KRÁTKODOBÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ANEB SPEKULATIVNÍ NÁKUP

KRÁTKODOBÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ANEB SPEKULATIVNÍ NÁKUP

Pokud se budeme bavit o krátkodobých investicích do nemovitostí, tak se zpravidla pohybujeme v módu spekulativní koupě a následného prodeje během několika málo měsíců. Na rozdíl od dlouhodobých investicí jsou zde zpravidla výrazně vyšší výnosy, ale taká vyšší rizika a chce to umět dobře počítat, aby se nakonec nestalo, že na celé transakci proděláte. Dnes si představíme několik základních pravidel a kritérií, na které byste určitě neměli zapomenout.

Jak vlastně na to?

Základní pravidlo krátkodobých investic spočívá v nákupu za výrazně nižší než tržní ceny s tím, že v podstatě obratem začnete koupenou nemovitost prodávat za vyšší cenu a rozdíl pak činí váš hrubý zisk. Nejčastěji se k takto výhodným koupím dá dostat prostřednictvím dražeb na řadě českých specializovaných portálů – například: https://www.exdrazby.cz/ nebo http://www.eurodrazby.cz/

Co kupovat a prodávat?

Ideální jsou byty ve větších městech – rychle se prodávají a není s nimi tolik starostí jako s domy. Zejména v Praze je v poslední době v dražbách obrovská konkurence a tak se často ceny šplhají velmi vysoko a je tedy potřeba být velmi opatrný. Jako výrazně lepší se jeví investice na úrovni zhruba krajských měst. Jako méně vhodné se pak jeví rekreační nemovitosti a pozemky, kde je trh až na výjimky výrazně pomalejší a tak na návrat svých peněz můžete čekat poměrně dlouho.

Toto pravidlo je samozřejmě nesmírně zjednodušené – je potřeba věnovat hodně času tomu, aby člověk věděl ve kterém městě a v jaké lokalitě kupovat, zde ceny na trhu spíš rostou nebo klesají a jaký lze očekávat vývoj a rychlost vrácení peněz. Zkušení investoři tyto zkušenosti sbírají většinou řadu let.

Kolik na tom vydělám?

To hodně záleží na tom, jak dobře koupíte a prodáte, ale je potřeba počítat i s vysokou nákladovostí při těchto transakcích. Jako ukázku si můžeme vzít byt koupený za 1 milion a prodaný za 1,2 milionu. Nezkušený investor teď zajásá, že vydělal 200tisíc a to je krásných 20% zhodnocení na jediné transakci – ono to ale není zdaleka tak růžové. Těch 200 tisíc můžeme pro naše potřeby pojmenovat třeba hrubým ziskem a začneme od něj odečítat náklady. Prvním nákladem je daň z nabytí nemovitosti, kterou budete muset zaplatit jako kupující (v případě dražby platí daň kupující) – daň je 4% a tedy 40 000Kč. Další daní je pak ta, kterou zaplatíte jako prodávající (zde nás snad v dohledné době čeká změna a daň bude platit kupující) – zase se jedná o 4% a tedy 48 000Kč. V tuto chvíli Vám zbývá 112 000Kč – pokud ale nesplníte zákonem stanovené podmínky, tak Vás čeká daň ze zisku ve výši 15% – na Vás tedy zbývá 95 200Kč. Další náklady pak jsou v případě, že se při prodeji necháte zastupovat realitní kanceláří – její odměna bude v desítkách tisíc. Pokud budete vše vyřizovat sami, tak vás čekají náklady na přípravu kupních smluv, dojíždění na prohlídky a inzerce bytu – opět nemalé peníze a také spousta času a energie. Je tedy potřeba mít dopředu hodně dobře spočítáno do čeho investovat a čemu se raději vyhnout.

Krátkodobé investice nejsou rozhodně pro každého, ale pokud do nich proniknete, tak se mohou stát velmi dobrým živobytím a přinést Vám opravdu zajímavé peníze.

POPLATKY ZA HYPOTÉKU

POPLATKY ZA HYPOTÉKU

Rozhodli jste si vzít hypotéku a přemýšlíte kolik Vás to bude stát?

Nová hypotéka může být spojena s celou řadou poplatků – ty jsou někdy v desítkách korun, ale některé mohou být i v desítkách tisíc. Při správném nastavení hypotéky se dá za určitých okolností řadě těchto poplatků vyhnout nebo je alespoň snížit.

Obecně bychom poplatky mohli rozdělit do několika kategorií.

Poplatek za vedení hypotéky

Tento tolik mediálně propíraný poplatek dnes už většina bank nevyužívá. Není to ale teak dávno, kdy většina bank měla tento poplatek nastaven na částku 150Kč měsíčně. Při prostém násobení byste zjistili, že za 30 let hypotéky byste zaplatili 54 000 jen na tomto poplatku – to třeba při úvěru na jeden milion dělá více než 5% úvěru a to je opravdu hodně.

S poplatkem 150Kč se ještě můžete setkat u ČSOB a Hypoteční banky (kde v obou případech lze bez potíží domluvit jeho zrušení) a u Oberbank.

