JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

Otázku: „Jaká banka má nejlepší hypotéky?“ dostávám s železnou pravidelností několikrát do měsíce a to jak od realitních makléřů, tak přímo od klientů. Většina lidí v tu chvíli očekává jasnou odpověď se jménem konkrétní banky.

Jak ale asi leckdo tuší, tak správná odpověď na tuto otázku neexistuje.

Bankovní trh v České republice je docela velký a ještě větší je konkurence na něm. Když nějaká banka vymyslí nový produkt nebo novou službu, tak ji velmi záhy začnou v různých obměnách všichni kopírovat, přesto však nelze jasně říci, kdo je nejlepší ani kdo je nejhorší. Vždy totiž záleží na konkrétní situaci a konkrétním klientovi.

Pokud bude Váš hypoteční poradce skutečně nezávislý, tak dříve než vám doporučí nějakou konkrétní banku a konkrétní řešení Vaší situace, tak uslyšíte řadu otázek. Mezi základní faktory, které ovlivňují výběr konkrétní banky, pak patří zejména tyto:

Jakou nemovitost kupujete?

Některé banky totiž nemají rády panelákové byty, jiné zase nefinancují rekreační nemovitosti nebo třeba výstavby rodinných domů.

Kolik máte vlastních prostředků?

Prostě ne každá banka poskytuje 100% hypotéky a zároveň existují v některých bankách omezení třeba na typ nemovitosti.

Kolik je Vám let a na jak dlouho chcete hypotéku?

Některá banka Vám půjčí až na 40 let. Někdo chce, abyste měli splaceno do 67, jinému stačí do 75 let vašeho věku.

Odkud jsou Vaše příjmy?

Velké rozdíly jsou zejména u podnikatelů a uznávání jejich příjmů, dále se pak řeší třeba příjmy v hotovosti nebo z jiné země než je ČR.

Jak rychle musí být hypotéka hotová?

Jsou banky, co to v případě potřeby zvládnou za tři dny – jinde tři týdny není žádný velký problém.

Na jak dlouho chcete fixaci a co mimořádné splátky?

Někde jsou mimořádné splátky zadarmo a jinde si pěkně připlatíte, někde je 5ti letá fixace levná, ale jinde může být od dost dražší.

Jaké máte výdaje a kolik?

Třeba kreditní kartu některé banky vůbec neřeší a jiné Vám vezmou 10% z limitu do výdajů a na hypotéku už pak třeba nedosáhnete. Zároveň různé banky mají různé požadavky na poměr příjmů a výdajů.

A takto bychom mohli s otázkami pokračovat ještě hodně dlouho. Je potřeba totiž znát nejen reklamní lákadla z televize a billboardů, ale i to, jak funguje metodika a proces schvalování v jednotlivých bankách.

I přes toto zůstává faktem, že velká trojka ve složení Komerční banka, Česká spořitelna a ČSOB (včetně dceřinek Hypoteční banky a Poštovní spořitelny) si rozdělí zhruba 75% trhu s hypotékami a všechny ostatní banky se pak dělí o ten relativně malý zbytek.

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

Tuhle otázku si klade asi drtivá většina lidí, kteří o hypotéce uvažují.  Přitom rozpětí toho, jak dlouhá vaše hypotéka může být je opravdu veliké – nejkratší jsou obvykle na 5 let, naproti tom u ty nejdelší můžete splácet až 40 let.

Čím kratší hypotéka bude, tím méně bance zaplatíte navíc. Naproti tomu čím víc si hypotéku natáhnete, tím nižší bude vaše měsíční saplátka.

Většina lidí zejména v poslední době volí splatnost někde mezi 25 a 30 lety – splátka takto dlouhé hypotéky nebývá pro rodinný rozpočet takovou zátěží a zároveň přeplacenost není až tak vysoká.

A podle čeho byste se měli rozhodovat vy? Tady je pár faktorů:

Klíš není úplně jednoduchý, ale zpravidla bývá tím určujícím faktorem právě to, kolik jste ochotni měsíčně platit. Ideální je tak vašemu hypotečnímu poradci říct, kolik má být splátka a on to prostě za vás spočítá.

Dalším pohledem je tendence úrokových sazeb. Pokud je dlouhodobý trend držet nízké sazby, tak klidně můžete hypotéku natahovat v čase, protože vás to prostě nestojí moc navíc. Naopak pokud jsou sazby vysoké a tento trend bude pokračovat, tak se vyplatí hypotéky zbavit co možná nejdřív.

