INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

Dneska bych Vám rád představil příběh jednoho z našich klientů. Pan Karel k nám přišel zhruba před třemi lety s tím, že má k dispozici zhruba 300 tisíc a že by je rád investoval do nějaké nemovitosti. Párkrát jsme se sešli, povídali si o tom, co by klient chtěl a co je reálně možné a nakonec jsme se domluvili, že pan Karel si koupí byt 2+kk v Praze na Jižním Městě.

Jižní město jsme nevolili náhodou a náhodou jsme nevolili ani konkrétní dům a byt. Pře třemi lety na Jižním Městě totiž probíhala jedna z vln privatizací a tak byly ceny nemovitostí stlačeny dolů velikou nabídkou, zároveň stále ještě byla finanční krize a tak byly ceny bytů stlačeny o to více. Dalším aspektem pak bylo to, že dům v němž byl kupovaný byt sice ještě nebyl zateplen, ale SVJ mělo dostatek peněz na účtu a revitalizace již byla v přípravě. Byt samotný byl již po rekonstrukci a tak pan Karel neměl starosti s rekonstrukcí.

Kupní cena bytu byla 1,7 milionu – v té době to v dané lokalitě nebylo nic výjimečného. Pan Karel tedy vložil do koupě svých 300tis a na zbytek si vzal hypotéku se splátkou zhruba 6 700Kč. Byt samozřejmě obratem pronajal za částku 9000Kč měsíčně plus služby. Jeho okamžitý zisk tedy činil 2300Kč měsíčně – to samo o sobě dělá hrubý výnos 9,2%.

Další tři roky se byt pronajímal a vše naštěstí probíhalo bez komplikací – nájemník řádně platil nájem, dům prošel kompletní revitalizací, krize opadla, ceny nemovitostí se začaly vracet do normálu…

Minulý měsíc Karel byt prodal za 2 400 000Kč – opět cena jak říkají odhadci „v místě a čase obvyklá“.

Když pak sečteme výnosy z nájmů a z nárůstů cen, od této částky odečteme všechny daně a poplatky, tak se dopočítáme čistého výnosu 760 000Kč.

Pan Karel tedy do koupě vložil 300 000Kč a za tři roky dostal zpět jednak svůj vklad ale i dalších 760 000 Kč. Když pak zpětně budete chtít dopočítat zúročení původního vkladu, tak se dostanete na neuvěřitelných 52,2% ročně.

Přiznávám, že tak obrovský zisk jsme ani neočekávali – náš odhad byl lehce přes 30%, ale věci se povedly a tak teď s panem Karlem vybíráme, kam investujeme jeho milion.

Podobných příběhů je mezi našimi klienty mnoho.

Investice do nemovitostí dokáží být velmi ziskové při téměř nulovém riziku – prodělat je při používání byť jen selského rozumu v podstatě nemožné.  Otázkou tedy není jestli vyděláte, ale jak moc vyděláte. Lidé, kteří investují sami bez hlubších znalostí se běžně dostávají k výnosům okolo 5-8% ročně. Když se ale svěříte do rukou někoho, kdo se v problematice vyzná, tak výnos přes 20% je téměř minimum.

 

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

Zvažujete, že začnete s investicemi do nemovitostí a přitom jsou vaše prostředky omezené a zároveň nechcete kombinovat investici s hypotékou?

Ideálním řešením by pro vás mohla být garáž nebo garážové stání – nestojí mnoho a výnos je opravdu zajímavý.

Garážové stáni lze v Praze koupit za částku zhruba od 150 000Kč. Samozřejmě je nesmírně důležité zvolit vhodnou lokalitu – čím větší je tam parkovací krize, tím lépe pro vás. Zároveň si zkontrolujte, že se v okolí nebude stavět třeba parkovací dům nebo nějaký jiný developerský projekt, který bude mít hodně garáží. Pokud si na všechny tyto otázky odpovíte pozitivně, tak se můžete pustit do práce. Když se vrátíme k naší vzorové garáži, tak takovou by neměl být problém pronajmout za 1000Kč měsíčně. Pokud čísla hodíte do kalkulačky, tak zjistíte, že jen na čistém nájemném je výnos 8% ročně. Další nepřímý výnos pak generuje růst ceny nemovitostí – celkem se pak můžete dostat i na krásných 12%.

Výhodou tohoto řešení je, že nepotřebujete mnoho peněz a zároveň se pak můžete na garáže specializovat. Pokud máte k dispozici například 3 miliony, tak můžete koupit jeden byt s měsíčním výnosem tak 12 000 nebo dvacet garážových stání s výnosem okolo 20 000 – ten poměr mluví asi za vše.

Dalším plusem je výrazně nižší rizikovost. Pokud vám v bytě vypadne nájemník, tak můžete ze dne na den přijít o veškerý příjem. Jaká je ale šance, že vám vypadne všech 20 garáží najednou?

Mezi další výhody pak patří nižší fluktuace nájemníků a výrazně nižší administrativa spojená se správou nemovitosti (žádná elektrika, fondy oprav, pojištění …).

