Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Předschválená hypotéka – marketingové lákadlo?

Často slyším, že má klient někde, většinou u své banky, předschválenou hypotéku. Pod tímto termínem si krásně může klient představit, že má šanci hypotéku či jiný úvěr jednoduše získat, ale to nemusí být vždy pravda.

V řadě bank to funguje tak, že na základě obratů na účtu vám třeba v internetovém bankovnictví „svítí“ nabídka předschválené hypotéky či jiného úvěru. To ale rozhodně neznamená, že tento úvěr dostanete. Banka totiž v prvotní nabídce nijak nezohledňuje vaše výdaje nebo bankovní registry. Poměrně jednoduše se tak může stát, že uvěříte marketingovým lákadlům banky, ale ve finále úvěr nemáte šanci získat.

Je několik možností, jak se tohoto vyvarovat. Tou nejlepší a nejjednodušší je, kontaktovat nezávislého hypotečního specialistu, který je schopen připravit několik různých variant na přání klienta. Ve chvíli, kdy je klient s nabídkou spokojen a vše je připraveno, žádost se předá bance. Banka veškeré dokumenty překontroluje a vyhodnotí. Zde také hodně záleží i na tom, jak je klient co se týká jeho finanční odpovědnosti upřímný k hypotéčnímu specialistovi, který mu s žádostí pomáhá. Pokud totiž klient důležité informace, jako jsou třeba pozdní splátky, spotřebitelské úvěru atd. zatají, nemusí žádost přes bankovní kontrolu projít.

Hypoteční specialista umí nabídnout jak vhodné banky, tak poradit jak snížit splátky jiných úvěru a dalších výdajů, aby byla co největší šance pro to hypotéku získat.

Klientovi tak odpadá mnoho starostí s řešením hypotéky na vlastní triko. Dobrý hypotéční specialista dokáže pro klienta udělat mnohem více, než jen zajistit dobrou hypotéku, ale také pomoci s dalšími částmi finančních výdajů klienta. Vzhledem k tomu, že se v tomto segmentu řeší veliké objemy peněz je pro nás více než kde jinde zákazník a jeho zájmy na prvním místě.

JE AMERICKÁ HYPOTÉKA CESTA Z DLUHŮ?

JE AMERICKÁ HYPOTÉKA CESTA Z DLUHŮ?

Obvykle ano, na úrocích často zásadně ušetříme. Ale není jednoduché ji získat. Přečtěte si stručného průvodce tím, jak použít americkou hypotéku ke konsolidování spotřebitelských úvěrů, kontokorentů a kreditních karet.

Úroky z kreditních karet, kontokorentů a spotřebitelských úvěrů nezřídka atakují hranici 2O% ročně. A k tomu je ještě potřeba připočítat všelijaké poplatky. Může se tak snadno stát, že i série poměrně malých úvěrů tohoto typu přivede člověka do situace, kdy může mít se splácením problémy.

Podívejme se na konkrétní příklad:

Pan Starák má následující úvěry:
spotřebitelský úvěr – 90 000,- 12,99% – měsíčně 2047,-
spotřebitelský úvěr – 300 000 – 11% – měsíčně 5234,-
kreditní karta – 120 000 – 18% – měsíčně 3047,-
kontokorent – 60 000 – 15% – měsíčně 1427,-

Celkem splátky měsíčně dosahují 11 755,-, což je opravdu hodně, uvážíme-li, že vlastně dluží relativně malou částku – jen 570 000,-. A to má ještě poměrně dobře vybrané produkty, protože úrokové sazby jsou spíše na spodní hranici toho, co je u těchto úvěrů obvyklé.

Pokud se pan Starák rozhodne, že chce všechny úvěry spojit do jednoho, splácet jen jednu splátku a ušetřit na úrocích, na nejlepší úrokové sazby se dostane s použitím americké hypotéky, což je prakticky neúčelový spotřebitelský úvěr za který se ručí nemovitostí.

Banky počítají s tím, že americké hypotéky bude řada klientů využívat ke konsolidování existujících úvěrů. Někde dokonce nabízejí slevy na úrokové sazbě, pokud se úvěr použije právě na splacení existujících úvěrů.

Americkou hypotéku lze obvykle získat s úrokem mezi 5 – 7%. Pokud by tedy pan Starák získal úvěr s úrokem 6% ročně, ušetřil by poměrně výrazně. Pokud by si americkou hypotéku vzal na 10 let, měsíční splátka by činila 6328. A pokud by chtěl splátku maximálně snížit, může splácení natáhnout až na 20 let, což sice bude stát dost na úrocích, ale splátka pak klesne až na 4083,-, což je o něco málo více než 1/3 původního součtu splátek. Jinými slovy, ušetří přes 7000,- každý měsíc.

Americká hypotéka tedy vypadá jako ideální způsob jak naložit s dluhy a případně se i dostat z dluhové pasti. V ideálním případě to tak dokonce i je. Nicméně je potřeba počítat s celou řadou komplikací a také výdajů. Podívejme se na ně teď postupně:

Co americká hypotéka stojí?

Na úrocích určitě dost ušetříme, to už bylo vidět z příkladu. Nicméně jsou tu ještě další náklady, z nich většinu je třeba zaplatit už při zřizování americké hypotéky.

