Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Často slyším, že má klient někde, většinou u své banky, předschválenou hypotéku. Pod tímto termínem si krásně může klient představit, že má šanci hypotéku či jiný úvěr jednoduše získat, ale to nemusí být vždy pravda.

V řadě bank to funguje tak, že na základě obratů na účtu vám třeba v internetovém bankovnictví „svítí“ nabídka předschválené hypotéky či jiného úvěru. To ale rozhodně neznamená, že tento úvěr dostanete. Banka totiž v prvotní nabídce nijak nezohledňuje vaše výdaje nebo bankovní registry. Poměrně jednoduše se tak může stát, že uvěříte marketingovým lákadlům banky, ale ve finále úvěr nemáte šanci získat.

Je několik možností, jak se tohoto vyvarovat. Tou nejlepší a nejjednodušší je, kontaktovat nezávislého hypotečního specialistu, který je schopen připravit několik různých variant na přání klienta. Ve chvíli, kdy je klient s nabídkou spokojen a vše je připraveno, žádost se předá bance. Banka veškeré dokumenty překontroluje a vyhodnotí. Zde také hodně záleží i na tom, jak je klient co se týká jeho finanční odpovědnosti upřímný k hypotéčnímu specialistovi, který mu s žádostí pomáhá. Pokud totiž klient důležité informace, jako jsou třeba pozdní splátky, spotřebitelské úvěru atd. zatají, nemusí žádost přes bankovní kontrolu projít.

Hypoteční specialista umí nabídnout jak vhodné banky, tak poradit jak snížit splátky jiných úvěru a dalších výdajů, aby byla co největší šance pro to hypotéku získat.

Klientovi tak odpadá mnoho starostí s řešením hypotéky na vlastní triko. Dobrý hypotéční specialista dokáže pro klienta udělat mnohem více, než jen zajistit dobrou hypotéku, ale také pomoci s dalšími částmi finančních výdajů klienta. Vzhledem k tomu, že se v tomto segmentu řeší veliké objemy peněz je pro nás více než kde jinde zákazník a jeho zájmy na prvním místě.

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

V posledních zhruba třech letech výrazně vzrostl trh s realitami a to místy až o desítky procent. Ruku v ruce s tím pak přišel nebývalý boj o prodávající, respektive o jejich nemovitosti. To že je u nás opravdu hodně realitních makléřů je obecně známá věc, že máme ale téměř nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele a to i v celosvětovém měřítku, už ví málokdo. A věřte mi, že to není dáno tím, že bychom prodávali nemovitosti podstatně častěji než třeba Němci nebo Francouzi.

A když už máme tolik realitních makléřů, tak je pochopitelné, že mezi nimi nastává jakýsi boj o zakázky. Někteří realitní makléři se pak nebojí využívat i ne zcela hezké praktiky, jen aby zákazníka získali.

Představme si pár těch nejpoužívanějších triků:

Koupím byt v této lokalitě – snad každý z nás jednou za čas objeví ve své schránce letáček s tímto textem. Občas ještě doplněný o to, že se jedná o přímého zájemce, případně že platí hotově… V drtivé většině případů se ale nejedná o reálného zájemce, ale o realitního makléře, který si Vás takto chce získat.

Makléřův klient či kamarád – rozhodnete se, že si byt či dům prodáte sami a využijete k tomu inzertních serverů? Kromě několika zájemců téměř jistě narazíte i na realitní makléře, kteří Vám budou nabízet své služby. Většina z nich to udělá přímo a vy se tak v klidu můžete rozhodnout. Najdou se ale i tací makléři, kteří přijdou na prohlídku a začnou vám vykládat, jak mají klienta či kamaráda, který přesně takový byt jako vy prodáváte hledá, ale že kamarád nemá čas a tak poslal realitního makléře a spolu s tím Vám začnou podstrkovat smlouvu o tom, jak vás budou při prodeji zastupovat. Řada lidí podlehne vidině rychlého obchodu a smlouvu podepíše – velmi často pak onen původní zájemce jaksi zmizí, ale vy už jste realitce podepsali smlouvu o exkluzivní spolupráci. Tento případ se v Čechách opakoval už několikrát – dvakrát už dokonce podobná situace skončila u soudu.

