INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ – PŘÍKLAD Z PRAXE

13ČvcČervenec 29, 2016 By Radek Procyk

Dneska bych Vám rád představil příběh jednoho z našich klientů. Pan Karel k nám přišel zhruba před třemi lety s tím, že má k dispozici zhruba 300 tisíc a že by je rád investoval do nějaké nemovitosti. Párkrát jsme se sešli, povídali si o tom, co by klient chtěl a co je reálně možné a nakonec jsme se domluvili, že pan Karel si koupí byt 2+kk v Praze na Jižním Městě.

Jižní město jsme nevolili náhodou a náhodou jsme nevolili ani konkrétní dům a byt. Pře třemi lety na Jižním Městě totiž probíhala jedna z vln privatizací a tak byly ceny nemovitostí stlačeny dolů velikou nabídkou, zároveň stále ještě byla finanční krize a tak byly ceny bytů stlačeny o to více. Dalším aspektem pak bylo to, že dům v němž byl kupovaný byt sice ještě nebyl zateplen, ale SVJ mělo dostatek peněz na účtu a revitalizace již byla v přípravě. Byt samotný byl již po rekonstrukci a tak pan Karel neměl starosti s rekonstrukcí.

Kupní cena bytu byla 1,7 milionu – v té době to v dané lokalitě nebylo nic výjimečného. Pan Karel tedy vložil do koupě svých 300tis a na zbytek si vzal hypotéku se splátkou zhruba 6 700Kč. Byt samozřejmě obratem pronajal za částku 9000Kč měsíčně plus služby. Jeho okamžitý zisk tedy činil 2300Kč měsíčně – to samo o sobě dělá hrubý výnos 9,2%.

Další tři roky se byt pronajímal a vše naštěstí probíhalo bez komplikací – nájemník řádně platil nájem, dům prošel kompletní revitalizací, krize opadla, ceny nemovitostí se začaly vracet do normálu…

Minulý měsíc Karel byt prodal za 2 400 000Kč – opět cena jak říkají odhadci „v místě a čase obvyklá“.

Když pak sečteme výnosy z nájmů a z nárůstů cen, od této částky odečteme všechny daně a poplatky, tak se dopočítáme čistého výnosu 760 000Kč.

Pan Karel tedy do koupě vložil 300 000Kč a za tři roky dostal zpět jednak svůj vklad ale i dalších 760 000 Kč. Když pak zpětně budete chtít dopočítat zúročení původního vkladu, tak se dostanete na neuvěřitelných 52,2% ročně.

Přiznávám, že tak obrovský zisk jsme ani neočekávali – náš odhad byl lehce přes 30%, ale věci se povedly a tak teď s panem Karlem vybíráme, kam investujeme jeho milion.

Podobných příběhů je mezi našimi klienty mnoho.

Investice do nemovitostí dokáží být velmi ziskové při téměř nulovém riziku – prodělat je při používání byť jen selského rozumu v podstatě nemožné. Otázkou tedy není jestli vyděláte, ale jak moc vyděláte. Lidé, kteří investují sami bez hlubších znalostí se běžně dostávají k výnosům okolo 5-8% ročně. Když se ale svěříte do rukou někoho, kdo se v problematice vyzná, tak výnos přes 20% je téměř minimum.

KRÁTKODOBÉ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ANEB SPEKULATIVNÍ NÁKUP

23ČvnČervenec 29, 2016 By Radek Procyk

Pokud se budeme bavit o krátkodobých investicích do nemovitostí, tak se zpravidla pohybujeme v módu spekulativní koupě a následného prodeje během několika málo měsíců. Na rozdíl od dlouhodobých investicí jsou zde zpravidla výrazně vyšší výnosy, ale taká vyšší rizika a chce to umět dobře počítat, aby se nakonec nestalo, že na celé transakci proděláte. Dnes si představíme několik základních pravidel a kritérií, na které byste určitě neměli zapomenout.

Jak vlastně na to?

