HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

Máte si vzít hypotéku a bydlet ve vlastním nebo si máte spíš pronajímat byt a nevázat se? Většina klientů, kteří k nám přijdou už tohle mají rozmyšlené, ale opakování je matka moudrosti 🙂

Kdy je lepší nájem?

V případech kdy si nejste jistí, že v místě svého současného bydliště budete chtít dlouhodobě zůstat (třeba kvůli studiu či práci).

Pokud jsou vaše příjmy nestálé nebo jste zaměstnáni jen krátce.

Když byste si mohli dovolit jen menší byt, jaký skutečně potřebujete, nebo v dohledné době budete potřebovat.

Pokud se o nemovitost nechcete starat a většinu věcí chcete nechat na majiteli.

Když se rádi stěhujete.

Kdy je lepší hypotéka?

V podstatě ve valné většině ostatních případů. Hypotéky jsou teď tak levné, že splátka hypotéky vychází téměř vždy levněji než nájemné ve stejném bytě. Navíc pokud se rozhodnete přestěhovat někam jinam, tak můžete byt buď prodat, nebo pronajmout (a hypotéka se tak vlastně bude splácet sama).

Zároveň je nemovitost jednou z nejjistějších a nejméně rizikových investicí.

Důležitým aspektem je pak jistě růst cen nájemného a vývoj splácení hypotéčního úvěru. Velmi zjednodušeně řečeno je to tak, že splátka hypotéky je po celou dobu splácení zhruba stejná, zatímco ceny nájemného z dlouhodobého hlediska rostou. Jestliže za nájem nyní platíte třeba 1/3 svého příjmu, tak i v budoucích letech to tak díky růstu cen nájmů zůstane. Pokud ale nyní za hypotéku budete dávat 1/3 svého platu a váš plat poroste (třeba jen velmi pomalu), tak se časem tento poměr začne výrazně zlepšovat a z vaší výplaty vám na ostatní výdaje a utrácení bude zbývat čím dál více peněz.

Jistě by Vás zajímalo, jak jsme na tom ve srovnání s „Vyspělou západní Evropou“. Pravda je taková, že v těchto zemích jsou značné rozdíly, ale pokud vše zprůměrujeme, tak hypotéku má v cílové skupině (lidé ve věku 30-50 let) zhruba 55% obyvatelstva, což je číslo výrazně vyšší než v ČR.

Hypotéka se tak stává pro řadu lidí mnohem lepším a výhodnějším řešením než pronájem. Pokud by Vás zajímalo, jak by všechny tyto úvahy vypadaly v částkách a přímo Vám na míru, tak se na nás klidně obraťte.

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

JAKÁ BANKA MÁ NEJLEPŠÍ HYPOTÉKY?

Otázku: „Jaká banka má nejlepší hypotéky?“ dostávám s železnou pravidelností několikrát do měsíce a to jak od realitních makléřů, tak přímo od klientů. Většina lidí v tu chvíli očekává jasnou odpověď se jménem konkrétní banky.

Jak ale asi leckdo tuší, tak správná odpověď na tuto otázku neexistuje.

Bankovní trh v České republice je docela velký a ještě větší je konkurence na něm. Když nějaká banka vymyslí nový produkt nebo novou službu, tak ji velmi záhy začnou v různých obměnách všichni kopírovat, přesto však nelze jasně říci, kdo je nejlepší ani kdo je nejhorší. Vždy totiž záleží na konkrétní situaci a konkrétním klientovi.

Pokud bude Váš hypoteční poradce skutečně nezávislý, tak dříve než vám doporučí nějakou konkrétní banku a konkrétní řešení Vaší situace, tak uslyšíte řadu otázek. Mezi základní faktory, které ovlivňují výběr konkrétní banky, pak patří zejména tyto:

Jakou nemovitost kupujete?

Některé banky totiž nemají rády panelákové byty, jiné zase nefinancují rekreační nemovitosti nebo třeba výstavby rodinných domů.

Kolik máte vlastních prostředků?

Prostě ne každá banka poskytuje 100% hypotéky a zároveň existují v některých bankách omezení třeba na typ nemovitosti.