Poplatek za zpracování úvěru – ačkoli „právě teď je v podzimních akcích často zdarma nebo snížený“:(odkaz na ten článek o akcích), obvykle jde o tisíce korun. Většinou je určen nějakým procentem z výše úvěru (kolem 0,4%) a nějakou minimální částkou – ta bývá podle banky někde mezi 2900,- a 4000,-. Naštěstí se nemusíme obávat, že bychom tento poplatek platili, pokud nám poskytnutí úvěru zamítnou – zaplatíme ho jen v případě, že si úvěr opravdu vezmeme.

Poplatek za předčasné splacení konsolidovaných úvěrů – naštěstí se netýká všech úvěrů: u kontokorentů a kreditních karet obvykle nebývá. A i tam kde je, je jeho výše omezena zákonem. Může být maximálně 1% z dlužné částky. V příkladu pana Staráka by tedy šlo o maximálně 5700,-, spíše méně. Obvykle je možné o tuto částku navýšit úvěr a není ji tak potřeba mít v hotovosti.

Platba za odhad ceny nemovitosti – obvykle kolem 4500,-. Protože za úvěr ručíme nemovitostí, je třeba znát její cenu. Odhad je potřeba ještě před úplným schválením úvěru. S většinou bank je však možné se domluvit tak, že se dodá většina podkladů, banka klienta posoudí a dá vědět, zda má cenu odhad objednávat a nebo ne. To, že by člověk zaplatil za odhad zbytečně, protože by pak úvěr nedostal, se tedy spíše nestává, ale teoreticky to možné je.

Náklady na získání americké hypotéky mohou snadno přesáhnout částku 10 000,-. Jak je vidět z rozdílů splátek, tyto výdaje se vrátí zpět asi za 2-3 měsíce, díky nižším splátkám, ale je potřeba s nimi počítat.

Potřebuji nemovitost. A ta musí mít slušnou cenu.

To, že na ručení je třeba nemovitost je zřejmé. Nemá však vyhráno každý, kdo vlastní zahrádku za městem nebo čtvrtku garáže.
Americkou hypotéku dostaneme obvykle pouze ve výši 50% hodnoty zastavované nemovitosti. V některých bankách je to možné až do 70% hodnoty nemovitosti, ale obvykle je to vykoupeno vyšší sazbou či dalšími podmínkami. To znamená, že nemovitost musí mít poměrně značnou hodnotu. V případě pana Staráka by to na úvěr 570 000,- bylo 1 140 000,-. Takovou cenu má samozřejmě většina bytů ve městech, ale například u rekreačních nemovitostí už s tím může být potíž.

Záznamy v registrech – co vadí a co nevadí

Banky se před schválením úvěrů dívají minimálně do CBCB registrů. Pokud chceme konsolidovat více úvěrů, uděláme většinou dobře, když je předejdeme a výpis si pořídíme sami (http://www.cbcb.cz/). Zjistíme tam přesný stav našich aktuálních úvěrů a další informace, které o nás banky mají k dispozici.

Z informací, které jsou v registru k nalezení jsou pro posouzení úvěru důležité tři věci:
Zda údaje sedí s tím, co jsme uvedli v žádosti, v části kde popisujeme pravidelné výdaje.
Prodlení při splácení – pokud v registru něco takového máme, je dobré to řádně vysvětlit. Pokud je tam prodlení více, je to problém a šance na schválení úvěru zásadně klesají.
Zamítnuté žádosti o úvěr – jsou pro banku negativním ukazatelem, když jich je více také to obvykle vede k zamítnutí úvěru, i když třeba nikde žádné prodlení nemáme

Při zařizování americké hypotéky však nenarazíme jen na samé překážky. Je i několik věcí, které nám život usnadní. Za zmínku stojí hlavně tyto:

Mám dostatečné příjmy? Nejspíš ano!

Pokud využijeme americkou hypotéku na splácení stávajících úvěrů, je tu velká výhoda při určování potřebného příjmu: stávající splátky se nepočítají do výdajů. Je to samozřejmě logické, protože nikdy nebudeme splácet nový úvěr a staré úvěry najednou, ale důsledek je zásadní – protože konsolidaci děláme abychom ušetřili na splátkách, bude nová splátka nižší než ty stávající. A pokud si můžeme dovolit platit ty stávající, můžeme si logicky dovolit i novou, nižší splátku.

Pokud tedy konsolidujeme všechny své závazky, obvykle není problém s výší příjmů. I ve chvíli kdy příjmy nechceme nebo nemůžeme prokazovat není vše ztraceno. I americké hypotéky existují ve variantách, kdy se příjem dokládá pouze čestným prohlášením. Je to vykoupeno vyššími sazbami a větší přísností při schvalování, ale možnosti tu jsou.

Jak je to s předčasným splacením? Příznivě.

Pro americkou hypotéku platí stejná pravidla jako pro spotřebitelské úvěry. To znamená, že za předčasné splacení může být pokuta maximálně ve výši 1% z dlužné částky. Takže na rozdíl od běžných hypoték je možné bez větších potíží úvěr splatit kdykoli. Nebo kdykoli refinancovat, pokud se v konkurenční bance objeví zásadně výhodnější nabídka.

Shrnutí

Americké hypotéky se dobře hodí na řešení předlužení. Není to zázračná medicína, nejsou dostupné úplně pro každého a úspěch není zaručen, ale když vše vyjde, obvykle zajistí přestup z dluhové spirály k poměrně komfortnímu řádnému splácení závazků. Šetří peníze i nervy.