Základní pravidlo krátkodobých investic spočívá v nákupu za výrazně nižší než tržní ceny s tím, že v podstatě obratem začnete koupenou nemovitost prodávat za vyšší cenu a rozdíl pak činí váš hrubý zisk. Nejčastěji se k takto výhodným koupím dá dostat prostřednictvím dražeb na řadě českých specializovaných portálů – například: https://www.exdrazby.cz/ nebo http://www.eurodrazby.cz/

Co kupovat a prodávat?

Ideální jsou byty ve větších městech – rychle se prodávají a není s nimi tolik starostí jako s domy. Zejména v Praze je v poslední době v dražbách obrovská konkurence a tak se často ceny šplhají velmi vysoko a je tedy potřeba být velmi opatrný. Jako výrazně lepší se jeví investice na úrovni zhruba krajských měst. Jako méně vhodné se pak jeví rekreační nemovitosti a pozemky, kde je trh až na výjimky výrazně pomalejší a tak na návrat svých peněz můžete čekat poměrně dlouho.

Toto pravidlo je samozřejmě nesmírně zjednodušené – je potřeba věnovat hodně času tomu, aby člověk věděl ve kterém městě a v jaké lokalitě kupovat, zde ceny na trhu spíš rostou nebo klesají a jaký lze očekávat vývoj a rychlost vrácení peněz. Zkušení investoři tyto zkušenosti sbírají většinou řadu let.

Kolik na tom vydělám?

To hodně záleží na tom, jak dobře koupíte a prodáte, ale je potřeba počítat i s vysokou nákladovostí při těchto transakcích. Jako ukázku si můžeme vzít byt koupený za 1 milion a prodaný za 1,2 milionu. Nezkušený investor teď zajásá, že vydělal 200tisíc a to je krásných 20% zhodnocení na jediné transakci – ono to ale není zdaleka tak růžové. Těch 200 tisíc můžeme pro naše potřeby pojmenovat třeba hrubým ziskem a začneme od něj odečítat náklady. Prvním nákladem je daň z nabytí nemovitosti, kterou budete muset zaplatit jako kupující (v případě dražby platí daň kupující) – daň je 4% a tedy 40 000Kč. Další daní je pak ta, kterou zaplatíte jako prodávající (zde nás snad v dohledné době čeká změna a daň bude platit kupující) – zase se jedná o 4% a tedy 48 000Kč. V tuto chvíli Vám zbývá 112 000Kč – pokud ale nesplníte zákonem stanovené podmínky, tak Vás čeká daň ze zisku ve výši 15% – na Vás tedy zbývá 95 200Kč. Další náklady pak jsou v případě, že se při prodeji necháte zastupovat realitní kanceláří – její odměna bude v desítkách tisíc. Pokud budete vše vyřizovat sami, tak vás čekají náklady na přípravu kupních smluv, dojíždění na prohlídky a inzerce bytu – opět nemalé peníze a také spousta času a energie. Je tedy potřeba mít dopředu hodně dobře spočítáno do čeho investovat a čemu se raději vyhnout.

Krátkodobé investice nejsou rozhodně pro každého, ale pokud do nich proniknete, tak se mohou stát velmi dobrým živobytím a přinést Vám opravdu zajímavé peníze.

GARÁŽ JAKO INVESTICE S VYSOKÝM VÝNOSEM

25KvěČervenec 29, 2016 By Radek Procyk

Zvažujete, že začnete s investicemi do nemovitostí a přitom jsou vaše prostředky omezené a zároveň nechcete kombinovat investici s hypotékou?

Ideálním řešením by pro vás mohla být garáž nebo garážové stání – nestojí mnoho a výnos je opravdu zajímavý.

Garážové stáni lze v Praze koupit za částku zhruba od 150 000Kč. Samozřejmě je nesmírně důležité zvolit vhodnou lokalitu – čím větší je tam parkovací krize, tím lépe pro vás. Zároveň si zkontrolujte, že se v okolí nebude stavět třeba parkovací dům nebo nějaký jiný developerský projekt, který bude mít hodně garáží. Pokud si na všechny tyto otázky odpovíte pozitivně, tak se můžete pustit do práce. Když se vrátíme k naší vzorové garáži, tak takovou by neměl být problém pronajmout za 1000Kč měsíčně. Pokud čísla hodíte do kalkulačky, tak zjistíte, že jen na čistém nájemném je výnos 8% ročně. Další nepřímý výnos pak generuje růst ceny nemovitostí – celkem se pak můžete dostat i na krásných 12%.