Kolik je Vám let a na jak dlouho chcete hypotéku?

Některá banka Vám půjčí až na 40 let. Někdo chce, abyste měli splaceno do 67, jinému stačí do 75 let vašeho věku.

Odkud jsou Vaše příjmy?

Velké rozdíly jsou zejména u podnikatelů a uznávání jejich příjmů, dále se pak řeší třeba příjmy v hotovosti nebo z jiné země než je ČR.

Jak rychle musí být hypotéka hotová?

Jsou banky, co to v případě potřeby zvládnou za tři dny – jinde tři týdny není žádný velký problém.

Na jak dlouho chcete fixaci a co mimořádné splátky?

Někde jsou mimořádné splátky zadarmo a jinde si pěkně připlatíte, někde je 5ti letá fixace levná, ale jinde může být od dost dražší.

Jaké máte výdaje a kolik?

Třeba kreditní kartu některé banky vůbec neřeší a jiné Vám vezmou 10% z limitu do výdajů a na hypotéku už pak třeba nedosáhnete. Zároveň různé banky mají různé požadavky na poměr příjmů a výdajů.

A takto bychom mohli s otázkami pokračovat ještě hodně dlouho. Je potřeba totiž znát nejen reklamní lákadla z televize a billboardů, ale i to, jak funguje metodika a proces schvalování v jednotlivých bankách.

I přes toto zůstává faktem, že velká trojka ve složení Komerční banka, Česká spořitelna a ČSOB (včetně dceřinek Hypoteční banky a Poštovní spořitelny) si rozdělí zhruba 75% trhu s hypotékami a všechny ostatní banky se pak dělí o ten relativně malý zbytek.

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

Zní to jako bláznovství – investovat, když nemám co. Ale je tu řada dobrých příležitostí jak investovat a slušně vydělat peníze bez toho, že byste na začátku museli mít stovky tisíc nebo dokonce miliony. Klíčem úspěchu je v tomto případě chytrá kombinace hypotéky a dobré koupě nemovitosti.

V praxi si můžeme vysvětlit dva modelové případy.

Krátkodobá investice

Naskytla se Vám příležitost koupit byt, dům nebo pozemek za dobrou cenu a víte, že když to obratem prodáte, tak můžete vydělat stovky tisíc? Banky poslední dobou čím dál častěji nabízejí hypotéky, které je možné kdykoliv splatit nebo je možné je splatit třeba 4krát do roka – oboje bez jakýchkoliv sankcí. Sice na takové hypotéce budete mít o něco vyšší úrok, ale to Vám může být vlastně skoro jedno, protože vy zaplatíte jen pár splátek a pak celou hypotéku doplatíte.

Samozřejmě je ideální, pokud sami o sobě máte dostatečný příjem na to, abyste na takovouto investiční hypotéku dosáhli, pokud to ale z nějakého důvodu není možné, tak se dá za určitých okolností počítat s budoucími příjmy třeba z pronájmu, případně se můžete vydat cestou hypotéky bez doložení příjmů.

Celé to pak funguje tak, že investiční nemovitost koupíte na hypotéku a až ji prodáte, tak část kupní ceny půjde na doplacení hypotéky a zbytek rovnou Vám na účet.

Dlouhodobé investice

Nemovitosti určené na dlouhodobou investici se nemusí nutně kupovat za nějaké skvělé ceny, které budou výrazně nižší než běžné tržní (i když i zde je to samozřejmě velmi žádoucí). Stačí si jen analyzovat celou situaci na trhu nemovitostí v okolí a můžete se směle pustit do práce. Díky supernízkým úrokovým sazbám pak není problém získat hypotéku na 100% kupní ceny a přitom mít splátku hypotéky nižší než kolik pak bude nájemné, za které budete nemovitost pronajímat.

Ať už se rozhodnete pro libovolně dlouhou investici, vždy je nutná velmi dobrá analýza jak vašich finančních možností, tak kupované nemovitosti. Pokud oba parametry nesprávně nastavíte, tak se místo vysněného zisku můžete dočkat obrovského průšvihu a prodělat obrovské peníze. Ideální je svěřit se do rukou odborníka – sice mu budete muset zaplatit nějakou částku, ale ve většině případů vám dobré rady odborníka vydělají víc peněz, než kolik za jeho služby zaplatíte.