Vlastně jako jediná nevýhoda se jeví větší energie při shánění většího počtu nájemníků. Ze zkušenosti ale vím, že většinou stačí vytisknout papír o tom, že pronajmete garáž a rozvěsit to po pár domech v okolí a zájemci se jen hrnou.

Garáž tak může být hezkou první investicí, která vám otevře další dveře a zároveň zajistí příjemnější budoucnost.

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

Zní to jako bláznovství – investovat, když nemám co. Ale je tu řada dobrých příležitostí jak investovat a slušně vydělat peníze bez toho, že byste na začátku museli mít stovky tisíc nebo dokonce miliony. Klíčem úspěchu je v tomto případě chytrá kombinace hypotéky a dobré koupě nemovitosti.

V praxi si můžeme vysvětlit dva modelové případy.

Krátkodobá investice

Naskytla se Vám příležitost koupit byt, dům nebo pozemek za dobrou cenu a víte, že když to obratem prodáte, tak můžete vydělat stovky tisíc? Banky poslední dobou čím dál častěji nabízejí hypotéky, které je možné kdykoliv splatit nebo je možné je splatit třeba 4krát do roka – oboje bez jakýchkoliv sankcí. Sice na takové hypotéce budete mít o něco vyšší úrok, ale to Vám může být vlastně skoro jedno, protože vy zaplatíte jen pár splátek a pak celou hypotéku doplatíte.

Samozřejmě je ideální, pokud sami o sobě máte dostatečný příjem na to, abyste na takovouto investiční hypotéku dosáhli, pokud to ale z nějakého důvodu není možné, tak se dá za určitých okolností počítat s budoucími příjmy třeba z pronájmu, případně se můžete vydat cestou hypotéky bez doložení příjmů.

Celé to pak funguje tak, že investiční nemovitost koupíte na hypotéku a až ji prodáte, tak část kupní ceny půjde na doplacení hypotéky a zbytek rovnou Vám na účet.

Dlouhodobé investice

Nemovitosti určené na dlouhodobou investici se nemusí nutně kupovat za nějaké skvělé ceny, které budou výrazně nižší než běžné tržní (i když i zde je to samozřejmě velmi žádoucí). Stačí si jen analyzovat celou situaci na trhu nemovitostí v okolí a můžete se směle pustit do práce. Díky supernízkým úrokovým sazbám pak není problém získat hypotéku na 100% kupní ceny a přitom mít splátku hypotéky nižší než kolik pak bude nájemné, za které budete nemovitost pronajímat.

Ať už se rozhodnete pro libovolně dlouhou investici, vždy je nutná velmi dobrá analýza jak vašich finančních možností, tak kupované nemovitosti. Pokud oba parametry nesprávně nastavíte, tak se místo vysněného zisku můžete dočkat obrovského průšvihu a prodělat obrovské peníze. Ideální je svěřit se do rukou odborníka – sice mu budete muset zaplatit nějakou částku, ale ve většině případů vám dobré rady odborníka vydělají víc peněz, než kolik za jeho služby zaplatíte.

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

V posledních letech výrazně poklesly ceny nemovitostí, ruku v ruce s nimi klesaly i úrokové sazby. Jako bonus se objevila ne úplně podařená důchodová reforma o jejíž výhodnosti pochybuje i řada skutečně velkých odborníků. Aktuální průběh ekonomické krize na Kypru nám ukazuje, že ani v bankách nemusí být naše peníze v bezpečí a i tam o ně (nebo jejich část) lze poměrně jednoduše přijít.

To všechno vede k tomu, že čím dál více lidí uvažuje o investici do nemovitostí.

Připravili jsme tedy pro Vás několik málo základních informací k tomu jak to s investicemi do nemovitostí funguje.

Ve zjednodušeném modelu se můžeme bavit o třech druzích investic do nemovitostí:

Krátkodobá – cílem je koupit nemovitost za velmi výhodnou cenu a následně ji prodat. Zisk je zde tvořen výhradně z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Tyto nemovitosti se obvykle kupují v dražbách, vyplácí z exekucí, či vykupují od přímých vlastníků ve zrychleném procesu. Pro tento typ investice je velmi vhodné mít celou kupní cenu v hotovosti.

Střednědobá – cílem je koupit nemovitost a v horizontu 3 až 5 let ji prodat. Zisk zde tvoří jednak příjmy z pronájmu a jednak rozdíl v kupní a prodejní ceně. Obvykle část nebo celá kupní cena je hrazena z hypotéky a v termínu fixace se byt prodává. Pro tento druh investice se hodí byty v rozvíjejících se lokalitách, případně na panelákových sídlištích.

Dlouhodobá – cílem je byt koupit a z jeho pronájmu dlouhodobě generovat zisky. Zisk zde tvoří jen příjmy z pronájmu. Běžně se značná část kupní ceny hradí z hypotéky.

Pro koho jsou investice do nemovitostí vhodné?

Zatímco u varianty krátkodobých investic je naprosto jasné, že k nim je potřeba hotovost v řádech stovek tisíc až milionů korun, u střednědobých a dlouhodobých variant umíme pracovat i s variantou nulové hotovosti a 100% financování nákupu z hypotéky. V podstatě jedinou podmínkou tak bývají čisté bankovní registry a schopnost kromě příjmu z budoucího pronájmu deklarovat i nějaký stávající zdroj ke splácení.