Výhodou tohoto řešení je, že nepotřebujete mnoho peněz a zároveň se pak můžete na garáže specializovat. Pokud máte k dispozici například 3 miliony, tak můžete koupit jeden byt s měsíčním výnosem tak 12 000 nebo dvacet garážových stání s výnosem okolo 20 000 – ten poměr mluví asi za vše.

Dalším plusem je výrazně nižší rizikovost. Pokud vám v bytě vypadne nájemník, tak můžete ze dne na den přijít o veškerý příjem. Jaká je ale šance, že vám vypadne všech 20 garáží najednou?

Mezi další výhody pak patří nižší fluktuace nájemníků a výrazně nižší administrativa spojená se správou nemovitosti (žádná elektrika, fondy oprav, pojištění …).

Vlastně jako jediná nevýhoda se jeví větší energie při shánění většího počtu nájemníků. Ze zkušenosti ale vím, že většinou stačí vytisknout papír o tom, že pronajmete garáž a rozvěsit to po pár domech v okolí a zájemci se jen hrnou.

Garáž tak může být hezkou první investicí, která vám otevře další dveře a zároveň zajistí příjemnější budoucnost.

JAK NA INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ, KDYŽ NEMÁTE ANI KORUNU

19KvěČervenec 29, 2016 By Radek Procyk

Zní to jako bláznovství – investovat, když nemám co. Ale je tu řada dobrých příležitostí jak investovat a slušně vydělat peníze bez toho, že byste na začátku museli mít stovky tisíc nebo dokonce miliony. Klíčem úspěchu je v tomto případě chytrá kombinace hypotéky a dobré koupě nemovitosti.

V praxi si můžeme vysvětlit dva modelové případy.

Krátkodobá investice

Naskytla se Vám příležitost koupit byt, dům nebo pozemek za dobrou cenu a víte, že když to obratem prodáte, tak můžete vydělat stovky tisíc? Banky poslední dobou čím dál častěji nabízejí hypotéky, které je možné kdykoliv splatit nebo je možné je splatit třeba 4krát do roka – oboje bez jakýchkoliv sankcí. Sice na takové hypotéce budete mít o něco vyšší úrok, ale to Vám může být vlastně skoro jedno, protože vy zaplatíte jen pár splátek a pak celou hypotéku doplatíte.

Samozřejmě je ideální, pokud sami o sobě máte dostatečný příjem na to, abyste na takovouto investiční hypotéku dosáhli, pokud to ale z nějakého důvodu není možné, tak se dá za určitých okolností počítat s budoucími příjmy třeba z pronájmu, případně se můžete vydat cestou hypotéky bez doložení příjmů.

Celé to pak funguje tak, že investiční nemovitost koupíte na hypotéku a až ji prodáte, tak část kupní ceny půjde na doplacení hypotéky a zbytek rovnou Vám na účet.

Dlouhodobé investice

Nemovitosti určené na dlouhodobou investici se nemusí nutně kupovat za nějaké skvělé ceny, které budou výrazně nižší než běžné tržní (i když i zde je to samozřejmě velmi žádoucí). Stačí si jen analyzovat celou situaci na trhu nemovitostí v okolí a můžete se směle pustit do práce. Díky supernízkým úrokovým sazbám pak není problém získat hypotéku na 100% kupní ceny a přitom mít splátku hypotéky nižší než kolik pak bude nájemné, za které budete nemovitost pronajímat.

Ať už se rozhodnete pro libovolně dlouhou investici, vždy je nutná velmi dobrá analýza jak vašich finančních možností, tak kupované nemovitosti. Pokud oba parametry nesprávně nastavíte, tak se místo vysněného zisku můžete dočkat obrovského průšvihu a prodělat obrovské peníze. Ideální je svěřit se do rukou odborníka – sice mu budete muset zaplatit nějakou částku, ale ve většině případů vám dobré rady odborníka vydělají víc peněz, než kolik za jeho služby zaplatíte.