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

V posledních letech výrazně poklesly ceny nemovitostí, ruku v ruce s nimi klesaly i úrokové sazby. Jako bonus se objevila ne úplně podařená důchodová reforma o jejíž výhodnosti pochybuje i řada skutečně velkých odborníků. Aktuální průběh ekonomické krize na Kypru nám ukazuje, že ani v bankách nemusí být naše peníze v bezpečí a i tam o ně (nebo jejich část) lze poměrně jednoduše přijít.

To všechno vede k tomu, že čím dál více lidí uvažuje o investici do nemovitostí.

Připravili jsme tedy pro Vás několik málo základních informací k tomu jak to s investicemi do nemovitostí funguje.

Ve zjednodušeném modelu se můžeme bavit o třech druzích investic do nemovitostí:

Krátkodobá – cílem je koupit nemovitost za velmi výhodnou cenu a následně ji prodat. Zisk je zde tvořen výhradně z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Tyto nemovitosti se obvykle kupují v dražbách, vyplácí z exekucí, či vykupují od přímých vlastníků ve zrychleném procesu. Pro tento typ investice je velmi vhodné mít celou kupní cenu v hotovosti.

Střednědobá – cílem je koupit nemovitost a v horizontu 3 až 5 let ji prodat. Zisk zde tvoří jednak příjmy z pronájmu a jednak rozdíl v kupní a prodejní ceně. Obvykle část nebo celá kupní cena je hrazena z hypotéky a v termínu fixace se byt prodává. Pro tento druh investice se hodí byty v rozvíjejících se lokalitách, případně na panelákových sídlištích.

Dlouhodobá – cílem je byt koupit a z jeho pronájmu dlouhodobě generovat zisky. Zisk zde tvoří jen příjmy z pronájmu. Běžně se značná část kupní ceny hradí z hypotéky.

Pro koho jsou investice do nemovitostí vhodné?

Zatímco u varianty krátkodobých investic je naprosto jasné, že k nim je potřeba hotovost v řádech stovek tisíc až milionů korun, u střednědobých a dlouhodobých variant umíme pracovat i s variantou nulové hotovosti a 100% financování nákupu z hypotéky. V podstatě jedinou podmínkou tak bývají čisté bankovní registry a schopnost kromě příjmu z budoucího pronájmu deklarovat i nějaký stávající zdroj ke splácení.

Podívejme se detailněji na konkrétní příklad:
Klienti kupují byt 2+kk na Chodově za účelem pronájmu. Kupní cena bytu je 1,8 milionu a obvyklý pronájem v dané lokalitě se pohybuje kolem 9 000Kč. Klienti mají v hotovosti 180 tisíc.

Hypotéka je tedy 1,62 milionu – měsíční splátka je 7 506Kč
Pokud klienti byt koupí a pronajmou – okamžitě získají měsíční výnos 1 500Kč měsíčně za rok je to 18 000Kč což je 10% z jejich investice a hypotéka se splácí sama.

Pokud se klient rozhodne po pěti letech nemovitost prodat – kromě výnosu cca 90 000 z nájmu získá klient další peníze díky tomu, že část hypotéky je již splacená – to je zhruba 240 tisíc. Po odečtech daní, zohlednění růstu cen nemovitostí a nájmů, výdajů na údržbu, inflace atd. lze získat krásný zisk okolo 260 tisíc – to je zúročení okolo 140% za 5 let.

JAK ZÍSKAT NEMOVITOST ZADARMO :)

JAK ZÍSKAT NEMOVITOST ZADARMO :)

Zdá se to být jako nemožný sen, ale skutečně to možné je a není to zdaleka ani příliš složité. Pro jednoduché pochopení toho, jak nabýt nemovitost a neplatit kupní cenu, si to pojďme ukázat na jednoduchém příkladu.

