JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

Otázku: „Jaká banka má nejlepší hypotéky?“ dostávám s železnou pravidelností několikrát do měsíce a to jak od realitních makléřů, tak přímo od klientů. Většina lidí v tu chvíli očekává jasnou odpověď se jménem konkrétní banky.

Jak ale asi leckdo tuší, tak správná odpověď na tuto otázku neexistuje.

Bankovní trh v České republice je docela velký a ještě větší je konkurence na něm. Když nějaká banka vymyslí nový produkt nebo novou službu, tak ji velmi záhy začnou v různých obměnách všichni kopírovat, přesto však nelze jasně říci, kdo je nejlepší ani kdo je nejhorší. Vždy totiž záleží na konkrétní situaci a konkrétním klientovi.

Pokud bude Váš hypoteční poradce skutečně nezávislý, tak dříve než vám doporučí nějakou konkrétní banku a konkrétní řešení Vaší situace, tak uslyšíte řadu otázek. Mezi základní faktory, které ovlivňují výběr konkrétní banky, pak patří zejména tyto:

Jakou nemovitost kupujete?

Některé banky totiž nemají rády panelákové byty, jiné zase nefinancují rekreační nemovitosti nebo třeba výstavby rodinných domů.

Kolik máte vlastních prostředků?

Prostě ne každá banka poskytuje 100% hypotéky a zároveň existují v některých bankách omezení třeba na typ nemovitosti.

Kolik je Vám let a na jak dlouho chcete hypotéku?

Některá banka Vám půjčí až na 40 let. Někdo chce, abyste měli splaceno do 67, jinému stačí do 75 let vašeho věku.

Odkud jsou Vaše příjmy?

Velké rozdíly jsou zejména u podnikatelů a uznávání jejich příjmů, dále se pak řeší třeba příjmy v hotovosti nebo z jiné země než je ČR.

Jak rychle musí být hypotéka hotová?

Jsou banky, co to v případě potřeby zvládnou za tři dny – jinde tři týdny není žádný velký problém.

Na jak dlouho chcete fixaci a co mimořádné splátky?

Někde jsou mimořádné splátky zadarmo a jinde si pěkně připlatíte, někde je 5ti letá fixace levná, ale jinde může být od dost dražší.

Jaké máte výdaje a kolik?

Třeba kreditní kartu některé banky vůbec neřeší a jiné Vám vezmou 10% z limitu do výdajů a na hypotéku už pak třeba nedosáhnete. Zároveň různé banky mají různé požadavky na poměr příjmů a výdajů.

A takto bychom mohli s otázkami pokračovat ještě hodně dlouho. Je potřeba totiž znát nejen reklamní lákadla z televize a billboardů, ale i to, jak funguje metodika a proces schvalování v jednotlivých bankách.

I přes toto zůstává faktem, že velká trojka ve složení Komerční banka, Česká spořitelna a ČSOB (včetně dceřinek Hypoteční banky a Poštovní spořitelny) si rozdělí zhruba 75% trhu s hypotékami a všechny ostatní banky se pak dělí o ten relativně malý zbytek.

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ


Volá mi klient: „ Dobrý den, našel jsem si hezký dům a chtěl bych ho hradit hypotékou – pomůžete mi s ní? „
„Dobrý den – samozřejmě, ideální by bylo se sejít a probrat detaily osobně – kdy by se Vám to hodilo?“

Tak nějak začíná většina hypoték.

Pak si s klientem na schůzce povídáme o tom, co by jeho hypotéka měla umět, jaká by měla být atd. . Když si pak vybere vhodnou banku se kterou chce svůj dům financovat je jedním z následujících kroků odhad nemovitosti.

Tady se ale občas objeví nějaký zádrhel. Někdy se stane, že dohodnutá kupní cena neodpovídá ocenění předložené odhadcem. Problém je, že banky vycházejí z ceny stanovené odhadcem, nikoliv z kupní ceny. Klient je najednou konfrontován s tím, že on kupuje nemovitost třeba za dva miliony, ale v očích banky má dům hodnotu třeba jen milionosmsettisíc. Jak dál?

Napadají mne 4 nejčastější řešení:
1) Začít prostřednictvím realitní kanceláře jednat s majitelem o snížení ceny – hodně záleží na prodávajícím i na schopnostech realitní kanceláře. Bohužel většina prodávajících trvá na ceně pokud již byla podepsána rezervační smlouva.

2) Do koupě vložit více vlastních prostředků – pokud jimi disponujete je to samozřejmě nejjednodušší a nejlevnější řešení.

3) Od koupě odstoupit – zde většinou riskujete „propadnutí“ rezervační zálohy, která bývá běžně v desítkách tisíc korun.