Čím dál populárnější je pak kombinovaná metoda – řeknete si, že zvládnete splácet třeba 15 tisíc měsíčně, hypotéku si ale nastavíte na splácení 10 tisíc měsíčně. Těch 5 tisíc navíc si pak ukládáte třeba na spořící účet a pak je případně vložíte na termín fixace. Výhoda této metody je v tom, že máte na spořícím účtu stále nějakou finanční rezervu a zároveň v případě jakýchkoliv potíží se vám splátka 10 tisíc shání výrazně lépe než 15. Když se na to podíváme z hlediska přeplacenosti, tak není velký rozdíl mezi tím, když dáváte měsíčně 15 nebo v druhé variantě 10 a pak velkou mimořádnou splátku na fixaci.

Asi nejlepším řešením je probrat celou situaci s Vaším hypotečním poradcem, představit mu své plány a očekávání a on by vám měl umět poradit co je pro vás v dané situaci nejlepší.

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

Před krátkým časem přišla UniCredit bank s akcí na hypotéku s fantastickou úrokovou sazbou 1,49%. Vlastně mne na první pohled zaujalo, jak strašně levné to – je to tak levné až je to nesmírně podezřelé.

Touto akcí se banka snaží oslovit klienty, kterým jde zejména o výši úrokové sazby a vlastně ani tak moc nehledí na věci kolem.

Tak jsem se rozhodl, že se na celou věc podívám detailněji. Jako modelový příklad nám může posloužit hypotéka na 2 miliony se splatností na 25 let, kdy kupní cena bytu je 2,5 milionu.

U normální hypotéky se dneska dostaneme na sazbu třeba 1,69% a tím pádem je měsíční splátka 8 178Kč. Na konci pětileté fixace pak budete dlužit 1 664 000.

U UCB je to ale o dost složitější. Pokud chcete sazbu 1,49%, tak si kromě hypotéky musíte vzít ještě kreditní kartu a hlavně pojištění hypotéky. Právě pojištění hypotéky je zde jedním z kamenů úrazu. V našem modelovém případě vás pojištění vyjde na 60 000Kč – tuto částku musíte buď před čerpáním hypotéky zaplatit ze svého, nebo to uděláte jako drtivá většina klientů a tuto částku si navýšíte hypotéku. Pokud jste si ale o pojištění navýšili hypotéku, tak logicky nesplácíte jen pojištění, ale i úroky z něj a tím se to ještě více prodražuje. Splátka na hypotéku je pak 8 230Kč (ano díky pojištění je vyšší než u úroku 1,69%) a na konci pětileté fixace pak budete dlužit ještě 1 707 000Kč.

Pokud byste se rozhodli pro UCB a její sazbu 1,49% tak by vás to vyšlo dráž jen na první fixaci o 46 120 a to ještě nemluvíme o dalších poplatcích za úvěr, správu a pojištění kreditní karty, poplatky spojené s běžným účtem – když tohle všechno sečteme, tak není problém přiblížit se částce okolo 60 000 Kč a to jen za prvních pět let. Vaše hypotéka je tak o tisícovku měsíčně dražší než by musela být.

Logicky si někdo může říci, že má přece navíc hypotéku pojištěnou (byť dnes většina klientů o pojištění nestojí) – ani to ale není jednoduché. Ono povinné pojištění totiž kryje ve skutečnosti jen malé množství rizik a zároveň jeho srovnání s konkurencí nevychází zrovna nejlépe. Navíc je to tak, že u konkurence můžete sehnat srovnatelné pojištění i za méně než poloviční částku.

1,49% v této akci tak rozhodně není nejlevnější hypotéka a ideálním řešením je jen pro velmi úzkou skupinu klientů. To ale řada klientů neví a ráda podlehne svodům nízkých sazeb. Velmi doporučuji se v případě hypotéky svěřit do rukou skutečného hypotečního odborníka a neexperimentovat – to se totiž může velmi prodražit.

 

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

Občas nějakého klienta napadne, že by bylo dobré si podat žádost o hypotéku ve dvou (a více) bankách současně a následně si pak vybere tu lepší variantu. Tohle zní jako skvělý plán, ale to platí jen pokud nevíte, jak hypotéky fungují a netušíte, jakou paseku tím můžete způsobit. Pojďme se podívat na konkrétní důvody, proč se tohle prostě nedělá.

PODEZŘENÍ Z ÚVĚROVÉHO PODVODU

Každá banka svého klienta před poskytnutím hypotéky ověřuje v bankovním registru (cbcb.cz) a v tom se objeví už i žádost o úvěr. Jeden den tedy zažádáte v bance A o hypotéku a dva dny na to v bance B – banka B pak vidí, že žádost o stejnou hypotéku už máte podanou někde jinde. Řada bank pak v tuto chvíli velmi zbystří a v některých bankách okamžitě padáte do segmentu rizikových klientů, kteří jsou mnohem detailněji prověřováni a riskujete, že budete dokládat mnohem více podkladů a i šance na schválení hypotéky se tím mohou zmenšit.