Prodej bez smlouvy – svůj byt si prodáváte sami a nabízíte ho třeba přes server bezrealitky.cz – poměrně běžně se stává, že realitní kanceláře „ukradnou“ fotky z tohoto serveru a sami začnou byt nabízet bez vašeho vědomí. Když se pak objeví zájemce, tak vám budou psát či volat a sázet na to, že vy abyste prodali, tak začnete spolupracovat s jejich realitní kanceláří. Obdobně se „kradou“ zakázky i přímo mezi realitními kancelářemi – z tohoto důvodu si dnes už většina realitek dává do fotek vodotisk.

Přetahování zákazníků – vybrali jste si realitní kancelář a jejím prostřednictvím prodáváte svůj byt či dům? Velmi pravděpodobně se vám dřív či později ozvou i další realitní kanceláře a začnou Vás přesvědčovat o tom, že jejich prostřednictvím prodáte nemovitost dráž, rychleji a lépe – zdaleka ne vždy to ale je pravda, naopak nabízení nemovitosti přes více realitek velmi často vede ke snížení ceny a snižuje šance na vlastní prodej.

Máte podobnou zkušenost? Nebo jste se setkali s nějakým jiným „nekalým“ jednáním? Dejte nám vědět!

DVĚ NEJVĚTŠÍ NOVINKY ZÁKONA O SPOTŘEBITELSKÉM ÚVĚRU

DVĚ NEJVĚTŠÍ NOVINKY ZÁKONA O SPOTŘEBITELSKÉM ÚVĚRU

Dnes bych Vám rád představil dvě největší novinky, které nám přinesl nový zákon o spotřebitelském úvěru, který v minulém týdnu podepsal prezident a který bude platit od 1.11.2016.

Nutno podotknout, že je to zákon v řadě směrů opravdu podařený a spousta výhod se teď přesouvá na stranu klienta.

Výhoda č.1 – MIMOŘÁDNÉ SPLÁTKY

Nový zákon říká, že každý člověk může u své hypotéky dát jednou za rok na výročí smlouvy mimořádnou splátku ve výši až 25% a tato mimořádná splátky nemůže být sankcionována ani za ní nemůže být účtován žádný poplatek.

Většina bank už nyní nabízela možnost dávat jednou za rok mimořádnou splátku 20% z výše úvěru, tato služba byla ale zpoplatněna (zpravidla částkou okolo 100Kč měsíčně) a zároveň tu byla řada dalších omezení kdy a za jakých přesně podmínek je možno mimořádnou splátku dát. Tento stav se nyní výrazně zlepšuje ve prospěch klienta.

Nicméně stojí za to říci, že v současné době využívalo možnosti mimořádných splátek relativně malé procento lidí a i řada těch co měla onu příplatkovou službu sjednanou v reálu mimořádné splátky zdaleka ne vždy využívala.

Zejména ze začátku hypotéky, kdy úroky tvoří velkou část splátky je možnost mimořádný splátek opravdu zajímavá – můžete tak ušetřit velké peníze na úrocích a zároveň se hypotéky dříve zbavit.

Samozřejmě, že pokud jste o něco odvážnější, tak nemusíte peníze co máte „navíc“ vkládat do hypotéky, ale můžete zvolit nějakou alternativní formu jejich zhodnocení – tady je ale vždy velmi důležité předem spočítat co se vyplatí a kde už je risk příliš velký.

Výhoda č.2 – PŘEDČASNÉ SPLACENÍ

Jestli mimořádné splátky jsou fajn, tak tohle je úplná bomba! Zákon totiž říká, že pokud hypotéku splácíte alespoň 24 měsíců, tak jí můžete v případě prodeje nemovitosti splatit se sankcí max. 1% a zároveň max. 50 tisíc. Ona hranice 50 tisíc je pro většinu lidí hodně nadsazená, protože průměrná česká hypotéka jen o málo překračuje hranici dvou milionů a tam tedy sankce bude okolo 20tis.

