KRÁTKODOBÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ANEB SPEKULATIVNÍ NÁKUP

KRÁTKODOBÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ANEB SPEKULATIVNÍ NÁKUP

Pokud se budeme bavit o krátkodobých investicích do nemovitostí, tak se zpravidla pohybujeme v módu spekulativní koupě a následného prodeje během několika málo měsíců. Na rozdíl od dlouhodobých investicí jsou zde zpravidla výrazně vyšší výnosy, ale taká vyšší rizika a chce to umět dobře počítat, aby se nakonec nestalo, že na celé transakci proděláte. Dnes si představíme několik základních pravidel a kritérií, na které byste určitě neměli zapomenout.

Jak vlastně na to?

Základní pravidlo krátkodobých investic spočívá v nákupu za výrazně nižší než tržní ceny s tím, že v podstatě obratem začnete koupenou nemovitost prodávat za vyšší cenu a rozdíl pak činí váš hrubý zisk. Nejčastěji se k takto výhodným koupím dá dostat prostřednictvím dražeb na řadě českých specializovaných portálů – například: https://www.exdrazby.cz/ nebo http://www.eurodrazby.cz/

Co kupovat a prodávat?

Ideální jsou byty ve větších městech – rychle se prodávají a není s nimi tolik starostí jako s domy. Zejména v Praze je v poslední době v dražbách obrovská konkurence a tak se často ceny šplhají velmi vysoko a je tedy potřeba být velmi opatrný. Jako výrazně lepší se jeví investice na úrovni zhruba krajských měst. Jako méně vhodné se pak jeví rekreační nemovitosti a pozemky, kde je trh až na výjimky výrazně pomalejší a tak na návrat svých peněz můžete čekat poměrně dlouho.

Toto pravidlo je samozřejmě nesmírně zjednodušené – je potřeba věnovat hodně času tomu, aby člověk věděl ve kterém městě a v jaké lokalitě kupovat, zde ceny na trhu spíš rostou nebo klesají a jaký lze očekávat vývoj a rychlost vrácení peněz. Zkušení investoři tyto zkušenosti sbírají většinou řadu let.

Kolik na tom vydělám?

To hodně záleží na tom, jak dobře koupíte a prodáte, ale je potřeba počítat i s vysokou nákladovostí při těchto transakcích. Jako ukázku si můžeme vzít byt koupený za 1 milion a prodaný za 1,2 milionu. Nezkušený investor teď zajásá, že vydělal 200tisíc a to je krásných 20% zhodnocení na jediné transakci – ono to ale není zdaleka tak růžové. Těch 200 tisíc můžeme pro naše potřeby pojmenovat třeba hrubým ziskem a začneme od něj odečítat náklady. Prvním nákladem je daň z nabytí nemovitosti, kterou budete muset zaplatit jako kupující (v případě dražby platí daň kupující) – daň je 4% a tedy 40 000Kč. Další daní je pak ta, kterou zaplatíte jako prodávající (zde nás snad v dohledné době čeká změna a daň bude platit kupující) – zase se jedná o 4% a tedy 48 000Kč. V tuto chvíli Vám zbývá 112 000Kč – pokud ale nesplníte zákonem stanovené podmínky, tak Vás čeká daň ze zisku ve výši 15% – na Vás tedy zbývá 95 200Kč. Další náklady pak jsou v případě, že se při prodeji necháte zastupovat realitní kanceláří – její odměna bude v desítkách tisíc. Pokud budete vše vyřizovat sami, tak vás čekají náklady na přípravu kupních smluv, dojíždění na prohlídky a inzerce bytu – opět nemalé peníze a také spousta času a energie. Je tedy potřeba mít dopředu hodně dobře spočítáno do čeho investovat a čemu se raději vyhnout.

Krátkodobé investice nejsou rozhodně pro každého, ale pokud do nich proniknete, tak se mohou stát velmi dobrým živobytím a přinést Vám opravdu zajímavé peníze.

Jak koupit nemovitost v dražbě

Jak koupit nemovitost v dražbě

Chcete ušetřit při nákupu nemovitosti a uvažujete o tom, že byste si koupili nemovitost v dražbě? Nebo hledáte zajímavou investiční příležitost a máte pocit, že dražba je to pravé pro Vás? Důvodů proč se lidé rozhodnou pro koupi takovéto nemovitosti, je dlouhá řada, nejčastěji to ale bývá právě touha zaplatit za nemovitost o něco méně než kolik je v dané lokalitě obvyklé.

V inzerci na sreality.cz případně na nějakém jiném internetovém portále nabízející dražby nemovitostí jste pravděpodobně našli nějakou nemovitost, která vám přijde zajímavá a tak byste se rádi zapojili do dražby.

