HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

Před krátkým časem přišla UniCredit bank s akcí na hypotéku s fantastickou úrokovou sazbou 1,49%. Vlastně mne na první pohled zaujalo, jak strašně levné to – je to tak levné až je to nesmírně podezřelé.

Touto akcí se banka snaží oslovit klienty, kterým jde zejména o výši úrokové sazby a vlastně ani tak moc nehledí na věci kolem.

Tak jsem se rozhodl, že se na celou věc podívám detailněji. Jako modelový příklad nám může posloužit hypotéka na 2 miliony se splatností na 25 let, kdy kupní cena bytu je 2,5 milionu.

U normální hypotéky se dneska dostaneme na sazbu třeba 1,69% a tím pádem je měsíční splátka 8 178Kč. Na konci pětileté fixace pak budete dlužit 1 664 000.

U UCB je to ale o dost složitější. Pokud chcete sazbu 1,49%, tak si kromě hypotéky musíte vzít ještě kreditní kartu a hlavně pojištění hypotéky. Právě pojištění hypotéky je zde jedním z kamenů úrazu. V našem modelovém případě vás pojištění vyjde na 60 000Kč – tuto částku musíte buď před čerpáním hypotéky zaplatit ze svého, nebo to uděláte jako drtivá většina klientů a tuto částku si navýšíte hypotéku. Pokud jste si ale o pojištění navýšili hypotéku, tak logicky nesplácíte jen pojištění, ale i úroky z něj a tím se to ještě více prodražuje. Splátka na hypotéku je pak 8 230Kč (ano díky pojištění je vyšší než u úroku 1,69%) a na konci pětileté fixace pak budete dlužit ještě 1 707 000Kč.

Pokud byste se rozhodli pro UCB a její sazbu 1,49% tak by vás to vyšlo dráž jen na první fixaci o 46 120 a to ještě nemluvíme o dalších poplatcích za úvěr, správu a pojištění kreditní karty, poplatky spojené s běžným účtem – když tohle všechno sečteme, tak není problém přiblížit se částce okolo 60 000 Kč a to jen za prvních pět let. Vaše hypotéka je tak o tisícovku měsíčně dražší než by musela být.

Logicky si někdo může říci, že má přece navíc hypotéku pojištěnou (byť dnes většina klientů o pojištění nestojí) – ani to ale není jednoduché. Ono povinné pojištění totiž kryje ve skutečnosti jen malé množství rizik a zároveň jeho srovnání s konkurencí nevychází zrovna nejlépe. Navíc je to tak, že u konkurence můžete sehnat srovnatelné pojištění i za méně než poloviční částku.

1,49% v této akci tak rozhodně není nejlevnější hypotéka a ideálním řešením je jen pro velmi úzkou skupinu klientů. To ale řada klientů neví a ráda podlehne svodům nízkých sazeb. Velmi doporučuji se v případě hypotéky svěřit do rukou skutečného hypotečního odborníka a neexperimentovat – to se totiž může velmi prodražit.

 

HYPOTÉKU V BANCE NEBO PŘES FINANČNÍHO PORADCE?

Poměrně často se mne někdo ptá, zda je lepší vzít si hypotéku přímo v bance nebo prostřednictvím finančního poradce nějaké poradenské společnosti. 

Chtělo by se mi říci, že vlastně ani jedna možnost není správně. Pokusím se vysvětlit proč.

Bankovní poradce je zaměstnancem banky a každý přece chválí své zboží. Vsadím se, že pokud obejdete pět různých bank, všude Vám řeknou, že právě oni mají pro Vás tu nejlepší hypotéku, co Vám ale jistě neřeknou, jsou „háčky a zádrhele“ které občas hypotéky mívají.

Trochu jiná situace by měla být u finančních poradců, ti by měli být schopni poradit nezávisle a říci klientovi i o možných problémech či komplikacích. Proč to tak ale není? Pojďme se nejdříve podívat na to kdo je obvykle finančním poradcem. Pouze ¼ finančních poradců má příjem pouze z této činnosti – ¾ jich mají nějaký další příjem a financemi si obvykle jen přivydělávají. Dalším aspektem věci je to, že většina poradců se zabývá všemi produkty napříč bankovním a pojišťovnickým trhem – v době kdy se parametry a podmínky nejen u hypoték mění téměř denně je v podstatě nemožné sledovat vše podstatné u všech produktů (jen u hypoték přichází obvykle okolo 20 aktualizací a změn týdně). Z daleka ne posledním faktorem jsou zkušenosti – u většiny velkých finančně-poradenských společností lidi pracují lidé velmi krátkodobě – během prvního roku od nástupu odchází více jak 80% lidí. Co z toho plyne pro klienta? Pokud budete sjednávat hypotéku s finančním poradcem, tak máte poměrně velikou šanci, že se o Vás bude starat relativně nezkušený člověk, který s hypotékami má jen malou zkušenost, asi nestíhá sledovat všechny změny a akce (protože k tomu ještě chodí do práce a dělá i řadu dalších produktů) a pravděpodobně v dané firmě už za rok nebude, aby Vám byl nápomocen v případě potřeby nějakých změn. Samozřejmě toto neplatí absolutně, zkušenost mi ale za všechny ty roky ukázala, že tento scénář je bezkonkurečně nejčastější.

Jaká je tedy správná odpověď na úvodní otázku? Hypoteční poradce.

Hypoteční poradce je člověk, který se zabývá zpravidla výhradně hypotékami, a nemá žádnou další práci. Díky tomu má jak dostatečné produktové znalosti, tak vybudované vazby v bankách, které Vám mohou značně zrychlit a zjednodušit celý proces vyřizování hypotéky. Správný poradce by Vám měl umět nejen zařídit hypotéku, ale poradit s celým procesem nákupu nemovitosti. Hypoteční poradce by měl umět najít hypotéku, která se co nejvíce blíží Vašim požadavkům a možnostem. Navíc by hypoteční poradce měl dělat toto všechno zdarma – respektive vy byste mu neměli platit nic. Zdarma tak můžete získat obrovské zkušenosti, know-how a dlouhodobou pomoc s vaší hypotékou.

Hypotéky mají jednu obrovskou nevýhodu – tím, že se jedná o milionové částky, tak jeden špatně nastavený parametr může znamenat ve finále rozdíl několik set tisíc, které klient zaplatí zbytečně navíc – je tu více než kde jinde nutné se svěřit do rukou skutečného profesionála.