4) Rozdíl uhradit z jiného úvěru – toto je asi nejčastěji používané řešení, zároveň je to ale řešení, které může nejvíc „provětrat Vaší peněženku“. Je velmi důležité zde na dofinancování zvolit vhodný produkt, který odpovídá potřebám a i možnostem klienta. Paradoxně tento „malý“ úvěr může klientům ve finále způsobovat mnohem větší trápení než vlastní hypotéka.

Vzhledem k tomu, že při financování bydlení může dojít ke „komplikacím“ doporučuji volit firmu, která má smlouvy s více bankami, protože právě kombinace několika produktů ve více bankách může být ve finále nejlevnější a zároveň jsou důležité zkušenosti a praxe.

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

REFINANCOVAT NEBO NEREFINANCOVAT

Myšleno je samozřejmě hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Jako obvykle bych chtěl říci, že odpověď rozhodně není jednoznačná.

Kdy nerefinancovat?

Drtivé většině lidí se nevyplatí refinancovat hypotéku mimo období fixace. Zatímco na termín fixace je možno hypotéku předčasně splatit (třeba novou hypotékou) zdarma, tak mimo tento termín obvykle klientům hrozí sankce, která může dosahovat astronomických rozměrů.

Proč refinancovat?

Pokud již hypotéku máte, zhruba měsíc před koncem platnosti úrokové sazby Vám Vaše stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu a je na Vás, zda ji přijmete či nikoliv. Háček je ale v termínu – měsíc předem někdy může být málo na to abyste si zmapovali trh, nechali schválit novou hypotéku a absolvovali celé administrativní kolečko (banky, katastry, pojišťovny,…).

Dalším aspektem je vývoj hypotečních produktů – pokud jste si brali hypotéku před 3 či 5 lety, produktové specifikace (poplatky, mimořádné splátky, potřebné pojištění, …) byly úplně jiné než jsou dnes. Za poslední dva roky udělaly hypotéky obrovský krok dopředu a valná většina věcí je dnes jednodušších a pro klienta přívětivějších. Díky refinancování tak můžete získat nejen nižší splátku, ale výrazně výhodnější další podmínky.

Kdy refinancovat?

Určitě na termín fixace – ale většina bank dnes umožňuje schválení až 12 měsíců dopředu. Můžete tak využít aktuálních extrémně nízkých sazeb a zajistit si tak příjemnější budoucnost.

Kolik to stojí?

Buď vůbec nic, nebo téměř nic. Většina bank dnes umožňuje schválení zdarma a i ocenění nemovitosti bývá bez poplatku. Změna banky tak nemusí stát žádné peníze a můžete na tom v podstatě jen vydělat.

Co je k tomu potřeba?

Většinou jen původní kupní smlouva, pojistka a úvěrová smlouva.

Ideální je svou hypotéku svěřit nějaké zkušené firmě zabývající se hypotékami – bude o Vás dlouhodobě pečovat a zajistí Vám dlouhodobě skutečně výhodné podmínky.

100% HYPOTÉKA

100% HYPOTÉKA

Mezi hypotečními poradci často přezdívaná „stovka“, je hypotéka, kterou si berete, pokud nechcete (anebo nemůžete) do koupě vkládat žádné vlastní prostředky. Vyplatí se vůbec a kdo ji má šanci získat?

Stoprocentní hypotéka je relativně nový produkt – první takovéto úvěry se více začali objevovat až kolem roku 2000 a jejich zlatá éra vlastně byla poměrně násilně ukončena krizí někdy okolo roku 2009. Dnes však stále existuje pár bank, které tento typ hypotéky celkem úspěšně poskytují – jsou zde ale jistá omezení.

Kdo je poskytuje

V tuto chvíli 100% hypotéky poskytují tyto banky:

  • Komerční banka
  • Hypoteční banka
  • ČSOB
  • Raiffeisen bank
  • Česká spořitelna – obvykle pouze pro své dlouhodobé klienty
  • UniCredit Bank
  • Sberbank
  • Equa bank

Mezi jednotlivými bankami jsou však poměrně výrazné rozdíly v tom s jakou ochotou a za jakých podmínek, jsou ochotny 100% hypotéku poskytnout. Rozdíly jsou zejména v úrokové sazbě (zde se pohybujeme v rozmezí 3,49% až do 4,49% v případě pětileté fixace), v poplatcích (za schválení si banky účtují od 0Kč až po 8000Kč) a v nutnosti sjednávání dalších produktů (zejména se jedná o životní pojištění, které zda banky poměrně často nekompromisně požadují).

