se tak snadno stát, že i série poměrně malých úvěrů tohoto typu přivede člověka do situace, kdy může mít se splácením problémy.

Podívejme se na konkrétní příklad:

Pan Starák má následující úvěry:
spotřebitelský úvěr – 90 000,- 12,99% – měsíčně 2047,-
spotřebitelský úvěr – 300 000 – 11% – měsíčně 5234,-
kreditní karta – 120 000 – 18% – měsíčně 3047,-
kontokorent – 60 000 – 15% – měsíčně 1427,-

Celkem splátky měsíčně dosahují 11 755,-, což je opravdu hodně, uvážíme-li, že vlastně dluží relativně malou částku – jen 570 000,-. A to má ještě poměrně dobře vybrané produkty, protože úrokové sazby jsou spíše na spodní hranici toho, co je u těchto úvěrů obvyklé.

Pokud se pan Starák rozhodne, že chce všechny úvěry spojit do jednoho, splácet jen jednu splátku a ušetřit na úrocích, na nejlepší úrokové sazby se dostane s použitím americké hypotéky, což je prakticky neúčelový spotřebitelský úvěr za který se ručí nemovitostí.

Banky počítají s tím, že americké hypotéky bude řada klientů využívat ke konsolidování existujících úvěrů. Někde dokonce nabízejí slevy na úrokové sazbě, pokud se úvěr použije právě na splacení existujících úvěrů.

Americkou hypotéku lze obvykle získat s úrokem mezi 5 – 7%. Pokud by tedy pan Starák získal úvěr s úrokem 6% ročně, ušetřil by poměrně výrazně. Pokud by si americkou hypotéku vzal na 10 let, měsíční splátka by činila 6328. A pokud by chtěl splátku maximálně snížit, může splácení natáhnout až na 20 let, což sice bude stát dost na úrocích, ale splátka pak klesne až na 4083,-, což je o něco málo více než 1/3 původního součtu splátek. Jinými slovy, ušetří přes 7000,- každý měsíc.

Americká hypotéka tedy vypadá jako ideální způsob jak naložit s dluhy a případně se i dostat z dluhové pasti. V ideálním případě to tak dokonce i je. Nicméně je potřeba počítat s celou řadou komplikací a také výdajů. Podívejme se na ně teď postupně:

Co americká hypotéka stojí?

Na úrocích určitě dost ušetříme, to už bylo vidět z příkladu. Nicméně jsou tu ještě další náklady, z nich většinu je třeba zaplatit už při zřizování americké hypotéky.

Poplatek za zpracování úvěru – ačkoli „právě teď je v podzimních akcích často zdarma nebo snížený“:(odkaz na ten článek o akcích), obvykle jde o tisíce korun. Většinou je určen nějakým procentem z výše úvěru (kolem 0,4%) a nějakou minimální částkou – ta bývá podle banky někde mezi 2900,- a 4000,-. Naštěstí se nemusíme obávat, že bychom tento poplatek platili, pokud nám poskytnutí úvěru zamítnou – zaplatíme ho jen v případě, že si úvěr opravdu vezmeme.

Poplatek za předčasné splacení konsolidovaných úvěrů – naštěstí se netýká všech úvěrů: u kontokorentů a kreditních karet obvykle nebývá. A i tam kde je, je jeho výše omezena zákonem. Může být maximálně 1% z dlužné částky. V příkladu pana Staráka by tedy šlo o maximálně 5700,-, spíše méně. Obvykle je možné o tuto částku navýšit úvěr a není ji tak potřeba mít v hotovosti.

Platba za odhad ceny nemovitosti – obvykle kolem 4500,-. Protože za úvěr ručíme nemovitostí, je třeba znát její cenu. Odhad je potřeba ještě před úplným schválením úvěru. S většinou bank je však možné se domluvit tak, že se dodá většina podkladů, banka klienta posoudí a dá vědět, zda má cenu odhad objednávat a nebo ne. To, že by člověk zaplatil za odhad zbytečně, protože by pak úvěr nedostal, se tedy spíše nestává, ale teoreticky to možné je.

