INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

Dneska bych Vám rád představil příběh jednoho z našich klientů. Pan Karel k nám přišel zhruba před třemi lety s tím, že má k dispozici zhruba 300 tisíc a že by je rád investoval do nějaké nemovitosti. Párkrát jsme se sešli, povídali si o tom, co by klient chtěl a co je reálně možné a nakonec jsme se domluvili, že pan Karel si koupí byt 2+kk v Praze na Jižním Městě.

Jižní město jsme nevolili náhodou a náhodou jsme nevolili ani konkrétní dům a byt. Pře třemi lety na Jižním Městě totiž probíhala jedna z vln privatizací a tak byly ceny nemovitostí stlačeny dolů velikou nabídkou, zároveň stále ještě byla finanční krize a tak byly ceny bytů stlačeny o to více. Dalším aspektem pak bylo to, že dům v němž byl kupovaný byt sice ještě nebyl zateplen, ale SVJ mělo dostatek peněz na účtu a revitalizace již byla v přípravě. Byt samotný byl již po rekonstrukci a tak pan Karel neměl starosti s rekonstrukcí.

Kupní cena bytu byla 1,7 milionu – v té době to v dané lokalitě nebylo nic výjimečného. Pan Karel tedy vložil do koupě svých 300tis a na zbytek si vzal hypotéku se splátkou zhruba 6 700Kč. Byt samozřejmě obratem pronajal za částku 9000Kč měsíčně plus služby. Jeho okamžitý zisk tedy činil 2300Kč měsíčně – to samo o sobě dělá hrubý výnos 9,2%.

Další tři roky se byt pronajímal a vše naštěstí probíhalo bez komplikací – nájemník řádně platil nájem, dům prošel kompletní revitalizací, krize opadla, ceny nemovitostí se začaly vracet do normálu…

Minulý měsíc Karel byt prodal za 2 400 000Kč – opět cena jak říkají odhadci „v místě a čase obvyklá“.

Když pak sečteme výnosy z nájmů a z nárůstů cen, od této částky odečteme všechny daně a poplatky, tak se dopočítáme čistého výnosu 760 000Kč.

Pan Karel tedy do koupě vložil 300 000Kč a za tři roky dostal zpět jednak svůj vklad ale i dalších 760 000 Kč. Když pak zpětně budete chtít dopočítat zúročení původního vkladu, tak se dostanete na neuvěřitelných 52,2% ročně.

Přiznávám, že tak obrovský zisk jsme ani neočekávali – náš odhad byl lehce přes 30%, ale věci se povedly a tak teď s panem Karlem vybíráme, kam investujeme jeho milion.

Podobných příběhů je mezi našimi klienty mnoho.

Investice do nemovitostí dokáží být velmi ziskové při téměř nulovém riziku – prodělat je při používání byť jen selského rozumu v podstatě nemožné.  Otázkou tedy není jestli vyděláte, ale jak moc vyděláte. Lidé, kteří investují sami bez hlubších znalostí se běžně dostávají k výnosům okolo 5-8% ročně. Když se ale svěříte do rukou někoho, kdo se v problematice vyzná, tak výnos přes 20% je téměř minimum.

 

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

MALÝ ÚVOD V INVESTICÍCH DO NEMOVITOSTÍ

V posledních letech výrazně poklesly ceny nemovitostí, ruku v ruce s nimi klesaly i úrokové sazby. Jako bonus se objevila ne úplně podařená důchodová reforma o jejíž výhodnosti pochybuje i řada skutečně velkých odborníků. Aktuální průběh ekonomické krize na Kypru nám ukazuje, že ani v bankách nemusí být naše peníze v bezpečí a i tam o ně (nebo jejich část) lze poměrně jednoduše přijít.

To všechno vede k tomu, že čím dál více lidí uvažuje o investici do nemovitostí.

Připravili jsme tedy pro Vás několik málo základních informací k tomu jak to s investicemi do nemovitostí funguje.

Ve zjednodušeném modelu se můžeme bavit o třech druzích investic do nemovitostí:

Krátkodobá – cílem je koupit nemovitost za velmi výhodnou cenu a následně ji prodat. Zisk je zde tvořen výhradně z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Tyto nemovitosti se obvykle kupují v dražbách, vyplácí z exekucí, či vykupují od přímých vlastníků ve zrychleném procesu. Pro tento typ investice je velmi vhodné mít celou kupní cenu v hotovosti.

Střednědobá – cílem je koupit nemovitost a v horizontu 3 až 5 let ji prodat. Zisk zde tvoří jednak příjmy z pronájmu a jednak rozdíl v kupní a prodejní ceně. Obvykle část nebo celá kupní cena je hrazena z hypotéky a v termínu fixace se byt prodává. Pro tento druh investice se hodí byty v rozvíjejících se lokalitách, případně na panelákových sídlištích.

Dlouhodobá – cílem je byt koupit a z jeho pronájmu dlouhodobě generovat zisky. Zisk zde tvoří jen příjmy z pronájmu. Běžně se značná část kupní ceny hradí z hypotéky.

Pro koho jsou investice do nemovitostí vhodné?

Zatímco u varianty krátkodobých investic je naprosto jasné, že k nim je potřeba hotovost v řádech stovek tisíc až milionů korun, u střednědobých a dlouhodobých variant umíme pracovat i s variantou nulové hotovosti a 100% financování nákupu z hypotéky. V podstatě jedinou podmínkou tak bývají čisté bankovní registry a schopnost kromě příjmu z budoucího pronájmu deklarovat i nějaký stávající zdroj ke splácení.

Podívejme se detailněji na konkrétní příklad:
Klienti kupují byt 2+kk na Chodově za účelem pronájmu. Kupní cena bytu je 1,8 milionu a obvyklý pronájem v dané lokalitě se pohybuje kolem 9 000Kč. Klienti mají v hotovosti 180 tisíc.

Hypotéka je tedy 1,62 milionu – měsíční splátka je 7 506Kč
Pokud klienti byt koupí a pronajmou – okamžitě získají měsíční výnos 1 500Kč měsíčně za rok je to 18 000Kč což je 10% z jejich investice a hypotéka se splácí sama.

Pokud se klient rozhodne po pěti letech nemovitost prodat – kromě výnosu cca 90 000 z nájmu získá klient další peníze díky tomu, že část hypotéky je již splacená – to je zhruba 240 tisíc. Po odečtech daní, zohlednění růstu cen nemovitostí a nájmů, výdajů na údržbu, inflace atd. lze získat krásný zisk okolo 260 tisíc – to je zúročení okolo 140% za 5 let.