BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

BYT ČI DŮM ZA PRAHOU

Posledních pár let ceny nemovitosti v Praze stále stoupají, v některých částech města pomalu, jinde přímo raketovým tempem. Čím dál častěji to vede k tomu, že řada lidí se rozhodne odstěhovat kousek za Prahu s vidinou levnějšího bydlení a počítají s tím, že do práce budou prostě dojíždět.

Tento trend má meziroční růst až 15% což i v tak velkém trhu jakým Praha bezesporu je, je prostě poznat.

Koupit byt či dům za Prahou má ale i svá úskalí, která byste měli zvážit dřív, než přistoupíte k vlastní koupi nemovitosti.

Napadá mne hned několik otázek, na které byste si předem měli odpovědět.

  1. Kolik Vás bude stát dojíždění do práce? Lidé často koupí nemovitost za Prahou, aby ušetřili, ale když pak nasčítají náklady na dojíždění, tak leckdy zjistí, že byt v Praze je vlastně levnější.
  2. Dá se na místo nového bydlení dobře dojíždět hromadnou dopravou? Pokud ne, tak budete muset mít auto, možná dokonce dvě auta a s tím spojené nemalé náklady na provoz a údržbu vozového parku. Taky byste měli počítat s tím, že jednou možná budete muset vozit děti do školy a na kroužky.
  3. Opravdu chcete novostavbu? Novostavby „v polích“ okolo Prahy často stojí hodně peněz, protože si prostě připlácíte za to, že je to nové. Cena takových nemovitostí, ale leckdy hned po koupi začíná padat, protože se nemovitost prostě „odbydlí“ a zároveň občanská vybavenost není nic moc.
  4. Kolik času strávíte dojížděním? Pokud jezdíte do práce či školy autem, tak počítejte s tím, že na většině příjezdových cest se v ranních a odpoledních špičkách tvoří zácpy a dojíždění se tak může značně protáhnout. Nechcete čas strávený v zácpě spíš věnovat sobě a svým blízkým?
  5. Jaká je tam občanská vybavenost? Budete mít kam jít nakoupit a kam dát děti do školy či školky? Mnoho rychle vyrostlých satelitních městeček trpí katastrofálním nedostatkem občanské vybavenosti a stávají se tak v podstatě jen noclehárnami a vše ostatní se odehrává v Praze.
  6. Myslíte i na ženy a děti? Až bude žena na mateřské, bude mít u vás ve vsi co dělat? Je tam nějaká zábava, nebo bude dojíždět? A co doktor pro malé děti? A dětská hřiště?
  7. Jaká se v okolí plánuje další výstavba? Okolo Prahy se plánují výstavby dalších rezidenčních čtvrtí, ale i velké dopravní stavby – třeba severní obchvat Prahy nebo značné rozšíření letiště ve Vodochodech. Neplánuje se něco takového ve vašem okolí?

Ne opravdu Vás nechci zrazovat od bydlení na venkově – to je jistě pro řadu lidí skvělá alternativa, ale prostě člověk má vědět do čeho jde a nežít jen v krásných romantických představách rozkvetlých záhonků a letního grilování na zahradě.

KOUPĚ REKREAČNÍ NEMOVITOSTI

KOUPĚ REKREAČNÍ NEMOVITOSTI

Poslední dobou se čím dál tím víc vrací trend pořizování si rekreačních nemovitostí. Důvodů je celá řada, patří sem například zvyšujících se ceny zahraničních dovolených nebo třeba zvyšující se životní úroveň obyvatel velkých měst.

Oproti dobám předchozím pak ale dostávají přednost zejména apartmány a chaty v turisticky zajímavých oblastech (Krkonoše, Slapy, Šumava,…), na ústupu jsou pak nákupy „srubů v lese“.

Na co si dát pozor při koupi chaty či chalupy

Koupě rekreačních objektů na nás klade zvýšené nároky na to, co všechno bychom si měli dopředu zkontrolovat – určitě dřív než podepíšeme rezervační smlouvu, nebo než už učiníme jiné nevratné kroky.

Určitě byste neměli zapomenout na to, že:

  • Úroky z hypotéky nejdou odečíst z daní (nejedná se o nemovitost k trvalému bydlení)
  • Je nutné zkontrolovat příjezdové komunikace – zjistěte si, komu patří cesta, po níž budete ke své chatě jezdit. Pokud patří soukromé osobě, tak by na ní jistě mělo být věcné břemeno.
  • Pozemek je často obecní – řada chat je postavena na obecních pozemcích. Kromě toho, že tedy Vaše je jen stavba a za pozemek musíte ročně platit nájem (který ale nebývá vysoký), tak zde mohou nastat problémy při převodu chaty nebo při jejím financování úvěrem.
  • Je nutné myslet na zdroj pitné vody a elektřiny. S elektřinou naštěstí nebývá většinou takový problém (tedy pokud Vám stačí obvyklých 220V), kde je potřeba být výrazně opatrnější je pitná voda. Zdrojem vody nejčastěji bývá studna společná pro několik chat – je tedy potřeba znát vydatnost pramene, kolik chat se o studnu dělí a také třeba to kde přesně studna je a jak je ošetřen Váš právní nárok na vodu.