Náklady na získání americké hypotéky mohou snadno přesáhnout částku 10 000,-. Jak je vidět z rozdílů splátek, tyto výdaje se vrátí zpět asi za 2-3 měsíce, díky nižším splátkám, ale je potřeba s nimi počítat.

Potřebuji nemovitost. A ta musí mít slušnou cenu.

To, že na ručení je třeba nemovitost je zřejmé. Nemá však vyhráno každý, kdo vlastní zahrádku za městem nebo čtvrtku garáže.
Americkou hypotéku dostaneme obvykle pouze ve výši 50% hodnoty zastavované nemovitosti. V některých bankách je to možné až do 70% hodnoty nemovitosti, ale obvykle je to vykoupeno vyšší sazbou či dalšími podmínkami. To znamená, že nemovitost musí mít poměrně značnou hodnotu. V případě pana Staráka by to na úvěr 570 000,- bylo 1 140 000,-. Takovou cenu má samozřejmě většina bytů ve městech, ale například u rekreačních nemovitostí už s tím může být potíž.

Záznamy v registrech – co vadí a co nevadí

Banky se před schválením úvěrů dívají minimálně do CBCB registrů. Pokud chceme konsolidovat více úvěrů, uděláme většinou dobře, když je předejdeme a výpis si pořídíme sami (http://www.cbcb.cz/). Zjistíme tam přesný stav našich aktuálních úvěrů a další informace, které o nás banky mají k dispozici.

Z informací, které jsou v registru k nalezení jsou pro posouzení úvěru důležité tři věci:
Zda údaje sedí s tím, co jsme uvedli v žádosti, v části kde popisujeme pravidelné výdaje.
Prodlení při splácení – pokud v registru něco takového máme, je dobré to řádně vysvětlit. Pokud je tam prodlení více, je to problém a šance na schválení úvěru zásadně klesají.
Zamítnuté žádosti o úvěr – jsou pro banku negativním ukazatelem, když jich je více také to obvykle vede k zamítnutí úvěru, i když třeba nikde žádné prodlení nemáme

Při zařizování americké hypotéky však nenarazíme jen na samé překážky. Je i několik věcí, které nám život usnadní. Za zmínku stojí hlavně tyto:

Mám dostatečné příjmy? Nejspíš ano!

Pokud využijeme americkou hypotéku na splácení stávajících úvěrů, je tu velká výhoda při určování potřebného příjmu: stávající splátky se nepočítají do výdajů. Je to samozřejmě logické, protože nikdy nebudeme splácet nový úvěr a staré úvěry najednou, ale důsledek je zásadní – protože konsolidaci děláme abychom ušetřili na splátkách, bude nová splátka nižší než ty stávající. A pokud si můžeme dovolit platit ty stávající, můžeme si logicky dovolit i novou, nižší splátku.

Pokud tedy konsolidujeme všechny své závazky, obvykle není problém s výší příjmů. I ve chvíli kdy příjmy nechceme nebo nemůžeme prokazovat není vše ztraceno. I americké hypotéky existují ve variantách, kdy se příjem dokládá pouze čestným prohlášením. Je to vykoupeno vyššími sazbami a větší přísností při schvalování, ale možnosti tu jsou.

Jak je to s předčasným splacením? Příznivě.

Pro americkou hypotéku platí stejná pravidla jako pro spotřebitelské úvěry. To znamená, že za předčasné splacení může být pokuta maximálně ve výši 1% z dlužné částky. Takže na rozdíl od běžných hypoték je možné bez větších potíží úvěr splatit kdykoli. Nebo kdykoli refinancovat, pokud se v konkurenční bance objeví zásadně výhodnější nabídka.

Shrnutí

Americké hypotéky se dobře hodí na řešení předlužení. Není to zázračná medicína, nejsou dostupné úplně pro každého a úspěch není zaručen, ale když vše vyjde, obvykle zajistí přestup z dluhové spirály k poměrně komfortnímu řádnému splácení závazků. Šetří peníze i nervy.