Pojďme se detailněji podívat na celou problematiku:

Úroková sazba

Ta je zde obvykle okolo 3,7% – oproti hypotékám kde klient má alespoň 15% vlastních prostředků je tu rozdíl téměř jedno procento (běžně se stále obchodují hypotéky s úrokem kolem 2,9%). V řeči čísel by to mohlo vypadat třeba následovně:

Kupujete si nemovitost v hodnotě 2 000 000Kč a chcete hypotéku na 25 let s pětiletou fixací.

Pokud máte 15% vlastních prostředků

Hypotéka 1 700 000Kč – splátka 7 974Kč bez dalších poplatků

 

Pokud si chcete vzít 100% hypotéku

Hypotéka 2 000 000Kč – splátka 10 228Kč a dále je potřeba počítat s životním pojištěním v ceně okolo 500Kč měsíčně.

Na první pohled by se to mohlo zdát velký rozdíl a mohlo by to leckoho zviklat, zda si 100% hypotéku vůbec brát. Samozřejmě ale existuje i druhý pohled na věc.

Pokud si vezmete byt, který stojí okolo dvou milionů, tak nájem v něm je velmi pravděpodobně dost podobný splátce 100% hypotéky – peníze tak investujete sami do sebe a nikoliv „do kapsy“ někomu cizímu. Další věcí je pak růst ceny nemovitostí – možná máte dostatečný příjem na to, abyste našetřili v dohledné době oněch požadovaných 15% z kupní ceny, ale mezitím se realitní trh může vzpamatovat a stejně tak můžou začít stoupat úrokové sazby hypoték. Ve finále pak na tomto šetření a čekání můžete ještě poměrně výrazně prodělat.

V roce 2008 se totiž například panelákový 2+1 v Praze prodával okolo 2,3 milionů a úrok na hypotéce byl kolem 5,8%. Splátka 85% hypotéky by tenkrát vyšla na 12 358Kč. Ten stejný byt máte dnes o 300 tisíc levněji a i 100% hypotéka je o dva tisíce levnější (o 85% hypotéce raději nemluvě).

Kdo na 100% hypotéku má šanci dosáhnout?

Oproti přístupu bank před krizí se leccos změnilo. Banky u 100% hypoték zvýšily požadavky na příjmy (některé požadují čistý měsíční příjem 25 000Kč a více) a obecně výrazně při schvalování přitvrdily.

S 100% hypotékou budou mít velký problém (většinou neřešitelný) cizinci, lidé s historickým záznamem v bankovním registru, lidé s ne zcela průkaznými příjmy, atd.

Banky zde také velmi nerady dávají jakékoliv výjimky a individuální posouzení – prostě je tu k tomu konkurence moc netlačí.

Proč jsou 100% hypotéky tak komplikované?

K tomu existují dva hlavní důvody:

1) Velké množství nesplácených hypoték – v případě 100% hypoték je procento řádně nesplácených hypoték obvykle několikanásobně vyšší, než u hypoték kde klienti vkládali alespoň část prostředků z vlastních úspor. Banka tu tedy má výrazně vyšší rizikovou přirážku (zjednodušeně řečeno je to příspěvek řádně platících na ty méně poctivé, banka se tak chrání, aby se nedostala do finančních potíží)

2) Obtížná vymahatelnost – pokud dojde k nejhoršímu, klient nesplácí a banka v exekuci získá nemovitost neplatiče, tak jí zpravidla prodává v dražbě – tam však dostane jen zhruba 2/3 kupní ceny, ze získané částky se pak ještě odečítají další náklady banky (odměna exekutora, soudní výdaje,…) a tak nejen že banka nevydělá na úrocích, ale velmi často naopak přijde i o část peněz, které dlužníkovi poskytla.

Náhradní řešení?

Pokud si nechcete nebo nemůžete brát 100% hypotéku, tak zde existují jistá řešení. Tím bývá kombinace hypotéky do 85% a nějaké dalšího úvěru – z důvodů nízkých sazeb a relativně dobré dostupnosti to bývá nejčastěji úvěr ze stavebního spoření. Tady pak je potřeba důkladně spočítat, jestli se daná varianta skutečně vyplatí, nebo se jedná jen o úsporu zdánlivou.

Druhým řešením je zástava další nemovitostí – pokud kromě kupované nemovitosti dáte do zástavy (třeba jen dočasně) nějakou další nemovitost, tak se rázem můžete dostat do režimu 85% hypotéky a tím do jednoduššího schvalování a nižších úrokových sazeb. Nejčastějším řešením tu bývá dočasné ručení nemovitostí někoho z rodiny.

Pokud se tedy rozhodnete pro 100% hypotéku – doporučuji vše velmi dobře projít, propočítat a při sjednávání být ještě o něco obezřetnější než u „klasické“ hypotéky.