Řekněme si například, že se rozhodnu pořídit si byt v Praze v ceně 2MIO, ale nemám žádné vlastní prostředky a tudíž nemohu kupní cenu zaplatit. Možnost jak zaplatit kupní cenu je samozřejmě vzít si hypotéku a vzhledem k tomu, že opravdu nemám našetřené žádné úspory, nezbude mi nic jiného než si vzít od banky 100% kupní ceny. V současné chvíli je možné vzít si takový úvěr s úrokovou sazbou okolo 2,7% a při splatnosti úvěru až na 30 let vychází měsíční splátka okolo 8 100,- Kč/měs. Když se podíváme na možnosti pronájmu takového bytu, tak nám vyjde, že v průměru je možné jej pronajmout okolo 10tis za měs. Ve výsledku nám z toho tedy vychází to, že vlastně peníze z pronájmu nám sami platí měsíční splátku úvěru a my tedy nemusíme platit nic sami a vlastně jsme ani nemuseli dávat žádné vlastní prostředky při koupi. Pravdou je, že by někdo mohl říci, ale vždyť na tom nic nevydělávám, protože z toho momentálně žádný zisk nemám. To je samozřejmě pravda, protože výše pronájmu je rovna splátce úvěru a nám peníze na účtu nepřibývají. Ale je nutné si uvědomit, že jsme žádné vlastní peníze neinvestovali, půjčila je nám banka a my jí je vlastně splácíme z peněz nájemce a ne z vlastních.

V průběhu let fungování tohoto modelu se můžeme dále rozhodovat, jakým směrem půjdeme dál. Zda vše zachováme tak jak to je a vlastně po 30 letech bude úvěr splacen a my máme pronajatou nemovitost a peníze z pronájmu už nebudeme používat na splátku úvěru, ale stane se z toho naše renta, nebo po této době byt prodáme a peníze užijeme. Je samozřejmě možné měnit původní záměr a možnosti i během té 30ti leté doby a to tak že se může měnit výše a délka splátky úvěru v závislosti na vývoji finančního trhu, nebo byt během této doby prodat, nutno podotknout, že za nějakou dobu kdy byt vlastníme se samozřejmě část dluhu vůči bance splatila a s největší pravděpodobností i vzrostla hodnota nemovitosti, takže po prodeji a doplacení bance zbývající část dluhu z prodejní ceny nám nemalý obnos zbude (v závislosti na době jakou jsme nemovitost vlastnili).

Osobně si myslím, že tato možnost je nejvýhodnější právě v tuto dobu, kdy úrokové sazby se stále ještě drží na historickém minimu, ale již nám začínají pomalu stoupat. A s tím je spojena samozřejmě i výše nájemného. Není tajemstvím, že s rostoucím průměrem výše úrokové sazby roste i průměrná výše nájemného. To znamená, že pokud si dne vezmu úvěr s fixací na 5let, tak mám jistotu toho, že v příštích 5letech mám jistotu nejnižší úrokové sazby, ale zároveň možnost rostoucích nájmů.

Samozřejmě tento způsob získání nemovitosti není úplně bez jakýchkoliv rizik, ale v případě, že si člověk vše dopředu promyslí (výběr nemovitosti, produktu banky, možnosti, úskalí, ….) a poradí se s odborníkem, tak rizika dosti minimalizuje. V případě zájmu o více informací a možností, popřípadě již konkrétní představy nás kontaktujte a my Vám rádi na nezávazné schůzce vše vysvětlíme a poradíme

POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI

POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI

Kupujete byt či dům? Pokud chcete koupit financovat hypotékou, tak po Vás banka bude chtít pojištění nemovitosti proti živelným katastrofám. A pokud koupi financujete z vlastních prostředků, tak bychom Vám pojištění stejně doporučili – je to investice, která se jistě vyplatí. 

 Pojištění nemovitosti je vlastně pojištění stavebních součástí nemovitosti (zdi, podlahy, střecha,…) a tak je celé koncipováno tak, aby pokrývalo možná rizika vztahující se k těmto věcem. Běžně pojistky poskytují ochranu proti požárům, vytopení jak sousedy, tak povodní, ale v pojistných podmínkách najdete i takové kuriozity, jako pád letadla.