Jako první byste se měli podívat do dražební vyhlášky – to je dokument, který obsahuje základní informace o dražené nemovitosti, o podmínkách zapojení se do dražby a následné podmínky týkající se úhrady částky za kterou bude nemovitost vydražena.

Dříve než se rozhodnete do dražby zapojit, byste si měli zkontrolovat, jestli se draží celá nemovitost nebo jen její část, jaké jsou podmínky úhrady (do kdy a za jakých podmínek budete muset zaplatit), jestli v nemovitosti někdo bydlí (a pokud ano, jestli je nějak ošetřeno jeho vystěhování) a jestli se jedná o dražbu nucenou či dobrovolnou.

Pokud si na všechny uvedené otázky dokážete uspokojivě odpovědět, tak nastává čas se přihlásit do dražby. To zpravidla probíhá tak, že vyplníte přihlášku do dražby a zároveň složíte takzvanou dražební jistinu. Dražební jistina je obvykle částka v řádech desítek tisíc, kterou skládají všichni, kdo se chtějí do dražby zapojit – pokud dražbu vyhrajete, tak se tato částka započítá jako součást úhrady vydražené ceny, naproti tomu pokud nevyhrajete, tak Vám ji dražitel vrátí zpět. Pokud byste ale dražbu vyhráli a pak vydraženou cenu z libovolného důvodu nezaplatili včas, tak dražební jistina propadá ve prospěch dražitele jako jakási smluvní pokuta. V případě některých dražeb je potřeba doložit i další dokumenty – například bezdlužnosti od finančního úřadu.

V určený čas pak proběhne samotná dražba – řada z nich už dnes probíhá pouze po internetu, nemalá část ale stále probíhá klasickou cestou v nějaké jednací síni. Dříve než začne vlastní přihazování, tak byste si měli určit kolik je maximální hranice, kterou jste ochotni za nemovitost zaplatit. Dobré je si částku napsat třeba na papír a pevně se jí držet – nemálo lidí totiž ve víru adrenalinu z dražby za nemovitost zaplatilo mnohem více, než původně chtělo.

V ideálním případě se vše podařilo a vy jste dali nejvyšší nabídku a dražbu vyhráli. Nyní obdržíte protokol o provedené dražbě, kde je jasně uvedeno, že jste dražbu vyhráli a jakou cenu bude potřeba uhradit. Pokud disponujete dostatkem vlastních peněz, tak teď jen zaplatíte a záhy obdržíte od dražitele řadu dokumentů, které spolu s návrhem na vklad vlastnického práva doručíte na příslušný katastr nemovitostí, který provede změnu vlastníka a případné další úpravy ve své evidenci.

Po provedené dražbě dojde v rámci podání na katastr i k výmazu všech zástavních a exekučních záznamů, které na nemovitosti váznou – dražba je tak jednou z nejjednodušších a nejjistějších cest, jak se těchto záznamů zbavit.

Po nějaké době (ne dříve než za 20 dní) po podání smluv na katastr dojde k převedení vlastnického práva. Od této chvíle Vám běží tříměsíční lhůta, během níž musíte podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti a zaplatit daň – v případě dražby vždy daňové přiznání podává a daň platí ten, kdo dražbu vyhrál, je tedy potřeba počítat s penězi i na tuto platbu.

Posledním krokem pak je daňové přiznání k dani z vlastnictví nemovitosti – to byste měli podat začátkem následujícího roku na finanční úřad, podle toho kde se nachází nemovitost (nikoliv podle toho kde máte vy trvalé bydliště).

Pokud jste se rozhodli financovat dražbu úvěrem, je to pro Vás o něco složitější. Na úhradu ceny se nedá použít až na specifické případy hypotéka a je tak potřeba si vyřídit takzvaný předhypoteční úvěr. Tímto specifickým úvěrem nejdříve uhradíte cenu dle dražební vyhlášky a až po provedení vkladu vlastnického práva dojde k převodu na klasickou hypotéku. Velmi důrazně doporučujeme, abyste tento postup dříve než se do dražby přihlásíte, konzultovali se svým hypotečním poradcem. Banky mají totiž poměrně přísná pravidla komu a za jakých okolností takovýto předhypoteční úvěr poskytnou – existují zde omezení na klienta, typ dražby, kupovanou nemovitost, vlastní zdroje, maximální výši úvěru atd. Je velmi nemilé vyhrát dražbu a pak zjistit, že prostě úvěr nedostanete.

Obecně se dá říci, že dražby jsou velmi zajímavou cestou jak získat nemovitosti o něco levněji než za kolik se dají získat klasickou koupí (průměrně se ceny dosažené v dražbách pohybují okolo 2/3 tržních cen). Je potřeba si ale uvědomit, že je to stejně jako jindy v životě – něco za něco. Daní za nižší cenu je tu větší administrativní zátěž a většinou i delší doba potřebná k dokončení celé transakce.