POPLATKY

Pokud rozjedete dvě žádosti o hypotéku, tak riskujete, že i řadu poplatků zaplatíte dvakrát – jednat se může třeba o poplatky za odhad, za schválení atd. . Tohle platí i v případě, že jsou úvěry sjednávány v nějaké akci, kde jsou tyto poplatky standardně zdarma – jde o to, že banka poplatky odpustí klientovi, který si u ní hypotéku vezme (protože pak vydělá na úrocích) , pokud ale od hypotéky odstoupíte, tak vás tyto poplatky většinou neminou. Reálně se tu bavíme o částce řádově kolem deseti tisíc.

ZHROŠENÍ POZICE DO BUDOUCNA

Nechali jste si schválit hypotéku v bance A i B – logicky ale jednu nemůžete podepsat a tak ji zrušíte. Banka u které byla připravená hypotéka zrušena vás pak často dá na vlastní seznam rizikových klientů a až pak v budoucnu budete žádat klidně o úplně jiný produkt (leasing na auto, kreditní kartu, spotřebitelský úvěr… ) tak vám produkt nemusí schválit nebo vám ho neposkytnou za tak výhodných podmínek.

MOŽNOST ZAMÍTNUTÍ ÚVĚRU

Pokud žádáte ve dvou bankách současně a z nějakého důvodu vám obě banky úvěr zamítnou, tak máte opravdu velký problém. Zamítnuté hypotéky jsou totiž pro řadu bank natolik negativním příznakem, že vám pak zmítnou i jakékoliv další úvěry a to klidně po dobu dalších 4 let.

OPRAVDU POZNÁTE CO JE LEPŠÍ A LEVNĚJŠÍ

Tak se to povedlo a obě banky vám hypotéku schválili – před vámi teď leží dvě úvěrové smlouvy a vy se máte rozhodnout, která je lepší. K tomu abyste zjistili co je pro vás skutečně lepší (levnější) ale kromě dobrých matematických znalostí musíte mít i velmi rozvinuté analytické myšlení a zároveň detailně znát specifikace úvěru (i nad rámec toho co je v úvěrové smlouvě). Řada lidí se v tuto chvíli rozhodne podle výše úrokové sazby – to je ale pohled velmi krátkozraký, celá věc je totiž téměř vždy výrazně složitější a tak úrok, který je třeba o 0,3% vyšší ve finále může stát o stovky tisíc méně než úrok, který je nižší.

MYSLETE NA SVÉHO PORADCE

Pokud sjednáváte hypotéku s hypotečním/finančním poradcem, tak byste měli vědět, že on je placen za hotový a podepsaný úvěr – pokud si tedy vyberete úvěr, který vám nepřipravil on, tak jste ho připravili o mnoho hodin času a často i nemálo peněz, které do přípravy úvěru vložil. Možná si řeknete, že by o to nemusel přijít, kdyby vám vyjednal lepší podmínky – ale jste si opravdu tak jistí, že vaše varianta je lepší než ta jeho?

A jak z toho tedy ven? Jednoduše – všechen ten čas a energii věnujte výběru banky už před podáním žádosti. Promyslete si, co chcete, jaká hypotéka má být, jestli chcete hypotéku s nejnižším úrokem nebo hypotéku, která je nejlevnější. Pokud si čímkoliv nejste jistí, tak si to nechte vysvětlit od svého hypotéčního/finančního poradce a pokud nezná odpovědi, tak si najděte jiného. Až na velmi velmi specifické výjimky ale nepodávejte hypotéku současně ve dvou bankách – většinou budete vy ten, kdo na to doplatí.

 

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

Myšleno je samozřejmě hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Jako obvykle bych chtěl říci, že odpověď rozhodně není jednoznačná.

Kdy nerefinancovat?

Drtivé většině lidí se nevyplatí refinancovat hypotéku mimo období fixace. Zatímco na termín fixace je možno hypotéku předčasně splatit (třeba novou hypotékou) zdarma, tak mimo tento termín obvykle klientům hrozí sankce, která může dosahovat astronomických rozměrů.

Proč refinancovat?

Pokud již hypotéku máte, zhruba měsíc před koncem platnosti úrokové sazby Vám Vaše stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu a je na Vás, zda ji přijmete či nikoliv. Háček je ale v termínu – měsíc předem někdy může být málo na to abyste si zmapovali trh, nechali schválit novou hypotéku a absolvovali celé administrativní kolečko (banky, katastry, pojišťovny,…).