Poplatek za schválení hypotéky

Tento poplatek si dneska stále většina bank účtuje. Výše poplatku se pohybuje v rozmězí od 2900 Kč po neuvěřitelných 25 000Kč. Individuálně lze vyjednat odpuštění tohoto poplatku, ale velmi záleží na konkrétní bance a na šikovnosti vašeho hypotečního poradce.

Posledních pár let se pravidelně na jaře a na podzim konají velké hypoteční kampaně, kdy řada bank v jejich rámci poplatek odpouští – snaží se tak nalákat váhavé klienty. Občas to banky ale dělají tak, že odpuštění poplatku podmiňují uzavřením dalších doprovodných produktů (nejčastěji životní pojištění) a pak je úspora jen zdánlivá – ušetříte tisícovky za sjednání úvěru, ale zaplatíte desítky až stovky tisíc za pojištění.

Poplatek za čerpání na návrh na vklad (na plombu)

Pokud při čerpání Vaší hypotéky nechcete čekat skoro měsíc na zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí, tak můžete využít právě zmiňovanou službu. Opět ji má většina bank zpoplatněnou a to částkou od 1500 do 1900Kč. Tento poplatek banky odpouští snad nejméně ochotně ze všech.

Poplatek za odhad

Někde to jde zadarmo a někde za 6500. Nejlevněji vychází odhady v Praze a ve velkých městech – řada bank totiž využívá vlastní cenové mapy a tak umí udělat „odhady od stolu“, ty jsou buď úplně zdarma nebo maximálně za 1000Kč. Trochu složitější je to s oceňováním domů a pozemků – tam až na výjimky musí vždy odhadce a je tak potřeba počítat s částkou okolo 4500Kč.

I v tomto případě se občas objevují kampaně, kdy banky tento poplatek odpouští.

Poplatek za další čerpání hypotéky     

Pokud třeba stavíte rodinný dům a všechny peníze z hypotéky neodejdou v jedné platbě, tak některé banky od Vás budou chtít poplatek za druhé a další čerpání (zpravidla 500-1000Kč). Tento poplatek ale využívá jen málo bank.

Poplatek za změnu úvěru

Když se rozhodnete ve svém úvěru něco změnit (třeba dobu čerpání hypotéky, splátku, zástavu), tak vás čeká poplatek za změnu úvěru, ten je nejčastěji okolo 4000Kč.

Jak vidíte, tak poplatků existuje celá řada a to jsme ještě nevyjmenovali všechny. Hypotéka vás tak na zřizovacích nákladech může stát i desítky tisíc, takovým průměrem je částka těsně pod hranicí deseti tisíc. Když ale víte jak na to a jdou věci dobře, tak to může být

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

Zvažujete, že začnete s investicemi do nemovitostí a přitom jsou vaše prostředky omezené a zároveň nechcete kombinovat investici s hypotékou?

Ideálním řešením by pro vás mohla být garáž nebo garážové stání – nestojí mnoho a výnos je opravdu zajímavý.

Garážové stáni lze v Praze koupit za částku zhruba od 150 000Kč. Samozřejmě je nesmírně důležité zvolit vhodnou lokalitu – čím větší je tam parkovací krize, tím lépe pro vás. Zároveň si zkontrolujte, že se v okolí nebude stavět třeba parkovací dům nebo nějaký jiný developerský projekt, který bude mít hodně garáží. Pokud si na všechny tyto otázky odpovíte pozitivně, tak se můžete pustit do práce. Když se vrátíme k naší vzorové garáži, tak takovou by neměl být problém pronajmout za 1000Kč měsíčně. Pokud čísla hodíte do kalkulačky, tak zjistíte, že jen na čistém nájemném je výnos 8% ročně. Další nepřímý výnos pak generuje růst ceny nemovitostí – celkem se pak můžete dostat i na krásných 12%.

Výhodou tohoto řešení je, že nepotřebujete mnoho peněz a zároveň se pak můžete na garáže specializovat. Pokud máte k dispozici například 3 miliony, tak můžete koupit jeden byt s měsíčním výnosem tak 12 000 nebo dvacet garážových stání s výnosem okolo 20 000 – ten poměr mluví asi za vše.

Dalším plusem je výrazně nižší rizikovost. Pokud vám v bytě vypadne nájemník, tak můžete ze dne na den přijít o veškerý příjem. Jaká je ale šance, že vám vypadne všech 20 garáží najednou?

Mezi další výhody pak patří nižší fluktuace nájemníků a výrazně nižší administrativa spojená se správou nemovitosti (žádná elektrika, fondy oprav, pojištění …).

Vlastně jako jediná nevýhoda se jeví větší energie při shánění většího počtu nájemníků. Ze zkušenosti ale vím, že většinou stačí vytisknout papír o tom, že pronajmete garáž a rozvěsit to po pár domech v okolí a zájemci se jen hrnou.

Garáž tak může být hezkou první investicí, která vám otevře další dveře a zároveň zajistí příjemnější budoucnost.