SVATBA A HYPOTÉKA

SVATBA A HYPOTÉKA

Lidé se často ptají, jestli když spolu žijí, tak se musí kvůli hypotéce vzít, nebo jestli když budou manželé, tak bude hypotéka lepší a levnější.

Množná vás zklamu – tohle už dneska neplatí. Většina bank už dnes nedělá rozdíly v tom, jestli jsou žadatelé o hypotéku manželé, nebo „jen“ druha družka. Přesto zde existuje několik pravidel, které je nutno dodržovat a při sjednávání hypotéky na ně myslet.

 Společné jmění manželů

Protože se v případě hypotéky vždy jedná o velký úvěr, tak zákonitě spadá do režimu společného jmění manželů. Ke sjednání hypotéky jsou tedy potřeba souhlasy obou manželů a i oba z manželů jsou bankou posuzováni (příjmy, výdaje, bankovní a nebankovní registry,…). Oba manželé tedy jak kupují nemovitost, tak si berou hypotéku. Tady ale může nastat několik zádrhelů, třeba pokud:

  • Jeden z manželů má negativní záznam v registrech
  • Manželé spolu nežijí
  • Jeden z manželů je cizinec (zde mohou platit specifické podmínky pro poskytování hypoték cizincům)

Jak postupovat v takovém případě? V podstatě jediným řešením a to ještě ne vždy reálným je rozdělení společného jmění manželů – to je úkon, který zajišťuje notář a velmi zjednodušeně řečeno to funguje tak, že i když jste manželé, tak každý vystupujete sám za sebe a majetek i případné dluhy jsou vždy výlučně jednoho z manželů (nikoliv obou).

Uzavření manželství během trvání hypotéky

Pokud se během existence hypotéky oženíte či vdáte, tak byste o tomto správně měli informovat banku – některé pak požadují, aby druhý z manželů byl na hypotéku „dopsán“. I v případě, že na hypotéce druhý z manželů dopsán nebude, tak v případě rozvodu je potřeba počítat, že z hypotéky bude muset být vyplacen – respektive bude muset být vyplacen z té části hypotéky, která byla splácena za doby trvání manželství.

Rozvod

Pokud jste si vezmete hypotéku v době manželství a je psaná na vás na oba a následně dojde k rozvodu, tak je potřeba v rámci majetkového vyrovnání pracovat i s hypotékou.

Jednodušší scénář je, když hypotéku převezme jeden z manželů a zároveň si nechá nemovitost (případně zde ještě proběhne další majetkové vyrovnání). TO ale není samo sebou – banka zde většinou znovu posuzuje celý úvěr a ne vždy má jeden z manželů dostatečný příjem na to aby na hypotéku sám dosáhl. Tady pak bohužel často nezbývá něž nemovitost prodat – to ale má jedno velké úskalí. Hypotéka se často doplácí mimo termín fixace, a tudíž sankce za předčasné splacení může dosahovat i několika set tisíc – může se tedy stát, že byt prodáte a ještě budete muset něco doplácet.

Druh a družka

Poslední dobou je stále častější, že si hypotéku spolu berou dva nesezdaní lidé – z pohledu banky se jedná o druha a družku. Většina bank je dnes už posuzuje stejně jako manžele. Je zde ale několik specifik.

Kdo kupuje nemovitost musí být i na hypotéce – to znamená, že pokud chcete oba být majitelé nemovitosti, tak banka bude požadovat, abyste i oba figurovali na hypotéce (existuje ale několik situací kdy to tak být nemusí).

Podílové spoluvlastnictví – v případě, že kupuje nemovitost druha družka, tak nemovitost nabývají do podílového spoluvlastnictví. To bývá nejčastěji tak, že každý z nich je majitelem ideální poloviny nemovitosti (poměry ale mohou být samozřejmě nastavené i jinak).  V případě rozchodu se zde postupuje velmi podobně jako v případě rozvodu (viz. výše).