Podívejme se detailněji na konkrétní příklad:
Klienti kupují byt 2+kk na Chodově za účelem pronájmu. Kupní cena bytu je 1,8 milionu a obvyklý pronájem v dané lokalitě se pohybuje kolem 9 000Kč. Klienti mají v hotovosti 180 tisíc.

Hypotéka je tedy 1,62 milionu – měsíční splátka je 7 506Kč
Pokud klienti byt koupí a pronajmou – okamžitě získají měsíční výnos 1 500Kč měsíčně za rok je to 18 000Kč což je 10% z jejich investice a hypotéka se splácí sama.

Pokud se klient rozhodne po pěti letech nemovitost prodat – kromě výnosu cca 90 000 z nájmu získá klient další peníze díky tomu, že část hypotéky je již splacená – to je zhruba 240 tisíc. Po odečtech daní, zohlednění růstu cen nemovitostí a nájmů, výdajů na údržbu, inflace atd. lze získat krásný zisk okolo 260 tisíc – to je zúročení okolo 140% za 5 let.

JAK ZÍSKAT NEMOVITOST ZADARMO :)

JAK ZÍSKAT NEMOVITOST ZADARMO :)

Zdá se to být jako nemožný sen, ale skutečně to možné je a není to zdaleka ani příliš složité. Pro jednoduché pochopení toho, jak nabýt nemovitost a neplatit kupní cenu, si to pojďme ukázat na jednoduchém příkladu.

Řekněme si například, že se rozhodnu pořídit si byt v Praze v ceně 2MIO, ale nemám žádné vlastní prostředky a tudíž nemohu kupní cenu zaplatit. Možnost jak zaplatit kupní cenu je samozřejmě vzít si hypotéku a vzhledem k tomu, že opravdu nemám našetřené žádné úspory, nezbude mi nic jiného než si vzít od banky 100% kupní ceny. V současné chvíli je možné vzít si takový úvěr s úrokovou sazbou okolo 2,7% a při splatnosti úvěru až na 30 let vychází měsíční splátka okolo 8 100,- Kč/měs. Když se podíváme na možnosti pronájmu takového bytu, tak nám vyjde, že v průměru je možné jej pronajmout okolo 10tis za měs. Ve výsledku nám z toho tedy vychází to, že vlastně peníze z pronájmu nám sami platí měsíční splátku úvěru a my tedy nemusíme platit nic sami a vlastně jsme ani nemuseli dávat žádné vlastní prostředky při koupi. Pravdou je, že by někdo mohl říci, ale vždyť na tom nic nevydělávám, protože z toho momentálně žádný zisk nemám. To je samozřejmě pravda, protože výše pronájmu je rovna splátce úvěru a nám peníze na účtu nepřibývají. Ale je nutné si uvědomit, že jsme žádné vlastní peníze neinvestovali, půjčila je nám banka a my jí je vlastně splácíme z peněz nájemce a ne z vlastních.

V průběhu let fungování tohoto modelu se můžeme dále rozhodovat, jakým směrem půjdeme dál. Zda vše zachováme tak jak to je a vlastně po 30 letech bude úvěr splacen a my máme pronajatou nemovitost a peníze z pronájmu už nebudeme používat na splátku úvěru, ale stane se z toho naše renta, nebo po této době byt prodáme a peníze užijeme. Je samozřejmě možné měnit původní záměr a možnosti i během té 30ti leté doby a to tak že se může měnit výše a délka splátky úvěru v závislosti na vývoji finančního trhu, nebo byt během této doby prodat, nutno podotknout, že za nějakou dobu kdy byt vlastníme se samozřejmě část dluhu vůči bance splatila a s největší pravděpodobností i vzrostla hodnota nemovitosti, takže po prodeji a doplacení bance zbývající část dluhu z prodejní ceny nám nemalý obnos zbude (v závislosti na době jakou jsme nemovitost vlastnili).

Osobně si myslím, že tato možnost je nejvýhodnější právě v tuto dobu, kdy úrokové sazby se stále ještě drží na historickém minimu, ale již nám začínají pomalu stoupat. A s tím je spojena samozřejmě i výše nájemného. Není tajemstvím, že s rostoucím průměrem výše úrokové sazby roste i průměrná výše nájemného. To znamená, že pokud si dne vezmu úvěr s fixací na 5let, tak mám jistotu toho, že v příštích 5letech mám jistotu nejnižší úrokové sazby, ale zároveň možnost rostoucích nájmů.

Samozřejmě tento způsob získání nemovitosti není úplně bez jakýchkoliv rizik, ale v případě, že si člověk vše dopředu promyslí (výběr nemovitosti, produktu banky, možnosti, úskalí, ….) a poradí se s odborníkem, tak rizika dosti minimalizuje. V případě zájmu o více informací a možností, popřípadě již konkrétní představy nás kontaktujte a my Vám rádi na nezávazné schůzce vše vysvětlíme a poradíme