Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

Nekalé praktiky realitních kanceláří (při náboru nemovitostí)

V posledních zhruba třech letech výrazně vzrostl trh s realitami a to místy až o desítky procent. Ruku v ruce s tím pak přišel nebývalý boj o prodávající, respektive o jejich nemovitosti. To že je u nás opravdu hodně realitních makléřů je obecně známá věc, že máme ale téměř nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele a to i v celosvětovém měřítku, už ví málokdo. A věřte mi, že to není dáno tím, že bychom prodávali nemovitosti podstatně častěji než třeba Němci nebo Francouzi.

A když už máme tolik realitních makléřů, tak je pochopitelné, že mezi nimi nastává jakýsi boj o zakázky. Někteří realitní makléři se pak nebojí využívat i ne zcela hezké praktiky, jen aby zákazníka získali.

Představme si pár těch nejpoužívanějších triků:

Koupím byt v této lokalitě – snad každý z nás jednou za čas objeví ve své schránce letáček s tímto textem. Občas ještě doplněný o to, že se jedná o přímého zájemce, případně že platí hotově… V drtivé většině případů se ale nejedná o reálného zájemce, ale o realitního makléře, který si Vás takto chce získat.

Makléřův klient či kamarád – rozhodnete se, že si byt či dům prodáte sami a využijete k tomu inzertních serverů? Kromě několika zájemců téměř jistě narazíte i na realitní makléře, kteří Vám budou nabízet své služby. Většina z nich to udělá přímo a vy se tak v klidu můžete rozhodnout. Najdou se ale i tací makléři, kteří přijdou na prohlídku a začnou vám vykládat, jak mají klienta či kamaráda, který přesně takový byt jako vy prodáváte hledá, ale že kamarád nemá čas a tak poslal realitního makléře a spolu s tím Vám začnou podstrkovat smlouvu o tom, jak vás budou při prodeji zastupovat. Řada lidí podlehne vidině rychlého obchodu a smlouvu podepíše – velmi často pak onen původní zájemce jaksi zmizí, ale vy už jste realitce podepsali smlouvu o exkluzivní spolupráci. Tento případ se v Čechách opakoval už několikrát – dvakrát už dokonce podobná situace skončila u soudu.

Prodej bez smlouvy – svůj byt si prodáváte sami a nabízíte ho třeba přes server bezrealitky.cz – poměrně běžně se stává, že realitní kanceláře „ukradnou“ fotky z tohoto serveru a sami začnou byt nabízet bez vašeho vědomí. Když se pak objeví zájemce, tak vám budou psát či volat a sázet na to, že vy abyste prodali, tak začnete spolupracovat s jejich realitní kanceláří. Obdobně se „kradou“ zakázky i přímo mezi realitními kancelářemi – z tohoto důvodu si dnes už většina realitek dává do fotek vodotisk.

Přetahování zákazníků – vybrali jste si realitní kancelář a jejím prostřednictvím prodáváte svůj byt či dům? Velmi pravděpodobně se vám dřív či později ozvou i další realitní kanceláře a začnou Vás přesvědčovat o tom, že jejich prostřednictvím prodáte nemovitost dráž, rychleji a lépe – zdaleka ne vždy to ale je pravda, naopak nabízení nemovitosti přes více realitek velmi často vede ke snížení ceny a snižuje šance na vlastní prodej.

Máte podobnou zkušenost? Nebo jste se setkali s nějakým jiným „nekalým“ jednáním? Dejte nám vědět!

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

JAK POZNAT ŠPATNOU REALITNÍ KANCELÁŘ

V ČR se většina prodejů nemovitostí děje prostřednictvím realitních kanceláří. Bohužel zdaleka ne vždy to je k oboustranné spokojenosti klientů a nutno dodat že právem.

Realitní business láká řadu nepoctivců nebo lidí, kteří si myslí, že to je cesta jak rychle a jednoduše zbohatnout.

V tom nejkatastrofičtějším scénáři se Vám pak může stát, že několik měsíců hledáte vhodnou nemovitost a když konečně objevíte něco co je Vašemu srdci blízké, tak to prodává „špatná realitka“.

Dneska si řekneme pár rad, jak takovou realitku poznat (samozřejmě to neplatí na 100% ) a co vlastně všechno udělat abyste minimalizovali případná rizika.