Poměrně často se setkávám s lidmi, kteří při uzavírání hypotéky dost váhají, protože si nejsou jistí, jestli třeba v daném městě chtějí zůstat, nebo jestli jejich plat bude i v budoucnu dost velký na to, aby platili nějakou konkrétní výši hypotéky. Tohle všechno teď najednou odpadá. Vezmete si totiž hypotéku na byt a až se budete chtít přestěhovat, tak prostě byt s minimální sankcí prodáte. Několik let jste v bytě bydleli a splátka hypotéky byla téměř jistě menší než kolik by za takový byt bylo nájemné a když byt prodáte, tak ještě dostanete vlastně část peněz zpátky díky kusu splacené hypotéky. Na problematiku koupí a následných prodejů se jistě v nějakém dalším příspěvku podíváme detailněji, protože ta čísla tam vypadají úplně fantasticky. Zároveň investice do nemovitostí se teď díky tomuto zákonu stávají mnohem zajímavější, protože zbavit se bytu bude výrazně jednodušší a levnější než dřív – lidé tak mohou mnohem víc spekulovat a kupovat nemovitosti s vidinou meziročního nárůstu a zisku.

Pokud se nad věcmi zamyslíte, tak zjistíte, že pro klienta je to vážně skvělé. Otázkou tedy zůstává jak na to zareagují banky – jestli nebudou chtít hypotéky nějakým jiným způsobem omezit. Každopádně nás na podzim čekají veliké a příjemné změny.

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

Dneska bych Vám rád představil příběh jednoho z našich klientů. Pan Karel k nám přišel zhruba před třemi lety s tím, že má k dispozici zhruba 300 tisíc a že by je rád investoval do nějaké nemovitosti. Párkrát jsme se sešli, povídali si o tom, co by klient chtěl a co je reálně možné a nakonec jsme se domluvili, že pan Karel si koupí byt 2+kk v Praze na Jižním Městě.

Jižní město jsme nevolili náhodou a náhodou jsme nevolili ani konkrétní dům a byt. Pře třemi lety na Jižním Městě totiž probíhala jedna z vln privatizací a tak byly ceny nemovitostí stlačeny dolů velikou nabídkou, zároveň stále ještě byla finanční krize a tak byly ceny bytů stlačeny o to více. Dalším aspektem pak bylo to, že dům v němž byl kupovaný byt sice ještě nebyl zateplen, ale SVJ mělo dostatek peněz na účtu a revitalizace již byla v přípravě. Byt samotný byl již po rekonstrukci a tak pan Karel neměl starosti s rekonstrukcí.

Kupní cena bytu byla 1,7 milionu – v té době to v dané lokalitě nebylo nic výjimečného. Pan Karel tedy vložil do koupě svých 300tis a na zbytek si vzal hypotéku se splátkou zhruba 6 700Kč. Byt samozřejmě obratem pronajal za částku 9000Kč měsíčně plus služby. Jeho okamžitý zisk tedy činil 2300Kč měsíčně – to samo o sobě dělá hrubý výnos 9,2%.

Další tři roky se byt pronajímal a vše naštěstí probíhalo bez komplikací – nájemník řádně platil nájem, dům prošel kompletní revitalizací, krize opadla, ceny nemovitostí se začaly vracet do normálu…

Minulý měsíc Karel byt prodal za 2 400 000Kč – opět cena jak říkají odhadci „v místě a čase obvyklá“.

Když pak sečteme výnosy z nájmů a z nárůstů cen, od této částky odečteme všechny daně a poplatky, tak se dopočítáme čistého výnosu 760 000Kč.

Pan Karel tedy do koupě vložil 300 000Kč a za tři roky dostal zpět jednak svůj vklad ale i dalších 760 000 Kč. Když pak zpětně budete chtít dopočítat zúročení původního vkladu, tak se dostanete na neuvěřitelných 52,2% ročně.

Přiznávám, že tak obrovský zisk jsme ani neočekávali – náš odhad byl lehce přes 30%, ale věci se povedly a tak teď s panem Karlem vybíráme, kam investujeme jeho milion.

Podobných příběhů je mezi našimi klienty mnoho.

Investice do nemovitostí dokáží být velmi ziskové při téměř nulovém riziku – prodělat je při používání byť jen selského rozumu v podstatě nemožné.  Otázkou tedy není jestli vyděláte, ale jak moc vyděláte. Lidé, kteří investují sami bez hlubších znalostí se běžně dostávají k výnosům okolo 5-8% ročně. Když se ale svěříte do rukou někoho, kdo se v problematice vyzná, tak výnos přes 20% je téměř minimum.

 

POPLATKY ZA HYPOTÉKU

POPLATKY ZA HYPOTÉKU

Rozhodli jste si vzít hypotéku a přemýšlíte kolik Vás to bude stát?

