Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Často slyším, že má klient někde, většinou u své banky, předschválenou hypotéku. Pod tímto termínem si krásně může klient představit, že má šanci hypotéku či jiný úvěr jednoduše získat, ale to nemusí být vždy pravda.

V řadě bank to funguje tak, že na základě obratů na účtu vám třeba v internetovém bankovnictví „svítí“ nabídka předschválené hypotéky či jiného úvěru. To ale rozhodně neznamená, že tento úvěr dostanete. Banka totiž v prvotní nabídce nijak nezohledňuje vaše výdaje nebo bankovní registry. Poměrně jednoduše se tak může stát, že uvěříte marketingovým lákadlům banky, ale ve finále úvěr nemáte šanci získat.

Je několik možností, jak se tohoto vyvarovat. Tou nejlepší a nejjednodušší je, kontaktovat nezávislého hypotečního specialistu, který je schopen připravit několik různých variant na přání klienta. Ve chvíli, kdy je klient s nabídkou spokojen a vše je připraveno, žádost se předá bance. Banka veškeré dokumenty překontroluje a vyhodnotí. Zde také hodně záleží i na tom, jak je klient co se týká jeho finanční odpovědnosti upřímný k hypotéčnímu specialistovi, který mu s žádostí pomáhá. Pokud totiž klient důležité informace, jako jsou třeba pozdní splátky, spotřebitelské úvěru atd. zatají, nemusí žádost přes bankovní kontrolu projít.

Hypoteční specialista umí nabídnout jak vhodné banky, tak poradit jak snížit splátky jiných úvěru a dalších výdajů, aby byla co největší šance pro to hypotéku získat.

Klientovi tak odpadá mnoho starostí s řešením hypotéky na vlastní triko. Dobrý hypotéční specialista dokáže pro klienta udělat mnohem více, než jen zajistit dobrou hypotéku, ale také pomoci s dalšími částmi finančních výdajů klienta. Vzhledem k tomu, že se v tomto segmentu řeší veliké objemy peněz je pro nás více než kde jinde zákazník a jeho zájmy na prvním místě.

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

HYPOTÉKA NEBO NÁJEM?

Máte si vzít hypotéku a bydlet ve vlastním nebo si máte spíš pronajímat byt a nevázat se? Většina klientů, kteří k nám přijdou už tohle mají rozmyšlené, ale opakování je matka moudrosti 🙂

Kdy je lepší nájem?

V případech kdy si nejste jistí, že v místě svého současného bydliště budete chtít dlouhodobě zůstat (třeba kvůli studiu či práci).

Pokud jsou vaše příjmy nestálé nebo jste zaměstnáni jen krátce.

Když byste si mohli dovolit jen menší byt, jaký skutečně potřebujete, nebo v dohledné době budete potřebovat.

Pokud se o nemovitost nechcete starat a většinu věcí chcete nechat na majiteli.

Když se rádi stěhujete.

Kdy je lepší hypotéka?

V podstatě ve valné většině ostatních případů. Hypotéky jsou teď tak levné, že splátka hypotéky vychází téměř vždy levněji než nájemné ve stejném bytě. Navíc pokud se rozhodnete přestěhovat někam jinam, tak můžete byt buď prodat, nebo pronajmout (a hypotéka se tak vlastně bude splácet sama).

Zároveň je nemovitost jednou z nejjistějších a nejméně rizikových investicí.

Důležitým aspektem je pak jistě růst cen nájemného a vývoj splácení hypotéčního úvěru. Velmi zjednodušeně řečeno je to tak, že splátka hypotéky je po celou dobu splácení zhruba stejná, zatímco ceny nájemného z dlouhodobého hlediska rostou. Jestliže za nájem nyní platíte třeba 1/3 svého příjmu, tak i v budoucích letech to tak díky růstu cen nájmů zůstane. Pokud ale nyní za hypotéku budete dávat 1/3 svého platu a váš plat poroste (třeba jen velmi pomalu), tak se časem tento poměr začne výrazně zlepšovat a z vaší výplaty vám na ostatní výdaje a utrácení bude zbývat čím dál více peněz.

Jistě by Vás zajímalo, jak jsme na tom ve srovnání s „Vyspělou západní Evropou“. Pravda je taková, že v těchto zemích jsou značné rozdíly, ale pokud vše zprůměrujeme, tak hypotéku má v cílové skupině (lidé ve věku 30-50 let) zhruba 55% obyvatelstva, což je číslo výrazně vyšší než v ČR.

Hypotéka se tak stává pro řadu lidí mnohem lepším a výhodnějším řešením než pronájem. Pokud by Vás zajímalo, jak by všechny tyto úvahy vypadaly v částkách a přímo Vám na míru, tak se na nás klidně obraťte.

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

NA KOLIK LET SI VZÍT HYPOTÉKU

Tuhle otázku si klade asi drtivá většina lidí, kteří o hypotéce uvažují.  Přitom rozpětí toho, jak dlouhá vaše hypotéka může být je opravdu veliké – nejkratší jsou obvykle na 5 let, naproti tom u ty nejdelší můžete splácet až 40 let.