Důležitým aspektem, který výrazně ovlivňuje cenu pojištění a vlastně i jeho možnost uzavření je povodňová lokalita. Po posledních povodních se začalo hodně pracovat na změnách povodňových map. Pokud by Vaše nemovitost byla v oblasti s vysokým rizikem záplav, tak ji pojišťovna proti tomuto riziku vůbec nebude chtít pojistit – což může do budoucna představovat velký problém – proto Vám doporučujeme se takové nemovitosti raději vyhnout. Povodňovou zónu si sami můžete zjistit na této adrese: RISKPORTAL

Pokud potřebujete pojistku už ke schválení hypotéky, tak doporučujeme ji dát bance pouze v návrhu – tj. nepodepsanou. Pokud totiž podepíšete pojistku a Váš pojišťovací makléř ji doručí do pojišťovny, tak byste po nějakou dobu museli platit a to i v případě, že byste nemovitost nakonec vůbec nekoupili.

U koho pojistku uzavřít?

Na českém trhu působí celá řada pojišťoven, většina z nich je součástí nějakých velkých nadnárodních pojišťovacích koncernů a to je mnohdy poměrně velká výhoda. Ze zkušenosti vlastních, tak mých klientů doporučuji pojistky uzavírat u „velkých“ pojišťoven. Ty sice většinou nemají nejnižší pojistnou částku, ale oproti tomu nabízejí velmi dobrý klientský servis – v případě pojistné události, jsou pak schopny vše řešit poměrně rychle a pružně. Pojistka je určitě věc, kde se šetření nevyplácí – pojišťovny zpravidla nabízejí několik balíčků (různé stupně toho co všechno je jak dobře pojištěno) – určitě bych sahal ve většině případů po nejvyšších balíčcích a na ty nejnižší bych pro jistotu zapomněl.

Na kolik nemovitost pojistit?

Pojistku je dobré uzavírat na výši kupní ceny a to bez ohledu na to jak velkou si berete hypotéku. Pokud totiž kupujete dům třeba za dva miliony a pojistíte ho jen na jeden milion, tak značně riskujete. Může se totiž stát, že Vám pak pojišťovna pojistné vůbec nevyplatí, protože nemovitost byla podpojištěná. Druhá možnost je, že Vám pojišťovna vyplatí jen polovinu pojistky. Ať tak či onak – velmi na tom proděláte.

Zároveň ej dobré se s pojišťovnou domluvit na valorizaci pojistné částky. To znamená, že pojišťovna sama sleduje, jak rostou ceny nemovitostí a úměrně tomu snižuje nebo zvyšuje částku na jakou je vaše nemovitost pojištěna – nemusíte tak sami nic dělat a pojišťovna vše hlídá za vás (a nutno říci, že velmi dobře).

Jak často platit?

Většina pojišťoven počítá s placením pojistného jednou ročně. Pokud z nějakého důvodu chcete platit třeba ve čtvrtletních intervalech, tak je potřeba počítat s mírným navýšením roční částky (zpravidla o 5-10%).

Pokyn k první platbě většinou dostanete při sjednání pojistky, pokud jde o platby následující, tak tam Vám vždy pojišťovna předem pošle informace kdy, kam a kolik zaplatit (tyto informace klient obdrží zhruba měsíc předem). Pokud by se ale stalo, že Vám tato informace z nějakého důvodu nedorazí, tak tím nezaniká povinnost pojistku uhradit – nejjednodušší je zavolat na infolinku pojišťovny a poradit se s nimi jak dál postupovat.

Kolik to bude stát?

Pojistné není nikterak vysoké – zjednodušeně se dá říci, že na jeden milion hodnoty nemovitosti Vás bude stát 800-1000Kč ročně. Určitě to není zanedbatelná částka, ale ve srovnáních s tím kolik by Vás stál třeba nový dům, pokud byste vyhořeli, je to jistě rozumně vynaložená částka.

S pojištěním nemovitosti raději neotálejte – být připraven je tady víc než na místě.