Nová hypotéka může být spojena s celou řadou poplatků – ty jsou někdy v desítkách korun, ale některé mohou být i v desítkách tisíc. Při správném nastavení hypotéky se dá za určitých okolností řadě těchto poplatků vyhnout nebo je alespoň snížit.

Obecně bychom poplatky mohli rozdělit do několika kategorií.

Poplatek za vedení hypotéky

Tento tolik mediálně propíraný poplatek dnes už většina bank nevyužívá. Není to ale teak dávno, kdy většina bank měla tento poplatek nastaven na částku 150Kč měsíčně. Při prostém násobení byste zjistili, že za 30 let hypotéky byste zaplatili 54 000 jen na tomto poplatku – to třeba při úvěru na jeden milion dělá více než 5% úvěru a to je opravdu hodně.

S poplatkem 150Kč se ještě můžete setkat u ČSOB a Hypoteční banky (kde v obou případech lze bez potíží domluvit jeho zrušení) a u Oberbank.

Poplatek za schválení hypotéky

Tento poplatek si dneska stále většina bank účtuje. Výše poplatku se pohybuje v rozmězí od 2900 Kč po neuvěřitelných 25 000Kč. Individuálně lze vyjednat odpuštění tohoto poplatku, ale velmi záleží na konkrétní bance a na šikovnosti vašeho hypotečního poradce.

Posledních pár let se pravidelně na jaře a na podzim konají velké hypoteční kampaně, kdy řada bank v jejich rámci poplatek odpouští – snaží se tak nalákat váhavé klienty. Občas to banky ale dělají tak, že odpuštění poplatku podmiňují uzavřením dalších doprovodných produktů (nejčastěji životní pojištění) a pak je úspora jen zdánlivá – ušetříte tisícovky za sjednání úvěru, ale zaplatíte desítky až stovky tisíc za pojištění.

Poplatek za čerpání na návrh na vklad (na plombu)

Pokud při čerpání Vaší hypotéky nechcete čekat skoro měsíc na zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí, tak můžete využít právě zmiňovanou službu. Opět ji má většina bank zpoplatněnou a to částkou od 1500 do 1900Kč. Tento poplatek banky odpouští snad nejméně ochotně ze všech.

Poplatek za odhad

Někde to jde zadarmo a někde za 6500. Nejlevněji vychází odhady v Praze a ve velkých městech – řada bank totiž využívá vlastní cenové mapy a tak umí udělat „odhady od stolu“, ty jsou buď úplně zdarma nebo maximálně za 1000Kč. Trochu složitější je to s oceňováním domů a pozemků – tam až na výjimky musí vždy odhadce a je tak potřeba počítat s částkou okolo 4500Kč.

I v tomto případě se občas objevují kampaně, kdy banky tento poplatek odpouští.

Poplatek za další čerpání hypotéky     

Pokud třeba stavíte rodinný dům a všechny peníze z hypotéky neodejdou v jedné platbě, tak některé banky od Vás budou chtít poplatek za druhé a další čerpání (zpravidla 500-1000Kč). Tento poplatek ale využívá jen málo bank.

Poplatek za změnu úvěru

Když se rozhodnete ve svém úvěru něco změnit (třeba dobu čerpání hypotéky, splátku, zástavu), tak vás čeká poplatek za změnu úvěru, ten je nejčastěji okolo 4000Kč.

Jak vidíte, tak poplatků existuje celá řada a to jsme ještě nevyjmenovali všechny. Hypotéka vás tak na zřizovacích nákladech může stát i desítky tisíc, takovým průměrem je částka těsně pod hranicí deseti tisíc. Když ale víte jak na to a jdou věci dobře, tak to může být

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

Máte si vzít hypotéku a bydlet ve vlastním nebo si máte spíš pronajímat byt a nevázat se? Většina klientů, kteří k nám přijdou už tohle mají rozmyšlené, ale opakování je matka moudrosti 🙂

Kdy je lepší nájem?

V případech kdy si nejste jistí, že v místě svého současného bydliště budete chtít dlouhodobě zůstat (třeba kvůli studiu či práci).

Pokud jsou vaše příjmy nestálé nebo jste zaměstnáni jen krátce.

Když byste si mohli dovolit jen menší byt, jaký skutečně potřebujete, nebo v dohledné době budete potřebovat.

Pokud se o nemovitost nechcete starat a většinu věcí chcete nechat na majiteli.

Když se rádi stěhujete.