1) Obchodní rejstřík napoví – jedna z prvních věcí, kterou byste si měli ověřit je jak dlouho realitní kancelář existuje, kdo jí vlastní (má právo za ní jednat), a co vše je oprávněna dělat. Nejjednodušší způsob jak toto vše udělat je jít na www.justice.cz – tam si realitní kancelář najít podle názvu nebo IČ a kliknout na „úplný výpis“

2) Kolik nemovitostí má realitní kancelář v nabídce – minirealitky obvykle nemívají dobré služby, protože jim chybí zkušenosti a vybudované vazby. U gigantů obvykle chybí efektivní zpětná kontrola kvality. Já bych doporučil vybírat u realitních kanceláří s nabídkou mezi 50 a 500 nemovitostmi. Kolik má realitní kancelář nabídek nejjednodušeji ověříte na www.sreality.cz v sekci „adresář“

3) Jaké nemovitosti má relitka v nabídce – pokud se realitní kancelář soustředí v podstatě výhradně na pronájem kanceláří, tak jejich zkušenosti s prodejem bytů asi nebudou tak veliké jako u realitní kanceláře zaměřené výhradně na prodej rezidenčního bydlení. Opět se to dá jednoduše ověřit na webu www.sreality.cz v sekci „adresář“

4) Ověřte si reference na realitní kancelář – na svém webu bude mít realitka samozřejmě jen pozitivní reakce. Ty i méně lichotivé můžete najít třeba na www.hodnocenirk.cz

5) Prověřte si vašeho makléře – není nic jednoduššího než jméno Vašeho makléře dát do googlu. Pokud Vám jeho jméno „vyjede“ v několika realitkách, tak se pravděpodobně jedná o fluktuanta, a ti obvykle nebývají nejlepšími makléři. Další cestou jak si můžete ověřit Vašeho makléře je podle jeho jména na www.justice.cz a postupujte podobně jako u realitní kanceláře – makléř s měsícem starým živnostenským listem asi ještě mnoho zkušeností nepobral.

6) Zeptejte se, za co platíte – hned na začátku se zeptejte za, co přesně platíte provizi realitní kanceláři a co pro Vás za tyto peníze udělá

7) Nechte si předem předložit (nebo poslat mailem) smlouvu, na základě které má RK právo danou nemovitost nabízet – celá řada nepoctivců totiž nabízí i věci které někde jinde „opsala“

8) Kancelář a web – má daná realitka stálou kancelář a smysluplný web – oboje něco stojí a špatné realitky leckdy nemají peníze a tak šetří kde se dá

9) Když nevíte tak nám napište. Nemůžeme Vám slíbit, že známe všechny realitky, ale za ty roky už jsme zkusili ledasco 🙂

REZERVAČNÍ SMLOUVA

REZERVAČNÍ SMLOUVA

Pokud jste si našli nějakou nemovitost, kterou chcete koupit a prodává Vám ji nějaká realitní kancelář, pravděpodobně bude potřeba co nejdřív podepsat rezervační smlouvu.

Rezervační smlouva je písemná dohoda, kterou se realitní kancelář zavazuje nenabízet konkrétní nemovitost žádným dalším zájemcům a zároveň činit takové kroky, abyste nemovitost mohli koupit vy. Většinou při podpisu smlouvy (nebo do několika málo dnů po něm) požaduje realitka zaplatit rezervační zálohu – ta zpravidla bývá 3-5% z výše kupní ceny. Rezervační záloha bývá nevratná a to je právě slabé místo celé věci. Jak se vyhnout případným komplikacím a co všechno udělat, než podepíšete smlouvu, Vám může napovědět tento článek.

Byli jste na prohlídce, nemovitost se Vám velmi líbí a jste rozhodnuti ji koupit. Pojďme si krok za krokem probrat, jak by to mělo pokračovat.

1) Ústní rezervace

– zavolejte Vašemu realitnímu makléři, že o nemovitost máte zájem a zároveň mu potvrďte, že v dohledné době (obvykle 2-3 dny) budete připraveni podepsat rezervační smlouvu a ať Vám její vzor pošle dopředu k prostudování. Záměrně zde hovořím o posílání dopředu, má to minimálně dva dobré důvody – jednak tím získáte nějaký čas na další kroky a za druhé si budete mít čas smlouvu v klidu prostudovat a v ideálním případě ji dáte prostudovat nějakému odborníkovi.

Některé realitní kanceláře se Vás budou snažit do podpisu tlačit a budou Vám říkat, že pokud to nevezmete rychle Vy (a rychle nepodepíšete rezervační smlouvu), že je tam jiný vážný zájemce, který to vezme ihned. Pravda je taková, že většinou je to jen manipulativní technika a nikoliv realita.

2) Zkontrolujte si nemovitost

– pro jistotu si zkontrolujte nemovitost na katastru nemovitostí dřív, než se do čehokoliv většího vrhnete. Ideálně k tomu poslouží buď výpis z katastru získaný třeba na Czechpointu, většinou ale plně postačí informativní náhled ze stránek http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ .

Kontrolujte zejména tyto aspekty:

  • Kdo je majitel nemovitosti -bohužel i na českém realitním trhu řádí podvodníci a vybírají zálohy a podepisují kupní smlouvy na něco, co jim ve skutečnosti vůbec nepatří.
  • Váznou na nemovitosti věcná břemena – pokud ano tak je dopředu nutné zjistit jaká. V případě bytů to často bývají věcná břemena spojená s vodovody, telefonními vysílači, elektrickými rozvody atd. – ty nejsou na závadu a nemají zpravidla žádný vliv na cenu nebo obchodovatelnost nemovitosti. Co naopak může být problém, jsou věcná břemena dožití, či práva chůze a jízdy – tady jednoznačně doporučujeme vše probrat s odborníkem, a to buď se zkušeným právníkem, s odhadcem, nebo s Vaším hypotečním poradcem.
  • Je nemovitost zatížena nějakým úvěrem – to většinou není z hlediska koupě žádný velký problém, jen je potřeba myslet na to, že část kupní ceny by měla jít přímo do banky, která má na nemovitosti zástavu a následně zajistit výmaz zástavního práva. Je nutné, aby už před podpisem kupní smlouvy stávající majitel komunikoval s bankou a zajistil dopředu příslib kvitance (papír, který určuje kam a do kdy má být úvěr splacen aby mohlo dojít k zániku zástavního práva)
  • Jsou na nemovitosti exekuce, nebo nařízení k prodeji – to obvykle znamená konec v dalším snažení a nemovitost se stává nekoupitelnou. Samozřejmě existují cesty jak i tuto nemovitost koupit, ale bez dohledu a spolupráce odborníka se do toho určitě nepouštějte.

 3) Zkontrolujte si realitní kancelář

– návod k tomu najdete na:

4) Pokud si berete hypotéku

– tak doporučujeme podepsat žádosti o hypotéku, doložit příjmy a ve spolupráci s Vaším hypotečním poradcem vše předejte do banky k předschválení. Banka Vám zkontroluje registry, skoringy, příjmy, atd. a vy tak budete mít mnohem lepší představu, zda máte reálnou šanci hypotéku získat. Bohužel není možné provést finální schválení hypotéky, protože k tomu Vám bude chybět odhad a návrh kupní smlouvy, ale alespoň jste získali mnohem jasnější představu a díky ostatním krokům máte hypotéku téměř jistou.

5) Ověřte si cenu nemovitosti

– nejjednodušší cestou jak to udělat je podívat se na www.sreality.cz a najít podobnou nemovitost ve stejné lokalitě (čím podobnější nemovitost té vaší nejdete, tím lépe se dá na konkrétní cenu usuzovat). Pokud si nejste jistí, že cena je odpovídající, tak opět může pomoci odhadce či hypoteční makléř.

6) Vyjednávejte o ceně

– pokud chcete nějakou slevu z avizované kupní ceny, tak teď je ta pravá chvíle na smlouvání. V okamžiku kdy podepíšete rezervační smlouvu (ve které je většinou uvedena kupní cena) tak se šance na snížení kupní ceny dost zmenšují. Poměrně běžně se dnes dá vyjednat sleva okolo 5% – samozřejmě záleží na řadě souvislostí (prodávající, schopnosti realitního makléře, atd.)

7) Nechte si zkontrolovat rezervační smlouvu

– ideálně právník ať se podívá na smlouvu, kterou budete podepisovat. Je zde značné množství možných zádrhelů a bez velmi dobrých znalostí právní problematiky, je téměř nemožné je leckdy odhalit.

8) Ještě jednou si prohlédněte nemovitost a prozkoumejte okolí

– je dobré si nemovitost před koupí prohlédnout alespoň dvakrát (z toho jednou za přítomnosti další osoby). Člověk má přirozenou vlastnost se „na první pohled zamilovávat“ – často tak můžete při první prohlídce leccos přehlédnout. Dalším hlediskem je pak okolí nemovitosti – občanská vybavenost, možnost výstavby dalších nemovitostí v okolí (určitě nechcete, aby Vám pod okny vedla nová dálnice, nebo vedle Vás vyrostlo nové obří sídliště),…

9) Pokud veškeré předchozí kroky dopadly dobře

-tak se můžete směle pustit do podpisu rezervační smlouvy a následně zaplaťte rezervační poplatek (je o něco lepší ho platit převodem než v hotovosti).

Možná se Vám zdá tento seznam příliš dlouhý či příliš složitý, ale věřte mi, že obezřetnost je více než na místě – nejedná se o odpolední nákup potravin, ale často se jedná o jedno z nejdůležitějších rozhodnutí v životě. Samozřejmě je nejjednodušší se svěřit do rukou někoho zodpovědného, kdo celou agendu (nebo alespoň její značnou část) obstará za Vás.