Dalším aspektem je vývoj hypotečních produktů – pokud jste si brali hypotéku před 3 či 5 lety, produktové specifikace (poplatky, mimořádné splátky, potřebné pojištění, …) byly úplně jiné než jsou dnes. Za poslední dva roky udělaly hypotéky obrovský krok dopředu a valná většina věcí je dnes jednodušších a pro klienta přívětivějších. Díky refinancování tak můžete získat nejen nižší splátku, ale výrazně výhodnější další podmínky.

Kdy refinancovat?

Určitě na termín fixace – ale většina bank dnes umožňuje schválení až 12 měsíců dopředu. Můžete tak využít aktuálních extrémně nízkých sazeb a zajistit si tak příjemnější budoucnost.

Kolik to stojí?

Buď vůbec nic, nebo téměř nic. Většina bank dnes umožňuje schválení zdarma a i ocenění nemovitosti bývá bez poplatku. Změna banky tak nemusí stát žádné peníze a můžete na tom v podstatě jen vydělat.

Co je k tomu potřeba?

Většinou jen původní kupní smlouva, pojistka a úvěrová smlouva.

Ideální je svou hypotéku svěřit nějaké zkušené firmě zabývající se hypotékami – bude o Vás dlouhodobě pečovat a zajistí Vám dlouhodobě skutečně výhodné podmínky.

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

JAKÁ FIXACE JE NEJLEPŠÍ

Obávám se, že na tuto otázku neexistuje správná odpověď, pokusíme se tedy na celou situaci podívat o něco detailněji.

MOŽNÁ BYCHOM SI NEJDŘÍV MĚLI PŘIPOMENOUT CO TO JE FIXACE.
Fixace je doba po jakou klientovi platí sjednaná úroková sazba hypotéky. Během fixace zpravidla nelze vkládat mimořádné splátky. Volba konkrétní fixace je vždy závislá na konkrétním klientovi, situaci na trhu hypoték a řadě dalších faktorů.

V následujících částech se budeme zabývat tím jaká je situace na trhu nyní – do budoucna je možné že se změní a výhody se přesunou jiným směrem, proto je nesmírně důležité vždy Vaši situaci probrat i s hypotečním makléřem.

JEDNOLETÁ FIXACE:
Do roku 2010 se zpravidla jednalo o nejlevnější fixaci, od té doby se situace výrazně posunula a nyní patří jednoletá fixace k jednoznačně nejdražším. Tuto fixaci klienti zpravidla volí pouze ve velmi specifických situacích – typickým případem je, pokud klienti již nyní vlastní nějakou nemovitost, kterou prodávají a ze zisku z prodeje chtějí výrazně umořit novou hypotéku. Aktuálně se úroková sazba u jednoletých pohybuje v rozmezí 3,7%-4,5%

TŘÍLETÁ FIXACE:
Dnes taková trochu opomíjená varianta, která po roce 2010 vystřídala na trůně svou o dva roky kratší sestřičku. Aktuálně se vyplatí spíše v případě, že je spojena s nějakou akcí v bance. Průměrně je o cca 0,1% nižší než úrok u pětileté fixace, ale za tři roky jistě nebudou tak nízké sazby jako nyní (takže do budoucna neušetříte). Finanční poradci jí rádi používají v případech, kdy soupeří o nějakého klienta mezi sebou – ale v tomto případě se jedná jen o optické snížení úrokové sazby, nikoliv o reálnou úsporu. Průměrná sazba je zde nyní okolo 3%.

PĚTILETÁ FIXACE:
Královna dnešních dní. Zhruba 75% aktuálně uzavíraných hypoték je s pětiletou fixací. Pokud neplánujete dělat velké mimořádné splátky, tak tohle by měla být jasná volba. Díky aktuálním extrémně nízkým sazbám tu máte možnost jak si na poměrně dlouhou dobu zajistit velmi nízkou splátku. Průměrná sazba se pohybuje někde okolo 3,1%.

DELŠÍ FIXACE:
Spolu s velkým poklesem úrokových sazeb v uplynulých dvou letech znovu přichází do módy dlouhé fixace. Například desetiletou fixaci dnes můžete pořídit od 3,7% (zpravidla bude realita o něco málo vyšší). Pokud neplánujete mimořádné splátky, prodej nemovitosti a ve svém životě máte rádi opravdové jistoty, tak toto by pro Vás mohla být zajímavá alternativa ke klasickým produktům.

Dovolím si jednu malou poznámku na závěr – fixaci (i ostatní věci spojené s hypotékou) velmi dobře zvažte. Jeden špatně nastavený parametr totiž může znamenat finanční ztráty v řádech mnoha desítek tisíc.