Kdy je lepší hypotéka?

V podstatě ve valné většině ostatních případů. Hypotéky jsou teď tak levné, že splátka hypotéky vychází téměř vždy levněji než nájemné ve stejném bytě. Navíc pokud se rozhodnete přestěhovat někam jinam, tak můžete byt buď prodat, nebo pronajmout (a hypotéka se tak vlastně bude splácet sama).

Zároveň je nemovitost jednou z nejjistějších a nejméně rizikových investicí.

Důležitým aspektem je pak jistě růst cen nájemného a vývoj splácení hypotéčního úvěru. Velmi zjednodušeně řečeno je to tak, že splátka hypotéky je po celou dobu splácení zhruba stejná, zatímco ceny nájemného z dlouhodobého hlediska rostou. Jestliže za nájem nyní platíte třeba 1/3 svého příjmu, tak i v budoucích letech to tak díky růstu cen nájmů zůstane. Pokud ale nyní za hypotéku budete dávat 1/3 svého platu a váš plat poroste (třeba jen velmi pomalu), tak se časem tento poměr začne výrazně zlepšovat a z vaší výplaty vám na ostatní výdaje a utrácení bude zbývat čím dál více peněz.

Jistě by Vás zajímalo, jak jsme na tom ve srovnání s „Vyspělou západní Evropou“. Pravda je taková, že v těchto zemích jsou značné rozdíly, ale pokud vše zprůměrujeme, tak hypotéku má v cílové skupině (lidé ve věku 30-50 let) zhruba 55% obyvatelstva, což je číslo výrazně vyšší než v ČR.

Hypotéka se tak stává pro řadu lidí mnohem lepším a výhodnějším řešením než pronájem. Pokud by Vás zajímalo, jak by všechny tyto úvahy vypadaly v částkách a přímo Vám na míru, tak se na nás klidně obraťte.

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

Otázku: „Jaká banka má nejlepší hypotéky?“ dostávám s železnou pravidelností několikrát do měsíce a to jak od realitních makléřů, tak přímo od klientů. Většina lidí v tu chvíli očekává jasnou odpověď se jménem konkrétní banky.

Jak ale asi leckdo tuší, tak správná odpověď na tuto otázku neexistuje.

Bankovní trh v České republice je docela velký a ještě větší je konkurence na něm. Když nějaká banka vymyslí nový produkt nebo novou službu, tak ji velmi záhy začnou v různých obměnách všichni kopírovat, přesto však nelze jasně říci, kdo je nejlepší ani kdo je nejhorší. Vždy totiž záleží na konkrétní situaci a konkrétním klientovi.

Pokud bude Váš hypoteční poradce skutečně nezávislý, tak dříve než vám doporučí nějakou konkrétní banku a konkrétní řešení Vaší situace, tak uslyšíte řadu otázek. Mezi základní faktory, které ovlivňují výběr konkrétní banky, pak patří zejména tyto:

Jakou nemovitost kupujete?

Některé banky totiž nemají rády panelákové byty, jiné zase nefinancují rekreační nemovitosti nebo třeba výstavby rodinných domů.

Kolik máte vlastních prostředků?

Prostě ne každá banka poskytuje 100% hypotéky a zároveň existují v některých bankách omezení třeba na typ nemovitosti.

Kolik je Vám let a na jak dlouho chcete hypotéku?

Některá banka Vám půjčí až na 40 let. Někdo chce, abyste měli splaceno do 67, jinému stačí do 75 let vašeho věku.

Odkud jsou Vaše příjmy?

Velké rozdíly jsou zejména u podnikatelů a uznávání jejich příjmů, dále se pak řeší třeba příjmy v hotovosti nebo z jiné země než je ČR.

Jak rychle musí být hypotéka hotová?

Jsou banky, co to v případě potřeby zvládnou za tři dny – jinde tři týdny není žádný velký problém.

Na jak dlouho chcete fixaci a co mimořádné splátky?

Někde jsou mimořádné splátky zadarmo a jinde si pěkně připlatíte, někde je 5ti letá fixace levná, ale jinde může být od dost dražší.

Jaké máte výdaje a kolik?

Třeba kreditní kartu některé banky vůbec neřeší a jiné Vám vezmou 10% z limitu do výdajů a na hypotéku už pak třeba nedosáhnete. Zároveň různé banky mají různé požadavky na poměr příjmů a výdajů.

