PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

PROČ NEŽÁDAT O HYPOTÉKU VE DVOU BANKÁCH SOUČASNĚ

Občas nějakého klienta napadne, že by bylo dobré si podat žádost o hypotéku ve dvou (a více) bankách současně a následně si pak vybere tu lepší variantu. Tohle zní jako skvělý plán, ale to platí jen pokud nevíte, jak hypotéky fungují a netušíte, jakou paseku tím můžete způsobit. Pojďme se podívat na konkrétní důvody, proč se tohle prostě nedělá.

PODEZŘENÍ Z ÚVĚROVÉHO PODVODU

Každá banka svého klienta před poskytnutím hypotéky ověřuje v bankovním registru (cbcb.cz) a v tom se objeví už i žádost o úvěr. Jeden den tedy zažádáte v bance A o hypotéku a dva dny na to v bance B – banka B pak vidí, že žádost o stejnou hypotéku už máte podanou někde jinde. Řada bank pak v tuto chvíli velmi zbystří a v některých bankách okamžitě padáte do segmentu rizikových klientů, kteří jsou mnohem detailněji prověřováni a riskujete, že budete dokládat mnohem více podkladů a i šance na schválení hypotéky se tím mohou zmenšit.

POPLATKY

Pokud rozjedete dvě žádosti o hypotéku, tak riskujete, že i řadu poplatků zaplatíte dvakrát – jednat se může třeba o poplatky za odhad, za schválení atd. . Tohle platí i v případě, že jsou úvěry sjednávány v nějaké akci, kde jsou tyto poplatky standardně zdarma – jde o to, že banka poplatky odpustí klientovi, který si u ní hypotéku vezme (protože pak vydělá na úrocích) , pokud ale od hypotéky odstoupíte, tak vás tyto poplatky většinou neminou. Reálně se tu bavíme o částce řádově kolem deseti tisíc.

ZHROŠENÍ POZICE DO BUDOUCNA

Nechali jste si schválit hypotéku v bance A i B – logicky ale jednu nemůžete podepsat a tak ji zrušíte. Banka u které byla připravená hypotéka zrušena vás pak často dá na vlastní seznam rizikových klientů a až pak v budoucnu budete žádat klidně o úplně jiný produkt (leasing na auto, kreditní kartu, spotřebitelský úvěr… ) tak vám produkt nemusí schválit nebo vám ho neposkytnou za tak výhodných podmínek.

MOŽNOST ZAMÍTNUTÍ ÚVĚRU

Pokud žádáte ve dvou bankách současně a z nějakého důvodu vám obě banky úvěr zamítnou, tak máte opravdu velký problém. Zamítnuté hypotéky jsou totiž pro řadu bank natolik negativním příznakem, že vám pak zmítnou i jakékoliv další úvěry a to klidně po dobu dalších 4 let.

OPRAVDU POZNÁTE CO JE LEPŠÍ A LEVNĚJŠÍ

Tak se to povedlo a obě banky vám hypotéku schválili – před vámi teď leží dvě úvěrové smlouvy a vy se máte rozhodnout, která je lepší. K tomu abyste zjistili co je pro vás skutečně lepší (levnější) ale kromě dobrých matematických znalostí musíte mít i velmi rozvinuté analytické myšlení a zároveň detailně znát specifikace úvěru (i nad rámec toho co je v úvěrové smlouvě). Řada lidí se v tuto chvíli rozhodne podle výše úrokové sazby – to je ale pohled velmi krátkozraký, celá věc je totiž téměř vždy výrazně složitější a tak úrok, který je třeba o 0,3% vyšší ve finále může stát o stovky tisíc méně než úrok, který je nižší.

MYSLETE NA SVÉHO PORADCE

Pokud sjednáváte hypotéku s hypotečním/finančním poradcem, tak byste měli vědět, že on je placen za hotový a podepsaný úvěr – pokud si tedy vyberete úvěr, který vám nepřipravil on, tak jste ho připravili o mnoho hodin času a často i nemálo peněz, které do přípravy úvěru vložil. Možná si řeknete, že by o to nemusel přijít, kdyby vám vyjednal lepší podmínky – ale jste si opravdu tak jistí, že vaše varianta je lepší než ta jeho?

A jak z toho tedy ven? Jednoduše – všechen ten čas a energii věnujte výběru banky už před podáním žádosti. Promyslete si, co chcete, jaká hypotéka má být, jestli chcete hypotéku s nejnižším úrokem nebo hypotéku, která je nejlevnější. Pokud si čímkoliv nejste jistí, tak si to nechte vysvětlit od svého hypotéčního/finančního poradce a pokud nezná odpovědi, tak si najděte jiného. Až na velmi velmi specifické výjimky ale nepodávejte hypotéku současně ve dvou bankách – většinou budete vy ten, kdo na to doplatí.

 

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ

KDYŽ ODHAD NEVYCHÁZÍ


Volá mi klient: „ Dobrý den, našel jsem si hezký dům a chtěl bych ho hradit hypotékou – pomůžete mi s ní? „
„Dobrý den – samozřejmě, ideální by bylo se sejít a probrat detaily osobně – kdy by se Vám to hodilo?“

Tak nějak začíná většina hypoték.

Pak si s klientem na schůzce povídáme o tom, co by jeho hypotéka měla umět, jaká by měla být atd. . Když si pak vybere vhodnou banku se kterou chce svůj dům financovat je jedním z následujících kroků odhad nemovitosti.

Tady se ale občas objeví nějaký zádrhel. Někdy se stane, že dohodnutá kupní cena neodpovídá ocenění předložené odhadcem. Problém je, že banky vycházejí z ceny stanovené odhadcem, nikoliv z kupní ceny. Klient je najednou konfrontován s tím, že on kupuje nemovitost třeba za dva miliony, ale v očích banky má dům hodnotu třeba jen milionosmsettisíc. Jak dál?

Napadají mne 4 nejčastější řešení:
1) Začít prostřednictvím realitní kanceláře jednat s majitelem o snížení ceny – hodně záleží na prodávajícím i na schopnostech realitní kanceláře. Bohužel většina prodávajících trvá na ceně pokud již byla podepsána rezervační smlouva.

2) Do koupě vložit více vlastních prostředků – pokud jimi disponujete je to samozřejmě nejjednodušší a nejlevnější řešení.

3) Od koupě odstoupit – zde většinou riskujete „propadnutí“ rezervační zálohy, která bývá běžně v desítkách tisíc korun.

4) Rozdíl uhradit z jiného úvěru – toto je asi nejčastěji používané řešení, zároveň je to ale řešení, které může nejvíc „provětrat Vaší peněženku“. Je velmi důležité zde na dofinancování zvolit vhodný produkt, který odpovídá potřebám a i možnostem klienta. Paradoxně tento „malý“ úvěr může klientům ve finále způsobovat mnohem větší trápení než vlastní hypotéka.

Vzhledem k tomu, že při financování bydlení může dojít ke „komplikacím“ doporučuji volit firmu, která má smlouvy s více bankami, protože právě kombinace několika produktů ve více bankách může být ve finále nejlevnější a zároveň jsou důležité zkušenosti a praxe.