Financování rekreačních nemovitostí

Přístup bank k rekreačním nemovitostem je dost odlišný – některé například chaty a chalupy nefinancují vůbec, jiné s různými omezeními. Pro klienta je asi nejdůležitějším omezením, že v tuto chvíli žádná banka neposkytuje 100% hypotéku na nákup rekreačních nemovitostí – je tedy nutné mít alespoň 15% vlastních prostředků.

Rovněž jsou zde banky o něco opatrnější, pokud jde o určování ceny nemovitosti – tím, že chaty nebývají trvale obývány, tak chátrají o něco rychleji a tak výsledná cena je občas o něco nižší, než kdyby se jednalo o podobnou nemovitost určenou k trvalému bydlení.

Financování rekreačních objektů je dost specifické a určitě je potřeba zde být dost opatrný a velmi dobře volit jak financující banku, tak hypotečního poradce.

Chaty jako trvalé bydlení

Zcela specifickým trendem jsou pak nákupy rekreačních nemovitostí v okolí velkých měst (zejména Prahy), které lidi nevyužívají k rekreaci, ale k trvalému bydlení. Vede je k tomu zejména ekonomická stránka věci. Zatímco koupit rodinný dům v Praze s cenou pod čtyři miliony je téměř nemožné (leda by se jednalo o nemovitost v ne úplně dobrém technickém stavu) tak chata se dá koupit i méně než za polovinu.

To ale přináší také řadu úskalí. Například:

  • Chaty stavebně nebývají uzpůsobené na trvalé bydlení a to jak použitými materiály (tepelná izolace), tak množstvím skladovacích prostor a velikostí místností.
  • Většina chat se nachází v chatových oblastech, kde bývá výrazně horší dopravní dostupnost.
  • Poměrně problém bývá i s tak obyčejnými věcmi jako je svoz odpadu (zejména v zimě) a prohrnování sněhu v zimě.
  • Financování je zde o něco složitější a 100% hypotéka je zde až na výjimky nedosažitelná
  • Ne vždy je to jednoduché i s doručováním pošty a dovozem jiného zboží

Pokud se tedy rozhodnete si pořídit chatu za účelem trvalého bydlení, tak je velmi důležité dopředu si danou lokalitu prověřit a důkladně zvážit všechna pro a proti.

Jinak se vlastně nákup rekreačního objektu mnoho neliší od nákupu třeba rodinného domu. 

PRIVATIZACE BYTU

PRIVATIZACE BYTU

Město Praha a jednotlivé městské části stále ještě stále vlastní obrovské množství bytů. Posledních zhruba deset let pak byty postupně rozprodává stávajícím nájemníkům.

Takový obecní byt je vlastně velmi zajímavou cestou k získání vlastního bydlení za naprosto neuvěřitelné částky. Třeba Praha 2 prodává běžně byty velikosti 2+1 za cenu pod 1 milion korun – jejich tržní cena však hravě přesahuje hranici 3 milionů. Stávající nájemníci tak mohou byt koupit za zhruba třetinu jeho tržní ceny. Poté co koupě proběhne, pak klienti logicky stojí před rozhodnutím, zda si byt nechají nebo jestli ho s velkým ziskem prodají a pořídí si někde něco jiného – třeba domek kousek za Prahou.

Obecní byt před privatizací je pak také snem a rájem všech možných překupníků – v okamžiku kdy se rozhodne, že třeba právě váš byt půjde do privatizace, tak můžete očekávat jejich letáky, návštěvy a všemožné jiné cesty jak se budou snažit k vám dostat. Mnohem lepší řešení je byt koupit do vlastnictví a následně ho nabídnout k prodeji přes důvěryhodnou realitní kancelář (to vše samozřejmě za předpokladu, že budete chtít byt prodat).

A jak je to s financováním privatizací hypotékou?

Hodně záleží na konkrétní privatizaci a konkrétní bance – zdaleka ne vše je jednoduše financovatelné, proto je dobré se spolehnout na hypotečního poradce a ušetřit tak ohromné množství času.

Nejjednodušeji se financují byty, které budou po převodu v osobním vlastnictví. Město ale chce obvykle peníze dřív, než budete jako vlastníci uvedeni na katastru. Tady je cesta velmi jednoduchá – na dobu cca 1-2 měsíců Vám banka poskytne předhypoteční úvěr a ten pak převede na klasickou hypotéku. Vyřízení bývá poměrně rychlé a ne moc složité.

O něco komplikovanější je to když město prodává celé domy a to družstevního vlastnictví. V tomto případě budete muset v domě nejprve založit družstvo a příjemcem úvěru pak bude družstvo – nikoliv vy jako fyzické osoby. Obecně se dá říci, že je obvykle lepší mít byt v osobním vlastnictví a tak řada domů koupí nemovitost do družstevního vlastnictví a pak je následně převádí do osobního vlastnictví – to je ale práce na několik měsíců a mnohdy i let.

Pokud u Vás probíhá privatizace nebo vás teprve čeká, tak se nám ozvěte a my navrhneme řešení přímo Vám na míru.