A takto bychom mohli s otázkami pokračovat ještě hodně dlouho. Je potřeba totiž znát nejen reklamní lákadla z televize a billboardů, ale i to, jak funguje metodika a proces schvalování v jednotlivých bankách.

I přes toto zůstává faktem, že velká trojka ve složení Komerční banka, Česká spořitelna a ČSOB (včetně dceřinek Hypoteční banky a Poštovní spořitelny) si rozdělí zhruba 75% trhu s hypotékami a všechny ostatní banky se pak dělí o ten relativně malý zbytek.

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

Zní to jako bláznovství – investovat, když nemám co. Ale je tu řada dobrých příležitostí jak investovat a slušně vydělat peníze bez toho, že byste na začátku museli mít stovky tisíc nebo dokonce miliony. Klíčem úspěchu je v tomto případě chytrá kombinace hypotéky a dobré koupě nemovitosti.

V praxi si můžeme vysvětlit dva modelové případy.

Krátkodobá investice

Naskytla se Vám příležitost koupit byt, dům nebo pozemek za dobrou cenu a víte, že když to obratem prodáte, tak můžete vydělat stovky tisíc? Banky poslední dobou čím dál častěji nabízejí hypotéky, které je možné kdykoliv splatit nebo je možné je splatit třeba 4krát do roka – oboje bez jakýchkoliv sankcí. Sice na takové hypotéce budete mít o něco vyšší úrok, ale to Vám může být vlastně skoro jedno, protože vy zaplatíte jen pár splátek a pak celou hypotéku doplatíte.

Samozřejmě je ideální, pokud sami o sobě máte dostatečný příjem na to, abyste na takovouto investiční hypotéku dosáhli, pokud to ale z nějakého důvodu není možné, tak se dá za určitých okolností počítat s budoucími příjmy třeba z pronájmu, případně se můžete vydat cestou hypotéky bez doložení příjmů.

Celé to pak funguje tak, že investiční nemovitost koupíte na hypotéku a až ji prodáte, tak část kupní ceny půjde na doplacení hypotéky a zbytek rovnou Vám na účet.

Dlouhodobé investice

Nemovitosti určené na dlouhodobou investici se nemusí nutně kupovat za nějaké skvělé ceny, které budou výrazně nižší než běžné tržní (i když i zde je to samozřejmě velmi žádoucí). Stačí si jen analyzovat celou situaci na trhu nemovitostí v okolí a můžete se směle pustit do práce. Díky supernízkým úrokovým sazbám pak není problém získat hypotéku na 100% kupní ceny a přitom mít splátku hypotéky nižší než kolik pak bude nájemné, za které budete nemovitost pronajímat.

Ať už se rozhodnete pro libovolně dlouhou investici, vždy je nutná velmi dobrá analýza jak vašich finančních možností, tak kupované nemovitosti. Pokud oba parametry nesprávně nastavíte, tak se místo vysněného zisku můžete dočkat obrovského průšvihu a prodělat obrovské peníze. Ideální je svěřit se do rukou odborníka – sice mu budete muset zaplatit nějakou částku, ale ve většině případů vám dobré rady odborníka vydělají víc peněz, než kolik za jeho služby zaplatíte.

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

Tuhle otázku si klade asi drtivá většina lidí, kteří o hypotéce uvažují.  Přitom rozpětí toho, jak dlouhá vaše hypotéka může být je opravdu veliké – nejkratší jsou obvykle na 5 let, naproti tom u ty nejdelší můžete splácet až 40 let.

Čím kratší hypotéka bude, tím méně bance zaplatíte navíc. Naproti tomu čím víc si hypotéku natáhnete, tím nižší bude vaše měsíční saplátka.

Většina lidí zejména v poslední době volí splatnost někde mezi 25 a 30 lety – splátka takto dlouhé hypotéky nebývá pro rodinný rozpočet takovou zátěží a zároveň přeplacenost není až tak vysoká.

A podle čeho byste se měli rozhodovat vy? Tady je pár faktorů:

Klíš není úplně jednoduchý, ale zpravidla bývá tím určujícím faktorem právě to, kolik jste ochotni měsíčně platit. Ideální je tak vašemu hypotečnímu poradci říct, kolik má být splátka a on to prostě za vás spočítá.