Čím kratší hypotéka bude, tím méně bance zaplatíte navíc. Naproti tomu čím víc si hypotéku natáhnete, tím nižší bude vaše měsíční saplátka.

Většina lidí zejména v poslední době volí splatnost někde mezi 25 a 30 lety – splátka takto dlouhé hypotéky nebývá pro rodinný rozpočet takovou zátěží a zároveň přeplacenost není až tak vysoká.

A podle čeho byste se měli rozhodovat vy? Tady je pár faktorů:

Klíš není úplně jednoduchý, ale zpravidla bývá tím určujícím faktorem právě to, kolik jste ochotni měsíčně platit. Ideální je tak vašemu hypotečnímu poradci říct, kolik má být splátka a on to prostě za vás spočítá.

Dalším pohledem je tendence úrokových sazeb. Pokud je dlouhodobý trend držet nízké sazby, tak klidně můžete hypotéku natahovat v čase, protože vás to prostě nestojí moc navíc. Naopak pokud jsou sazby vysoké a tento trend bude pokračovat, tak se vyplatí hypotéky zbavit co možná nejdřív.

Čím dál populárnější je pak kombinovaná metoda – řeknete si, že zvládnete splácet třeba 15 tisíc měsíčně, hypotéku si ale nastavíte na splácení 10 tisíc měsíčně. Těch 5 tisíc navíc si pak ukládáte třeba na spořící účet a pak je případně vložíte na termín fixace. Výhoda této metody je v tom, že máte na spořícím účtu stále nějakou finanční rezervu a zároveň v případě jakýchkoliv potíží se vám splátka 10 tisíc shání výrazně lépe než 15. Když se na to podíváme z hlediska přeplacenosti, tak není velký rozdíl mezi tím, když dáváte měsíčně 15 nebo v druhé variantě 10 a pak velkou mimořádnou splátku na fixaci.

Asi nejlepším řešením je probrat celou situaci s Vaším hypotečním poradcem, představit mu své plány a očekávání a on by vám měl umět poradit co je pro vás v dané situaci nejlepší.

DRUŽSTEVNÍ BYT

DRUŽSTEVNÍ BYT

Hned na začátku by se slušelo říci, že koupě družstevního bytu je vlastně dost nepřesný a zavádějící výraz. Ve skutečnosti si totiž kupujete podíl v družstvu (členská práva a povinnosti) spojený s právem užívat konkrétní byt.

Družstevní byt totiž stále zůstává majetkem družstva a družstevník se stává pouze jeho nájemcem.

Velmi zjednodušeně by se tedy dalo říci, že v případě bytu v osobním vlastnictví si kupujeme skutečně byt, zatímco v případě družstevního je to pouze právo k jeho užívání.

Častým argumentem pro koupi bytu v družstevním vlastnictví bývá jeho pořizovací cena, která zpravidla bývá o něco nižší než u srovnatelných bytů v osobním vlastnictví. Je ale důležité, aby byla již na bytě splacena anuita, pokud splacená není, tak je její výši potřeba připočítat ke kupní ceně.

 Některá specifika družstevního bydlení

V případě koupě členských práv a povinností se družstevník stává automaticky členem družstva a má vliv na jeho fungování a rozhodování.

Pokud se družstvo rozhodne byty převést do osobního vlastnictví, má nájemce výhradní právo na odkoupení „svého bytu“. Pokud je u bytu splacena anuita, tak převod zpravidla probíhá buď zcela zdarma, nebo jen za drobný manipulační poplatek. Anuita je částka, kterou si bytové družstvo někde půjčilo, aby mohlo dům zprivatizovat (obvykle od městské části, či některého ministerstva).

Převod vlastnictví se provádí podpisem smlouvy o převodu členských práv a povinností – to je úkon, který je výrazně jednodušší a rychlejší než je třeba podpis kupní smlouvy na byt v osobním vlastnictví a následný proces na katastru nemovitostí. Další výhodou spojenou s převodem je to, že se zde neplatí daň z převodu nemovitosti, která za normálních okolností činí 4% z kupní ceny.

Důležité je vědět kdy je možné byt převést do osobního vlastnictví – málokdo totiž chce vlastnit družstevní byt trvale. A tady bývají rozdíly obrovské – někde se na převodu už pracuje a někde nebude možný ještě třeba 15 let (například při využití nějakých dotačních programů).

Rozhodně ne posledním faktorem je možnost o byt přijít. Družstvo je totiž právnickou osobou a za své konání odpovídá celým svým majetkem – pokud by tedy došlo k nějakému katastrofickému scénáři, tak „váš byt“ může například v exekuci propadnout někomu jinému. Vám pak zůstane jen právo k nájmu bytu (nikoliv podíl družstvu). Je tedy dobré si předem zjistit, jak družstvo hospodaří a jestli zde do budoucna nehrozí nějaký problém.