Dalším pohledem je tendence úrokových sazeb. Pokud je dlouhodobý trend držet nízké sazby, tak klidně můžete hypotéku natahovat v čase, protože vás to prostě nestojí moc navíc. Naopak pokud jsou sazby vysoké a tento trend bude pokračovat, tak se vyplatí hypotéky zbavit co možná nejdřív.

Čím dál populárnější je pak kombinovaná metoda – řeknete si, že zvládnete splácet třeba 15 tisíc měsíčně, hypotéku si ale nastavíte na splácení 10 tisíc měsíčně. Těch 5 tisíc navíc si pak ukládáte třeba na spořící účet a pak je případně vložíte na termín fixace. Výhoda této metody je v tom, že máte na spořícím účtu stále nějakou finanční rezervu a zároveň v případě jakýchkoliv potíží se vám splátka 10 tisíc shání výrazně lépe než 15. Když se na to podíváme z hlediska přeplacenosti, tak není velký rozdíl mezi tím, když dáváte měsíčně 15 nebo v druhé variantě 10 a pak velkou mimořádnou splátku na fixaci.

Asi nejlepším řešením je probrat celou situaci s Vaším hypotečním poradcem, představit mu své plány a očekávání a on by vám měl umět poradit co je pro vás v dané situaci nejlepší.

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

HYPOTÉKA S ÚROKEM 1,49% OD UNICREDIT BANK – ANEB JAK LEVNÉ TO JE DOOPRAVDY

Před krátkým časem přišla UniCredit bank s akcí na hypotéku s fantastickou úrokovou sazbou 1,49%. Vlastně mne na první pohled zaujalo, jak strašně levné to – je to tak levné až je to nesmírně podezřelé.

Touto akcí se banka snaží oslovit klienty, kterým jde zejména o výši úrokové sazby a vlastně ani tak moc nehledí na věci kolem.

Tak jsem se rozhodl, že se na celou věc podívám detailněji. Jako modelový příklad nám může posloužit hypotéka na 2 miliony se splatností na 25 let, kdy kupní cena bytu je 2,5 milionu.

U normální hypotéky se dneska dostaneme na sazbu třeba 1,69% a tím pádem je měsíční splátka 8 178Kč. Na konci pětileté fixace pak budete dlužit 1 664 000.

U UCB je to ale o dost složitější. Pokud chcete sazbu 1,49%, tak si kromě hypotéky musíte vzít ještě kreditní kartu a hlavně pojištění hypotéky. Právě pojištění hypotéky je zde jedním z kamenů úrazu. V našem modelovém případě vás pojištění vyjde na 60 000Kč – tuto částku musíte buď před čerpáním hypotéky zaplatit ze svého, nebo to uděláte jako drtivá většina klientů a tuto částku si navýšíte hypotéku. Pokud jste si ale o pojištění navýšili hypotéku, tak logicky nesplácíte jen pojištění, ale i úroky z něj a tím se to ještě více prodražuje. Splátka na hypotéku je pak 8 230Kč (ano díky pojištění je vyšší než u úroku 1,69%) a na konci pětileté fixace pak budete dlužit ještě 1 707 000Kč.

Pokud byste se rozhodli pro UCB a její sazbu 1,49% tak by vás to vyšlo dráž jen na první fixaci o 46 120 a to ještě nemluvíme o dalších poplatcích za úvěr, správu a pojištění kreditní karty, poplatky spojené s běžným účtem – když tohle všechno sečteme, tak není problém přiblížit se částce okolo 60 000 Kč a to jen za prvních pět let. Vaše hypotéka je tak o tisícovku měsíčně dražší než by musela být.

Logicky si někdo může říci, že má přece navíc hypotéku pojištěnou (byť dnes většina klientů o pojištění nestojí) – ani to ale není jednoduché. Ono povinné pojištění totiž kryje ve skutečnosti jen malé množství rizik a zároveň jeho srovnání s konkurencí nevychází zrovna nejlépe. Navíc je to tak, že u konkurence můžete sehnat srovnatelné pojištění i za méně než poloviční částku.

1,49% v této akci tak rozhodně není nejlevnější hypotéka a ideálním řešením je jen pro velmi úzkou skupinu klientů. To ale řada klientů neví a ráda podlehne svodům nízkých sazeb. Velmi doporučuji se v případě hypotéky svěřit do rukou skutečného hypotečního odborníka a neexperimentovat – to se totiž může velmi prodražit.